שאלות נפוצות

עליך להבין מהו אפיק ההשקעה הנכון לך מבחינת סכום ההשקעה, היעדים לתשואה, מדינת ההשקעה ומשך חיי ההשקעה. ישנו מגוון רחב של אפיקי השקעה, שנועד לתת מענה לצרכיהם של המשקיעים השונים. עליך להבין מה הוא תמהיל ההשקעות המתאים לך בתור משקיע, מה הן ההגנות והבטוחות המלוות לכל השקעה, מה הוא הליווי המוצע בכל השקעה וכו'. אם אין בידיכם את התשובות לשאלות הללו, מנהל מכירות יוכל לסייע במענה.  

על ידי השארת פרטי התקשרות בטופס "צור קשר", תצורף לקהילת המשקיעים שלנו ותוכל להיחשף להשקעות חדשות שנפתחות לגיוס. ההצטרפות הינה ללא עלות או התחייבות מצידך. אם ברצונך להצטרף להשקעה ולקחת בה חלק, ילווה אותך מנהל מכירות בתהליך ההשקעה ולאחר חתימת החוזה ולאורך כל חיי ההשקעה– מחלקת שירות משקיעים.

לכל פרוייקט תוכנית עסקית משלו ועל פיה מחולקות התשואות למשקיעי הפרוייקט. רוב ההשקעות הן מניבות ועל כן – במידה ויהיו תשואות –  ישולמו תשואות שוטפות למשקיעים במהלך חיי הפרוייקט (רבעונית או שנתית, תלוי בתכנית העסקית) וכן רווחים ממכירת הפרוייקט בסיומו. חשוב לציין כי מועד סיום הפרוייקט והתשואות החזויה בתוכנית העסקית הינן בגדר צפי בלבד ועשוי להשתנות. 

כל ההשקעות שלנו נבחנות ע"י מיטב האנליסטים, אך התשואות המופיעות בתוכנית עסקית הינן בגדר תחזית בלבד ואין ביכולתנו להתחייב לתשואה שיניב הפרוייקט בפועל. פרוייקטי נדל"ן חשופים לגורמים שונים שעשויים לגרום למגוון רחב של תנודות בשוק  ואנו מספקים לכל השקעה בטוחות והגנות על מנת לגדר את הסיכונים הללו.

תיק השקעות מאוזן בנוי מהשקעות במגוון סקטורים, שווקים, מטבעות ואזורים גאוגרפים. זהו תיק שבנוי מהשקעה באג"ח, השקעה במניות והשקעה בשוק הנדל"ן. ע"י פיזור הסיכון, נוכל לדעת במידת וודאות גבוהה יחסית, שגם אם שוק אחד יחווה תנודות וחוסר יציבות, שוק אחר יאפשר את איתנותו של כל תיק ההשקעות.  

התשובה הרשמית היא לא. כמובן שאנחנו תמיד ממליצים על ליווי מקצועי מטעמכם, עורך דין שייצג את רוכש היחידה, צד שלישי שאינו תלוי ויאשר את מהימנות המסמכים וטיב ההשקעה, נעמיד לשירותכם את משרד עורכי הדין שלנו – איתן, מהולל, שדות שמלווה את כל תהליך ההשקעה, משלב כתיבת החוזים ועד מכירת הנכס. 

בעת בחינת השקעה חדשה, אנו בוחנים את תחזיות התשואה של נכס ספציפי ואת יכולתו לעמוד בתוכנית העסקית של כלל הפורטפוליו. כמו כן, נבחנים גורמים כמו איזור הנכס, שוכרים, שיפוץ נדרש וכו – שעשויים להעלות את ערך הנכס בעתיד. 

לאחר חתימת חוזה יש לוודא שבידך נמצאים המסמכים הבאים: חוזה השקעה חתום ע"י שני צדדי העסקה+Joinder – מסמך המרכז את אחוזי ההחזקה של כל משקיע בעסקה וכן מבהיר את אחוזי הרווח של כל משקיע בעסקה (בעסקת מולטי). בעסקאות בהן המשקיע הוא הבעלים הבלעדי של הנכס, יש לוודא שהוקמה LLC (חברה בע"מ) על שמו של המשקיע.

בבואכם לבדוק האם חברת השקעות הנדל"ן עימה אתם מעוניינים לחתום חוזה היא השותף הנכון להרפתקה שלכם, מומלץ לקחת בחשבון קריטריונים שונים לפני שמתקדמים לשלב הבא: יש לוודא שהחברה עובדת בשקיפות מלאה עם משקיעיה ומספקת דו"חות התקדמות על הפרוייקט אחת לתקופה. בנוסף, חשוב לוודא שלחברה רקורד  וותק, שהיא בעלת יציבות פיננסית, שיש לה היסטוריה של עסקאות שבוצעו וניתן לאמוד את תוצאותיהן. כמו כן, חשוב לוודא שהחברה מספקת בטוחות להשקעותיה, כמו בעלות ישירה על הנכס, ביטוח של הנכס, מעורבות של בנק אמריקאי, מעקב ובקרה אחר ההשקעה בצורת עדכונים שוטפים וכו'.

השקעה בעסקה משותפת מאפשרת יתרונות שאינם קיימים בהשקעה של אדם יחיד – סכום ההשקעה הכולל גבוה יותר, משמעותו הגדלת התשואות למשקיעים. כמו כן, מתאפשר פיזור של ההשקעה במספר נכסים ועל ידי כך מצטמצם הסיכון.

על מנת לוודא שאזור ההשקעה בו בחרתם אטרקטיבי, יש למנות מספר גורמים: ראשית, יש לשים לב שהאזור מוגבל בבניה כך שההיצע לא יעלה על הביקוש. נעדיף לבחור באזור מתפתח, בעל קירבה לכבישי גישה ראשיים, מקומות עבודה צומחים ומתרבים, בתי ספר, נמל עופה וכו'. אם קיימים בידינו נתונים היסטוריים של האזור, ננתח אותם על מנת להבין האם המחיר ההיסטורי של הנכסים באזור גבוה ממחירם היום. אם כן, נדע שקיים פוטנציאל צמיחה משמעותי. לסיכום, נעדיף לבחור אזור עם פוטנציאל צמיחה שישפיע על עליית ערך הנדל"ן.

עלינו לקבוע יעדים על פי התיק המשפחתי – מה היא ההכנסה המשפחתית? איזה חלק מההכנסה יוקדש להשקעה? איזה חלק יוקצה להשקעה ובאיזה אפיק נכון לנו להשקיע? נבין ונגדיר אילו סוגי פרוייקטים מעניינים אותנו וכך נזהה מיד את ההזדמנות כשניתקל בה.

שואלים! חשוב מאוד לדעת לשאול את השאלות הקשות ביותר – מה ההשלכות של איחורים בלו"ז לביצוע או חריגה בעלויות, האם נעשתה כל האנליזה הנדרשת לפרוייקט, מה יכול לקרות בתרחיש הגרוע ביותר, אילו בטוחות והגנות קיימות למשקיע, מה כולל הסכם משפטי בנוגע להגנה על המשקיע וכו'.

השקעות כרוכות בסיכון, אך ללא סיכון נוריד את הסיכוי לתשואה אטרקטיבית. על מנת למזער את הסיכון הקיים בהשקעה נקפיד על פיזור סקטוריאלי, גיאוגרפי ומט"ח. נבחר להשקיע במגזרים שונים, ביבשות ואף במדינות שונות ובמגוון רחב ככל הניתן של מטבעות זרים. חשוב! לא לשים את כל הביצים בסל אחד.

מישיגן ממוקמת במיד-ווסט ארה"ב והיתה ידועה לפני המשבר ב-2008 כ-"רצועת הפלדה". מפעלי הרכב הגדולים ישבו בה, כמו גם תעשיות כבדות נוספות. במשבר ה'סאב-פריים' נפגעה המדינה קשות. המפעלים הגדולים שהיו בה נסגרו, היא חוותה הגירה שלילית מאסיבית מאוד ואחוזי האבטלה היו גבוהים מאוד. כיום, 12 שנים לאחר משבר זה, ניתן למצוא במדינה נכסים שערכם ההיסטורי גבוה יותר מערכם הנוכחי ועל כן הם מהווים עסקה נדל"נית עם פוטנציאל גבוה לרווח.

הממשל האמריקאי , משקיע מאמצים בשיקומה של מדינת מישיגן ע"י העברת סיוע והטבות למדינה וניתן לראות כי מפעלים נפתחים בה מחדש כל יום, האוכלוסיה צומחת בקצב גבוה מאוד והסימוכין לכך היא העובדה ש-95% מהנכסים שלנו בתפוסה. נרשמת ירידה משמעותית באחוזי האבטלה ותעשיות שפעם היו חזקות וידועות במישיגן היום חזקות מתמיד, כמו היי טק ורכב. כמו כן, במישיגן מצויות אוניברסיטאות ומכללות בין הידועות בארה"ב והיא מהווה מוקד משיכה משמעותי לסטודנטים. בטיילור, מישיגן ממוקמת חברת הניהול שלנו – Garner – וכך מתאפשר ניהול צמוד ויעיל של הנכסים.

כאשר משקיע בוחר במסלול "סינגל" (Single), הנכס נרשם על שמו ונמצא בבעלותו הישירה. כאשר משקיע בוחר בעסקת "מולטי" (Single's Multi), הוא נרשם כבעל אחוזי החזקה בחברת הפרוייקט, על פי גובה סכום ההשקעה שלו בפרוייקט. לפרוייקט מוקמת חברה בע"מ (LLC) ולאחר סיום הגיוס של ההשקעה נשלח לכל משקיע מסמך Joinder שמפרט את המשקיעים ואת אחוזי ההחזקה שלהם בפרוייקט.   

את הנכסים שלנו במישיגן מנהלת חברת Garner Properties Management. מדובר בחברת ניהול אמריקאית, שהוקמה בשנות ה-50 ונחשבת היום חברת הניהול הגדולה ביותר באזור ה-Midwest  בארה"ב. בין הבודדות שעברו בהצלחה את משבר 2008. היום מאוגדת החברה איתנו כחברה תחת השם IRES ואמונה על איתור הנכסים ורכישתם במחיר נמוך מערכם ההיסטורי, השבחתם, שדרוג שוכרים, העלאת שכר דירה, טיפול בבעיות או תלונות של השוכר, גביית שכר דירה וכו'. החברה מנהלת יותר מ-3,500 נכסים. בחברה מועסקים 40 מומחים במחלקות שונות: ניהול רכש, שיפוצים, ניהול השכרות, ניהול לקוחות, שירות דיירים, ברוקרים, אנשי מכירות, עורכי דין  ומנהלי חשבונות. גארנר דואגת לניהול ישיר ומקצועי מול הלקוח השוכר ואף מחזיקה מחלקת שירות לקוחות דוברת עברית לטובת המשקיעים הישראלים.