עסקאות חוב והלוואות בתחום השקעות נדל"ן בארה"ב

לא כל השקעה בנדל"ן היא השקעה בקירות או מרצפות ולא כל חשיפה לתחום הנדל"ן מחייבת רישום בטאבו. אחת הדרכים לגוון את תיק ההשקעות שלכם תוך מיצוי חלק מהמאפיינים הייחודים של השקעה בנדל"ן אפשרית דרך ביצוע עסקאות חוב ומימון בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב.

נשאלת השאלה למה דווקא עכשיו והתשובה היא, כרגיל, על מנת למצות את תנאי השוק. עליית הריבית בשווקים בכלל ובארה"ב בפרט העלתה את האטרקטיביות של עסקאות החוב. כאשר הריבית עולה כך עולה גם הביקוש לאפיקי מימון אלטרנטיביים לבנקים. הצורך הגובר במימון, בין אם מדובר במימון ביניים או במימון לטווח ארוך יותר, מאפשר למשקיעים חשיפה עקיפה וייחודית לתחום הנדל"ן, השמורה בדרך כלל לגופי מימון גדולים ולמוסדיים.

עסקאות חוב – רקע כללי

חוב הוא אחת הדרכים המרכזיות המאפשרות לעסקים וחברות לצמוח. הבנקים וחברות האשראי החוץ בנקאי מספקות הלוואות, חברות מנפיקות אגרות חוב בבורסות השונות, קרנות חוב מעניקות מימון לחברות בשלבים שונים, משכנתא היא כמובן גם כן סוג של עסקת חוב.

כל עסקת חוב כוללת מספר תנאים והם מהווים את החוזה בין המלווה ללווה, למשל, מהות ההלוואה, בטוחה, הריבית בעבור המימון, סוג ואופן ההחזר, תקופת ההלוואה ועוד. הסיכון, מטבע הדברים, בעסקאות חוב הוא אי יכולת של הלווה לעמוד בהחזר ההלוואה, וכמו בהשקעות באפיקים אחרים, יחס הסיכון-סיכוי מגולם בעיקר בגובה הריבית המוגדרת על ההלוואה.

עסקאות חוב בארה"ב – דברים שחשוב לדעת

כאשר ניגשים להשקעה באמצעות עסקת חוב חשוב מאוד להכיר את המאפיינים של העסקאות המשתנים בין מדינה למדינה. בארה"ב, לדוגמה, יש שלושה סוגים של שעבודים: UCC1, Lien ו-Promissory note. בכל המקרים מדובר במסמכים בעלי מעמד משפטי המגדירים את זכויות במקרה של אי החזר הלוואה, אך הם בעלי פונקציות ומשמעויות שונות. לדוגמה, Promissory note לא מעניק למלווה זכויות בנכסים של הלווה ואילו UCC1 מעניק למלווה את הזכות לבעלות בנכסים של הלווה ואף את הזכות למכור אותם.

כמו כן, סוגיות אחרות כמו מטבע ההצמדה ותשלום המיסים עשויות להוות שיקול משמעותי בהשקעה באמצעות עסקאות חוב בארה"ב. בייחוד חשוב להבין באיזה סוג של חוב מדובר. בעולם החוב נהוג לחלק את החוב למספר קומות. הקומה הבסיסית מכונה 'החוב הבכיר'. משמעותו זכות שיעבוד ראשונה על הנכס ובהתאם אחוזי הריבית בעסקה מסוג זה נמוכים באופן יחסי. הקומה השנייה מתייחסת לחוב מסוג 'מזנין' שמאפשר למלווה שיעבוד נחות על הנכס, והלוואות מסוג זה ניתנות לתקופות זמן קצרות יחסית. הקומה השלישית של החוב כוללת בדרך כלל אחוזי רווח מהעסקה (למשל במקרה של השבחת נדל"ן) וללא יכולת שעבוד, ולכן תנאי הריבית יהיו גבוהים באופן משמעותי.

בכל המקרים, השקעה בעסקאות חוב, קל וחומר במדינה זרה, מדגישה את הצורך בהיכרות מעמיקה של השוק המקומי ושל מבנה העסקאות וההיבטים המשפטיים.

עסקאות חוב בנדל"ן – למה עכשיו?

כאמור, שינוי תנאי המאקרו בשוק והתייקרות המימון העלו את הביקוש להלוואות. בתחום הנדל"ן ניכר הצורך במימון בהקשרים שונים. התארכות אישורי המימון באפיקים המסורתיים בגין עליית הריבית והצורך לשערך סיכונים מחדש, מאלצת יזמים וקבלנים למצוא פתרונות מימון ביניים על מנת שלא לעכב פרויקטים בבנייה.

במקרים מסוימים, עליית הריבית מגדילה את הביקוש לגיוס חוב באפיק הציבורי הפרטי באמצעות מבני חוב המשלבים חוב בכיר, חוב מזנין ועוד. מבחינה תזרימית אנו רואים במקרים אחרים גידול בצורך מצד הקונים לעסקאות מסוג land contract, בהן רוכש הנכס מקבל את המימון ממוכר הנכס.

החוב הוא חמצן לסביבה העסקית ולכן עסקאות חוב קיימות בסקטורים שונים והן פופולריות בקרב משקיעים רבים. חשיפה לשוק הנדל"ן באמצעות עסקאות חוב מאפשרת למשקיע לגוון את ההשקעות ההוניות שלו ולהנות מהיתרונות של שוק הנדל"ן בייחוד בתקופה אינפלציונית שעלולה להביא למיתון במשק ולכל הפחות להאטה בצמיחה הכלכלית ובביצועים של שוקי ההון.

סיכום – על קוצו של חוב

עליית הריבית החדה בארה"ב הגדילה תוך זמן קצר את הביקוש לפתרונות מימון לטווחי זמן שונים במגוון סקטורים. בענף הנדל"ן הצורך בולט מצד הקונים וגם מצד היזמים והקבלנים ומאפשר הזדמנות נוחה לבחינת עסקאות לפני שתתחיל מגמת הורדת הריבית עם התמתנות והתייצבות שיעור האינפלציה. בכל מקרה, כניסה לעסקאות חוב דורשת בדיקה מעמיקה, הבנת הסיכונים הכרוכים והתייחסות לסוגיות המשפטיות והמיסוי.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).