כשהספר שלי סיפר לי שהוא נכנס עכשיו להשקעות בבורסה ב- AI, החלטתי שעם הרגיעה היחסית במצב הבטחוני, הגיע הזמן לכתוב מאמר שכולו סיכונים. להפחיד אתכם קצת 😉

אדם נחשף לסיכונים מרגע לידתו ולמעשה אפילו במקום המוגן ביותר, במהלך ההיריון.
מרגע לידתנו, הורינו מקפידים שלא נכניס לפה משהו אסור, שנאכל בזמן, שניזהר איפה שאנחנו דורכים.
סיכונים וניהול סיכונים מלווים אותנו בכל מקום בחיינו. למעשה כל מלאכת הנהיגה, או יציאה לרחוב הינה בחזקת ניהול סיכונים אחד גדול.
לכל אחד מאיתנו, גישה שונה לסיכון, רואים את זה בכביש, בבחירות בחיים ובבחירת ההשקעות שלנו.

לאחר רצף של שנות עלייה בבורסה בארה"ב ובישראל, ועלייה אינסופית במחירי הנדל"ן בשתי המדינות, משקיעים מתחילים לשכוח את הסיכונים שטמונים בכל השקעה.

לא אחזור על הדברים הבאנליים, אבל כן הייתי מציע לכם תרגיל מחשבתי.

קחו את התשואה שקיבלתם בכל השקעה או כל השקעה שברצונכם לעשות ותהפכו את הפלוס למינוס. נניח והרווחתכם 20% על השקעה כלשהי. כעת תדמיינו כיצד תגיבו אם תפסידו 20% על אותה השקעה?

איך הייתם מרגישים? תהיו כנים עם עצמכם.

אם אינכם יכולים לסבול את המחשבה על ההפסד הזה – אל תשקיעו. הגעתם לנקודת הסיכון שלכם.

אפשר להעמיק באמצעות מנהלי השקעות מורשים ולבחון באמצעות שאלונים מוכרים מהי אותה נקודה אישית שלנו וממנה לקבוע מהי החשיפה המקסימלית לסיכון בהשקעה שאתם מוכנים לשאת.

זה המבחן הפשוט והבסיסי שעל כל משקיע לעשות, וברור שיש השקעות שבהן הסיכון כל כך נמוך שמבחן כזה הינו מיותר כמו פקדון בבנק או קרן כספית.

עכשיו תסתכלו במראה, אם אתם מסוגלים לעכל הפסד כזה, אתם ראויים לרווח. לפוטנציאל הרווח.

לאחרונה חוויתי מספר שיחות בהן הבהירו לי משקיעי נדל"ן שהם כבר לא מתרגשים מרווח של 8% או 10% שפרויקט כזה או אחר עשה. למעשה,הם מאוכזבים ש- 8% זה כל מה שהפרויקט עשה.

עניתי שאני מאחל להם, ולא בציניות… שכל השקעותיהם יעשו רק 8-10% ובליבי התחיל לכרסם החשש.
אותו סוג חשש שהרגשתי לפני התפוצצות הדוט קום ב- 2020, הבנקים בארה"ב ב- 2008 והירידות החדות בבורסה עם תחילת אירועי יוון ב- 2011, עליות הריבית החדות בארה"ב ב- 2018, הירידות החדות בתחילת הקורונה ובתחילת המלחמה הנוכחית. הכל צף בחזרה.

וכן, גם אנחנו הפסדנו כסף בהשקעות. אין חסינות לזה. כולם יפסידו כסף בהשקעות. גם וורן באפט ידע להפסיד.

שווקים יכולים לרדת, ולא מעט. גם בנדל"ן אפשר להפסיד, ולא מעט. לא תמיד יש אשמים. לפעמים זה פשוט השוק, התקופה, הריבית, עליות המחירים, האינפלציה, המינוף. יש הרבה סיכונים הטמונים בהשקעות.

בסוף, כל חברה, כל פרויקט וכל השקעה הן עולם ומלואו. בכל פרויקט נדל"ן שלנו טמונים מאות חלקים זזים, אנושיים, רגולטוריים, מזג אוויר, ועוד ועוד.

האם המשקיע שקיבל רק 8% יודע כמה קשה ומורכב היה לייצר את זה?

עכשיו בואו נעבור על מספר סיכונים מרכזיים בהשקעה בנדל"ן. והבטחתי, לא נציין את הטריוויאלי, הברור, הדברים האלו שכולם אומרים, כמו שתמיד יש סיכון בהשקעות, שצריך לסמוך על היזם ולהסתכל לו בלבן של העיניים… אמירות כאלו. גם הטובים ביותר יכולים לטעות ויכולים להפסיד.

למה כן לשים לב?

• ריבית – הופכת להיות הסיכון הגדול ביותר בתחום הנדל"ן וההזדמנות הטובה ביותר בו. תבקשו לראות אם נעשה מבחן הקרוי Stress Test, מבחן לחץ, המראה בכמה הפרויקט חשוף בשוטף ובמימוש לכל שינוי בריבית. אמנם אנחנו מתחילים ככל הנראה תקופה של הפחתות ריבית, אבל זה יכול גם להתהפך בטווח הארוך כפי שקרה מ- 2022 ועד לפני מספר חודשים. הריבית יכולה גם לעלות. מעניין לבחון פרויקט עם ריבית של 10% כפי שברור שנחמד ליהנות מפרויקט המשלם לבנק ריבית של רק 5%. מה השפעת הריבית על התחזיות בפרויקט שלכם?

• עלות הבנייה, חומרי הגלם ושכר – עלויות משתנות יכולות להכביד מאד על פרויקט. קשה לשכוח את השפעת השריפות בקליפורניה ב- 2022 על מחיר העץ שהינו מרכיב מאד חשוב בבנייה בארה"ב. ראינו עליות של כ- 50%, שבפועל התמתנו לאחר מספר חודשים. עליית מחירים פוגעת באופן ישיר בעלות הבנייה, מצריכה מימון גדול ויקר יותר ותשפיע על הרווח בסוף.

• מחירי השכירות ותפוסה – השקעה בנדל"ן הינה אופטימית מטבעה. כל פעילי הנדל"ן מניחים שתהיה עליית מחירים ושנמכור ביותר ממה שקנינו. רכשתם פעם דירה כשחשבתם שמחירה עומד לרדת?
  קל לשלב הנחות עבודה אופטימיות. מאידך, חשוב לבחון גם הנחות פסימיות. באיזו תפוסה הפרויקט אינו רווחי? מאיזו תפוסה הוא כבר לא יכול לשלם את חובותיו? מה המחיר שממנו נפסיד במכירה?
  יש לקחת בחשבון שמכירת נדל"ן כרוכה בעלויות מכירה שמפחיתות את הרווח – ברוקר, טייטל, קנסות בשבירת הלוואות וכדומה.
  משקיע מקצועי יבחן את מחירי השוק באזור, מהו מחיר הקנייה והשכירות בהשוואה לקיים בשוק והאם לתחזיות המכירה וההשכרה יש שמאויות ומחקרי שוק שתומכים. אנחנו בעד אופטימי אבל רוצים לראות גם מה תהיינה התוצאות בתרחיש ריאלי/סביר/מיוצב ובעיקר לראות תרחיש פסימי.

• היזם, מי מנהל לכם את הכסף? – היזם הוא הלב הפועם של כל פרויקט. אין תחליף ליכולת, ניסיון, שקיפות ומוניטין. בקשו לראות היסטוריה של פרויקטים – הצלחות לצד כישלונות, ויכולת לגייס ולהשלים חוב והון. בחנו את המבנה התפעולי של החברה, את הצוות שמוביל את הפרויקט, את רמת הזמינות שלהם ואת איכות הדיווחים. יזם טוב יודע לנווט גם בתקופות קשות, ויזם לא מנוסה עלול להפיל פרויקט מצוין.

• חשיפה למטבע – אנו משקיעים בארה"ב ולכן לשער הדולר בזמן הכניסה לפרויקט והיציאה ממנו יש משמעות כמשקיעים בארה"ב. כשהדולר חלש, הכניסה להשקעה זולה יותר. כשהדולר מתחזק, הרווחים בשקל גבוהים יותר. הדולר נע בגלים, ולכן כדאי להבין איפה אנחנו במחזור, האם הדולר יקר או זול יחסית לשנים האחרונות. לפעמים העיתוי בלבד יכול להשפיע על התשואה.

• רגולציה – נדל"ן הוא תחום שמושפע עמוקות מרגולציה. שינויי חוק מקומיים או פדרליים עשויים להשפיע על פרויקט כמו שינויי חוק, שביתות, סוגי הלוואות, שינוי במס, התייקרות בארנונה וכדומה. חשוב לבחון האם היזם מבין את הסביבה הרגולטורית, מי מלווה אותו משפטית ומהי רמת הסיכון לשינוי רגולטורי באזור הפרויקט.

לסיכום

ברור שקיימים עוד מגוון סיכונים רב שקצרה היריעה מלהכיל. בנקים יבקשו אמות מידה מורכבות ויבחנו את השפעות הסיכונים על אמות מידה אלו. הם ישתמשו במודלים כמו LTV, LTC, DSCR ויחסי הון רבים. DSCR, יחס כיסוי החוב, נחשב כיחס בסיסי והפרה שלו עלולה להביא את הפרויקט לדיפולט (הפרה חמורה) אפילו אם משלמים את הריבית בזמן. וכן, אי עמידה בתנאים מסוימים יכולה להביא את הבנק להכריז על כשל, אפילו אם הריבית משולמת כסידרה, בזמן.

לנו כמשקיעים, אפשר ורצוי להניח או לפחות לבחון את ההנחות בתוך טבלת אקסל פשוטה ולראות את השפעתן על התוכנית העסקית. כל יזם ומנהל פרויקט נדל"ן שמכבד את עצמו אמור להתנהל עם מבחני לחץ כאלו ויכול להציגם ולאפשר לכל משקיע לבחון האם הסיכון הגלום לעומת התשואה הצפויה הולמים את תפיסת הסיכון/סיכוי שלו.    

מקווים שלא הפחדנו מדי ושנתנו חומר למחשבה על סיכונים בהשקעות. אנחנו בתקופה יוצאת דופן בשווקים ואסור לשכוח שיש גם צד שני לדברים.

לאחרונה ערכנו וובינר על ניהול סיכונים בהשקעות בנדל"ן בו הראנו דוגמאות, חישובים וטבלאות. אנו מזמינים אתכם לצפות בו ולתאם פגישה עם מנהל ההשקעות בה נשתדל להנגיש לכם את ראיית ובחינת הסיכון אצלנו.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

השקעה בנדל"ן בארה"ב באמצעות תוכנית Section 8 מציעה למשקיעים יתרונות ייחודיים, אך גם מציבה אתגרים שיש להביא בחשבון. במאמר זה נבחן את התוכנית, יתרונותיה, האתגרים הכרוכים בה, ואף ניתן טיפים למשקיעים המעוניינים להיכנס לתחום זה.​

מהי תוכנית Section 8?

תוכנית Section 8 היא יוזמה פדרלית של משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי (HUD), שנועדה לסייע למשפחות בעלות הכנסה נמוכה, קשישים ואנשים עם מוגבלויות לשכור דיור הולם ובטוח בשוק הפרטי. במסגרת התוכנית, הממשלה מסבסדת חלק משמעותי משכר הדירה, והדיירים משלמים את היתרה, בדרך כלל כ- 30% מהכנסתם החודשית. ​

יתרונות ההשקעה בנכסים המושכרים במסגרת Section 8

לתוכנית זו מספר יתרונות ביניהם –

• הכנסה יציבה ומובטחת באופן יחסי – הממשלה משלמת את חלקה בשכר הדירה ישירות לבעל הנכס, מה שמפחית את הסיכון לאי תשלום ומבטיח תזרים מזומנים קבוע. ​
• השוכר נדרש לעמוד במבחנים שונים ביניהם היעדר עבר פלילי ועמידה בהתחייבויות פיננסיות, דבר המהווה הגנה למשכיר.
• זמן ההמתנה הממוצע לקבלה לתוכנית הינו 6 שנים ועל כן הזכאים נוטים לשמור על הזכויות – הם שומרים על הבית ומשתדלים לשלם בזמן וכך התפוסה בבתים ובתשלומים נחשבת גבוהה ויציבה.
• ביקוש גבוה לדיור מסובסד – בשל המחסור בדיור בר השגה, קיים ביקוש מתמשך לנכסים המותאמים לתוכנית Section 8, מה שעשוי להפחית את הזמנים בהם נכסים עומדים פנויים ללא שוכר.
• שכר דירה תחרותי – במקרים מסוימים, שכר הדירה המוסכם במסגרת התוכנית עשוי להיות קרוב או אף גבוה ממחירי השוק המקומיים, מה שמשפר את התשואה על ההשקעה. ​

אתגרי ההשקעה בנכסי Section 8

במקביל, ישנם כמה אתגרים שכדאי לקחת בחשבון בהשקעה בנכסי Section 8 –

• דרישות תחזוקה ופיקוח – הנכסים חייבים לעמוד בסטנדרטים מחמירים של בטיחות ותחזוקה, ונתונים לבדיקות תקופתיות מטעם הרשויות. עמידה בדרישות אלו עשויה לדרוש השקעה נוספת בתחזוקה ושיפוצים.
• ניהול דיירים מורכב – למרות שהממשלה מבטיחה את חלקה בשכר הדירה, הדיירים עצמם אחראים לתשלום היתרה. ניהול יעיל דורש מעקב אחר תשלומים, טיפול בבעיות אפשריות, והבנה של הנהלים הבירוקרטיים הקשורים לתוכנית.
• תהליכי אישור והמתנה – הצטרפות לתוכנית Section 8 כרוכה בתהליכי אישור שעשויים להיות ממושכים, הן עבור בעלי הנכסים והן עבור הדיירים. זמני ההמתנה יכולים להשפיע על התפוסה וההכנסה הפוטנציאלית.​
• סיכוני ממשל – בתקופת הקורונה ראינו עיכובים בתשלומים וגם כיום ממשל טראמפ מעלה תהיות לגבי התוכנית.

טיפים למשקיעים המעוניינים בנכסי Section 8

• היכרות עם השוק המקומי – למדו את הביקוש לדיור מסובסד באזור ההשקעה, וכן את גובה שכר הדירה המאושר על ידי התוכנית ובעיקר את תהליכי הוצאת דייר שאינו משלם, האפשרות לבצע זאת במדינת היעד, העלויות וכדומה.​
• הכנת הנכס – וודאו שהנכס עומד בדרישות התוכנית מבחינת בטיחות ותחזוקה לפני הגשת הבקשה להשתתפות.​
• ניהול מקצועי – שקלו להעסיק חברת ניהול המתמחה בנכסי Section 8, שתוכל להתמודד עם הדרישות הבירוקרטיות והניהוליות הייחודיות.​
• בדיקת דיירים – אף שהתוכנית מספקת סיוע, חשוב לבצע סינון קפדני של הדיירים ולוודא את יכולתם לעמוד בתשלומים ובהתחייבויות.​
• פיזור – במגבלת חוק הניצעים שבחוק ני"ע, מוצעות בארה"ב ובישראל תוכניות וקרנות המרכזות מספר בתים ומספר בעלי מניות בחברה אחת וכך מתקבל פיזור על פני מספר נכסים המפחית את הסיכון של השוכר הבודד.

סיכום

השקעה בנדל"ן במסגרת תוכנית Section 8 יכולה להוות אפיק יציב ורווחי, בתנאי שהמשקיע מודע ליתרונות ולחסרונות הכרוכים בכך. הבנה מעמיקה של התוכנית, הכנה מתאימה של הנכס, וניהול מקצועי יכולים לסייע במיצוי הפוטנציאל הגלום בהשקעה מסוג זה.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

בדוח המסכם את פעילות החברה בכל שנה, אנו מציגים את התחזיות שלנו לשנת הכספים הבאה. תחזיות אלו הינן חשובות מאד לניהול האסטרטגיה של החברה ובאמצעותה נקבעות החלטות רבות, כגון מימון עסקאות, לקיחת ופריעת אשראי, השקעות נוספות, הנזלת נכסים, רמות מחירים לנכסים ועוד.

אז מה חשבנו בשנת 2024?

כאמור, אנו מנתחים את המאקרו כלכלה לצרכי קביעת אסטרטגיה, אך מהתבוננות בסקירה שיצאה בסוף שנת 2023 לקראת שנת 2024, נראה ש'פגענו' במרבית התחזיות שלנו. בהתאם התנהלותה של החברה הייתה נבונה ושקולה.

על מנת שלא לחזור על הסקירה משנה שעברה, נעבור על הנתונים המרכזיים המשפיעים על הכלכלה האמריקאית ועל שוק הנדל"ן.

האינפלציה

כפי שחשבנו לפני כשנה, האינפלציה מוגרה ברובה והיא נמוכה מ- 3%. הערכנו שרמה כזו תאפשר לנגיד להתחיל להוריד את הריבית, כפי שאכן קרה. דווקא בחירתו של טראמפ לנשיא המדינה, תוכניותיו ובעיקר המיסים שבכוונתו להשית עלולים להעלות את האינפלציה ושוק העבודה שנותר חזק. כך שבמקביל, נוצרה תחושה בשווקים שהאינפלציה עלולה להרים את ראשה בשנת 2025.

אנו נוטים להעריך, שהנגיד של הבנק המרכזי פאוול, לא יאפשר לאינפלציה לחזור לרמות גבוהות וישתמש בכלי הריבית בכדי למנוע מהאינפלציה לעלות בחזרה. כלומר, עלול להוריד את הריבית לאט או בכלל לא בכדי להכביד על הצמיחה ולמנוע אינפלציה.

גרף האינפלציה

אינפלציית הליבה

ניתן לראות שאינפלציית הליבה, המנטרלת מחירים עונתיים כגון אנרגיה ומזון עליהם אין לשוק השפעה, עדיין גבוהה והיא זו שקשה למגר. זהו האירוע העיקרי שילווה אותנו ב 2025 ואחריו נעקוב.

גרף ה- Core Inflation

GDP – התוצר

הצמיחה בארה"ב, הנמדדת באמצעות התוצר, נותרה יציבה ואיתנה בשנת 2024 ואנו בהחלט רואים את המגמה נמשכת לתוך 2025. ברור שכפי שבכל כלכלה, גם בארה"ב יש פערים גדולים בצמיחה לנפש בין העשירים לבין מעמד הביניים הנשחק, ולכן הם בחרו בטראמפ, אך אין ספק שהכלכלה שהוא מקבל היא מהטובות והיציבות בעולם ונקווה שהרפובליקאים ידעו לסייע לה במקומות שהיא צריכה ולאפשר לה, בתור הכלכלה הגדולה והחשובה בעולם, להמשיך לצמוח בקצב טוב. אנו נוטים להעריך שכך יהיה ב 2025 ולמעט מספר אירועים אקסוגניים כגון מכסים ומלחמות סחר, הרי שנמשיך לראות משק צומח בארה"ב ב 2025. 

גרף ה- GDP

אבטלה

האבטלה היא מרכיב חשוב ובעל סתירות רבות. מצד אחד, תעסוקה גבוהה מחזקת את כוח הקנייה של העובדים, מאפשרת להם לקבל שכר גבוה יותר ומביאה איתה צמיחה, ובשוק שלנו, ביקושים לנדל"ן ועליית מחירים ושכירות, ומאידך, מעלה את המחירים לעיתים יותר מדי, כפי שהיה ב- 2021 – 2022 כשהצרכן האמריקאי הולך וקונה יותר והבעיה העיקרית – היא מעלה את האינפלציה.
על כן, באופן מוזר, אנו רוצים נתונים פחות טובים בתחום זה, ואכן כך מסתמן בחודשים האחרונים כשלחצי השכר פוחתים והאבטלה עולה קלות. מכאן שהדבר תומך בהורדות ריבית וההיפך, קיטון באבטלה ויותר תעסוקה – מורידים את השוק… מבלבל?

גרף האבטלה

ננסה לחדד. אנחנו רוצים אבטלה קצת יותר גבוהה, אבל לא מוגזמת, שתחליש את כוח העובדים ומכאן את לחצי האינפלציה. אנו חוששים מגלישה למיתון וממנו לאבטלה גבוהה בצד הפסימי ומאידך, באופטימי, חוששים מחזרת צמיחה מהירה, עוד מקומות עבודה, עוד עליות שכר והתחזקות האינפלציה. כך שאנחנו מקווים שב- 2025 נקבל מצב דומה לזה שחווינו ברבעון האחרון של 2024.

ריבית

כל זה מביא אותנו אל הריבית.
לאחר ההפחתה האחרונה בדצמבר 2024 הגיעה הריבית ל- 4.5%. אגב, בדיוק כפי שצפינו בשנה שעברה. כעת הנתונים אינם חלשים מספיק בכדי שהריבית תמשיך לרדת בחדות ואנחנו נעריך, בזהירות, שהיא תרד עוד פעמיים, בסה"כ במחצית האחוז, ותגיע ל 4%. לאחר מכן, נראה עצירה וחישוב כיוון מצד הבנק המרכזי. למרות שמאד היינו רוצים, איננו רואים ריבית של 3% בקרוב. אולי ב 2026, וזאת לסקירה הבאה. נתון חיובי לשוק הנדל"ן ואגב גם לשווקי האג"ח.

גרף הריבית

תשואת אגרות החוב

כך, ראינו באמת ירידה בתשואות אגרות החוב. כלומר, מחיריהן עלו. נחטא לרגע בהסבר
המתמטי –  ככל שהריבית יורדת והתשואה יורדת, מחיר אגרות החוב עולה במכפלת המח"מ שלהן. תהליך זה קרוי בפשטות רווח הון וההופכי לו, עליית התשואות – הפסד הון. כך שלאורך השנה משקיעי אגרות החוב נהנו מרווחי הון. אתם מוזמנים לוובינרים שלנו באתר החברה לקבלת ההסבר המתמטי.

תשואת אגרות החוב האמריקאיות הן אלו שמהן נגזרות גם ריבית המשכנתאות והם מסמנות ירידת ריבית לכיוון ה- 4% כפי שניתן לראות בגרף למטה. זה אולי אחד מהתהליכים החשובים לשוק הנדל"ן אשר יאפשר ריביות נמוכות לרוכשי הבתים בארה"ב, יפתח אפשרויות מימון, יחזיר גופים מוסדיים וקרנות לשוק ויחזק את הסנטימנט החיובי בשוק.

גרף תשואות אגרות החוב

גרף התפתחות ריבית המשכנתאות

ניתן לראות שעל אף ירידת ריבית המשכנתאות, היא עדיין גבוהה באופן יחסי ומאטה את כמות העסקאות בשוק. אנו צופים המשך ירידה בשנת 2025 ושיפור בתחום במקביל לדעתנו לגבי כיוון הריבית.

S&P 500

לא נתעלם בסקירה השנה ממדד ה- 500 P&S, המדד שבשנים האחרונות הפך לחביבם של המשקיעים הצעירים. קרינו כיצד החברות האופנתיות, ה- AI למיניהן, מייצרות דוחות טובים יותר מרבעון לרבעון ומניותיהן ממשיכות לעלות לצד הגעתן למכפילים מאד גבוהים. הנחת העבודה שהן ימשיכו לעלות ללא הפסקה אינה מובן מאליו וברור שבמהלך השנים הקרובות נראה גלי מימושים וגם ירידות בשווקים. ראינו כיצד לאחר הודעת הנגיד האחרונה, השווקים ביצעו מספר ימים של תיקון למטה. מזכירים לנו שמניות אלו גם יכולות לרדת, והרבה.

גרף ה- S&P 500

Case Shiller – ארה"ב ודרום-מזרח מישיגן

שנים רבות שאנו בוחנים את מגמות שוק הנדל"ן באמצעות מדד Case Shiller הכללי והאזורי. בגרפים מטה ניתן לראות כיצד למרות 'בטן' בתקופת שיא העלאות הריבית באמצע 2022, הרי שהמחירים בתחום הבתים הפרטיים במרבית המדינות המשיכו לעלות. ביתר שאת במדינות בהן קיים מחסור גדול בהתחלות בנייה ואלו שלא נחשבו אופנתיות בעשור האחרון. לכן, הבאנו את הדוגמא של מדינת מישיגן, מהבולטות במדינות בהן אנו פעילים.
במישיגן, מיעוט התחלות הבנייה לצד הביקוש הגובר ממשיכים לדחוף את המחירים למעלה. אנו רואים את זה במרבית מכירות הבתים שביצעו הברוקרים עבורנו במהלך שנת 2024. איננו רואים מה יאט עליות אלו מלבד האטה חמורה ומיתון וכאמור נתנו לתרחיש זה אחוז נמוך לקראת 2025. אנחנו כן רואים מיעוט בכמות העסקאות וזאת לנוכח ההמתנה להורדות הריבית. כאשר רוכשים פוטנציאלים רבים 'יושבים על הגדר' וממתינים לריבית נמוכה יותר כדי להתחייב על משכנתא. תהליך שמוכר גם מישראל.

                 גרף ה- Case Shiller ארה"ב

מדד מחירי הנדל"ן המסחרי בארה"ב

חשוב לנו להאיר את תשומת הלב לכך שאנחנו רואים בעיות בשווקי נדל"ן אחרים כגון שוק מגורי היוקרה, הנדל"ן המסחרי ובעיקר המשרדים. שמועות בשוק מדברות על החלטה של טראמפ ואילון מאסק לעידוד חזרה של עובדי ההייטק לעבודה במשרדים. ללא השפעה רגולטורית כזו או אחרת, איננו רואים שינוי במגמה זו, להיפך. זה אולי יתרום לביקוש נוסף למגורים, אך אינו מסמן טובות על שוק זה.

                גרף מדד מחירי הנדל"ן המסחרי בארה"ב

שע"ח דולר ש"ח

קשה מאד להעריך את שוק המט"ח ובדגש על שער החליפין. ראינו שלאחר עליות חדות בתחילת המלחמה ולמרות החששות המרובים, הורדת הדירוג של ישראל, הגרעון העצום והפגיעה בכלכלה, השקל ממשיך להתחזק מול הדולר.
הערכתנו ל- 2025 מתבססת על כיוון הריביות. ככל שהריבית בארה"ב תמשיך לרדת ובישראל לנוכח האינפלציה תישאר גבוהה, הרי שפער הריביות יתגבר על כל האירועים האקסוגניים והשקל ימשיך להיות חזק, לפחות ברמה בה הוא נמצא כעת. ברור שמאידך, כל אירוע חיצוני חזק, ישפיע ויעודד בריחה לביטחון, דהיינו לדולרים ויחליש את השקל.

גרף שער החליפין

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

פרויקטים למגורים עבור בני הגיל השלישי תופסים תאוצה בעולם המערבי בכלל ובארה"ב בפרט. התארכות תוחלת החיים, המודעות לחשיבותה של איכות החיים והמוביליות הגיאוגרפית הגבוהה בארה"ב תומכים את המשך המגמה – עלייה בביקוש לדיור מותאם וייעודי עבור אוכלוסיית גיל הזהב. המיקוד שלנו, ב-Brookwood Estates, באזור מישיגן, אינו מקרי. המגמות הדמוגרפיות והכלכליות מדגישות את ההזדמנות עבור משקיעים ישראלים שרוצים לגוון את תיק ההשקעות שלהם ולרכוש בית בפרויקטים בתחום ה-Senior Living.

מישיגן והגיל השלישי – מאפיינים עיקריים

מדינת מישיגן ממוקמת בלב אזור המערב התיכון של ארה"ב והיא מכונה "מדינת האגמים הגדולים". היא מוקפת בארבעת האגמים הגדולים ביבשת צפון אמריקה, מה שמעניק לה את קו החוף הארוך ביותר מבין כל המדינות בארה"ב. המדינה מתהדרת בנופים מרהיבים ומציעה מגוון רחב של פעילויות חוץ לאורך כל השנה.

מבחינה כלכלית, מישיגן ידועה בעברה כמרכז תעשיית הרכב האמריקאית, עם דטרויט, העיר הגדולה במדינה, המכונה "עיר המכוניות". בשנים האחרונות, המדינה עוברת גיוון כלכלי, עם צמיחה בתחומי הטכנולוגיה, החקלאות והתיירות. ערים כמו אן ארבור (Ann Arbor) מתפתחות כמרכזי חדשנות וטכנולוגיה, מושכות סטודנטים רבים ובוגרי תארים המחפשים תעסוקה.

האוכלוסייה במדינה מונה כ-10 מיליון תושבים ומאז מגפת הקורונה היא נהנית מהגירה חיובית פנים-מדינתית של אוכלוסייה ממדינות יקרות המחפשים איכות חיים גבוהה במחיר סביר יותר. במישיגן ניתן להצביע על גידול באוכלוסייה המבוגרת, חלקו בשל ההזדקנות הטבעית של האוכלוסייה וחלקו בשל הגירה של פורשים הבוחרים במישיגן כיעד איכותי לפרישה. איכות השירותים הרפואיים, עלות המחייה, ריבוי פעילויות הפנאי והחוץ, הם בין הגורמים התומכים את הביקוש למגורים במדינה מצד אוכלוסיית גיל הזהב.

בהקשר הנדל"ני, במישיגן הממשל מעודד פיתוח פתרונות דיור לגיל השלישי באמצעות תמריצי מס ומענקים. בהשוואה למדינות החוף המזרחי והמערבי, מחירי הנדל"ן נותרו סבירים ומאפשרים כניסה נוחה יותר לשוק מצד משקיעים או אזרחים המעוניינים להעתיק את מקום מגוריהם בתוך ארה"ב. עלות הבית החציונית במדינה עמדה נכון ליוני 2024 על 274,000 דולר, מחיר המגלם עלייה של 5.6% ביחס לשנה שעברה. לשם השוואה, מחיר הבית החציוני בארה"ב, בחודש יוני השנה, עמד על כ-440,000 דולר, מה שמשקף עלייה של 4% ביחס לשנה שעברה.

להשקיע מרחוק – איך מגשרים על פערי הידע והמרחק?

בהשקעות נדל"ן ידועה חשיבותה של ההיכרות האינטימית עם השוק המקומי, אזור ההשקעה, הרשויות והאוכלוסייה. על מנת להבטיח השקעה מוצלחת, לא מספיק להתבסס על המגמות הדמוגרפיות והכלכליות, ונדרש תהליך ניהול סיכונים מחמיר המבוססת על ניסיון וידע מקומיים. עבור ישראלים, השקעה מעבר לים עלולה להיות חסם משמעותי.

אז איך אפשר להשקיע מרחוק ולהיות רגועים? כאשר משקיעים יחד עם שותפים מקומיים ובאמצעות מעטפת ניהול וייעוץ מקיפה, אפשר לגשר על הפערים ולממש את הפוטנציאל של שוק הנדל"ן בארה"ב בכלל ושל מישיגן בתחום ה-Senior Living בפרט.

אצלנו בברוקווד, לכל פרויקט נפתח חשבון נאמנות נפרד בפיקוח של אחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. אחד השותפים המקומיים שלנו היא חברת Garner Properties, חברת ניהול הנכסים הגדולה ביותר במדינת מישיגן ואחת הגדולות בארה"ב. הניסיון הרב והמשותף שלנו, כולל בין היתר, הקמה בשלבים שונים, של ארבעה מתחמי דיור לגיל השלישי הכוללים יותר מ-700 יחידות דיור. ההתמקדות שלנו בשוק הנדל"ן של מישיגן בשנים האחרונות, העניקה לנו ידע מעמיק והיכרות קריטית עם הגורמים הרבים בתהליכי הקמה או שיפוץ של נכסי נדל"ן. מאחורינו מספר רב של עסקאות מוצלחות, ולא פחות חשוב, אנחנו משקיעים בעצמנו בכל פרויקט. אנו מתגאים בתהליך ניהול הסיכונים המחמיר שלנו ומציעים כיום מספר פרויקטים הפתוחים להשקעה במדינה.

השורה התחתונה

שוק הנדל"ן בתחום הדיור לגיל השלישי במישיגן מציע הזדמנויות מעניינות למשקיעים ישראלים. המגמות הדמוגרפיות החיוביות, יחד עם היתרונות הייחודיים של מישיגן, יוצרים פוטנציאל השקעה אטרקטיבי. כמו בכל השקעה, חשוב לגשת להשקעות אלו מתוך הבנה מעמיקה של השוק המקומי והרגולציה הרלוונטית. עבור משקיעים ישראלים המעוניינים להיחשף לתחום, כדאי לשקול שיתופי פעולה עם גורמים מקומיים, לבצע מחקר שוק מקיף, ולהיעזר בייעוץ משפטי ופיננסי מקצועי.

יחד איתנו, בברוקווד, תוכלו ללכת צעד אחר צעד, ולהשקיע בדיור יוקרתי לגיל השלישי במישיגן, השקעה שעשויה להיות תוספת מעניינת ומגוונת לתיק ההשקעות שלכם.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

תחום ההשקעות האלטרנטיביות צמח בשנים האחרונות; תחילה על רקע סביבת הריבית הנמוכה שאפיינה את מרבית השווקים בעולם המערבי, וכעת כתוצאה מהצורך (והרצון) בגיוון תיק ההשקעות. שוק הנדל"ן, שהוא השוק הגדול בעולם במונחי שווי, נחשב כאפיק השקעה אלטרנטיבי לשוקי ההון. בשוק הענק הזה, אפשר למצוא סקטורים ותתי סקטורים רבים. למשל, תחת סקטור הדיור, אפשר למנות תתי-סקטורים כמו דיור לסטודנטים, או סוגים שונים של קומפלקסים של דיור כמו מולטי-פמילי. בהקשר זה, אנו רואים בפרויקטי דיור עבור אוכלוסיית הגיל השלישי, בסקטור ה-Senior Living, הזדמנות השקעה מעניינית הראויה לבחינה.

הגיל השלישי – רציונל ההשקעה

אוכלוסיית הגיל השלישי, המכונה גם "גיל הזהב", מתייחסת באופן עקרוני לגילאי 65+. הכינוי "גיל הזהב" רואה בתקופת החיים שבגילאים אלו כתקופה בעלת פוטנציאל גבוה של איכות חיים, ולא בכדי. במרבית המקרים, בני הגיל השלישי נמצאים בגמלאות והם נהנים מהזמן הפנוי ומההון העצמי שצברו לאורך שנות עבודה רבות.

ההשקעה בשירותים ומוצרים עבור אוכלוסייה זו, מבוססת על כמה עקרונות:

גידול באוכלוסייה המבוגרת – בשנים אלה דור ה"בייבי בום", אלה שנולדו לאחר מלחמת העולם השנייה, מגיע לגיל הפרישה. דור זה נודע בקצב הילודה הגבוה – במשך 19 שנים נולדו בארה"ב לבדה 77 מיליון אמריקאים, לעומת 49 מיליון בדור שקדם לו. המשמעות היא גידול משמעותי באוכלוסייה זו בשנים הקרובות.

התארכות תוחלת החיים – הקידמה הטכנולוגית, איכות הרפואה והעלייה במודעות לאורח חיים בריא הובילו לעלייה משמעותית בתוחלת החיים בעשורים האחרונים. מגמה זו, שצפויה להימשך, מגדילה את מספר האנשים המבוגרים בכל רגע נתון ותומכת את המשך הביקוש לשירותים ומוצרים יעודיים עבורם.

שינויים בהעדפות דיור- אנשים מבוגרים מעדיפים בדרך כלל לגור במתחמים ובקהילות המספקים להם שירותים ופעילויות המותאמים לצרכים שלהם.

יציבות כלכלית וביקוש יציב – כאמור, בני הגיל השלישי נחשבים ליציבים כלכלית וההון שצברו לאורך השנים מאפשר להם לצרוך שירותים ומוצרים איכותיים, גם בעלויות גבוהות. הם מושפעים פחות ממחזורי הכלכלה ואינם עובדים, ולכן נחשבים בעלי ביקוש יציב.

מאפייני פרויקט דיור לגיל השלישי

פרויקטי דיור לגיל השלישי מתאפיינים במגוון תכונות ייחודיות המותאמות לצרכים המיוחדים של אוכלוסייה מבוגרת. התכנון האדריכלי מתחשב בצרכי הנגישות של הגיל השלישי ברמת דירת המגורים וברמת המתחם – ריאות ירוקות, מסלולי הליכה ועוד. מעבר לתכנון ניתן למצוא בפרויקטים עבור גיל הזהב גם מגוון רחב של שירותים, משירותי ניקיון וכביסה בסיסיים ועד לטיפול רפואי וסיעודי מתקדם, שירותי הסעדה ועוד.

היבט מרכזי נוסף הוא דגש על פעילויות חברתיות ותרבותיות. פרויקטי Senior Living משלבים מרכזי פעילות, אולמות הרצאות וחללים משותפים המעודדים אינטראקציה בין הדיירים. פעילות הפנאי והקהילתיות המתאפשרת בפרויקטים מסוג זה מסייעים בשמירה על הפעילות המנטלית והחברתית של בני הגיל השלישי וממלאים את  הזמן הפנוי שיש להם.

מדינת מישיגן – הגיל השלישי במרכז

מדינת מישיגן, הנמצאת  באזור המערב התיכון של ארה"ב, מתבלטת בהיותה יעד אטרקטיבי להשקעות בתחום הדיור לגיל השלישי. המגמות הדמוגרפיות מצביעות על גידול מתמיד באוכלוסייה המבוגרת. לפי התחזיות עד שנת 2030, קרוב לרבע מתושבי המדינה יהיו בני 60 ומעלה. מגמה זו נובעת הן מהזדקנות האוכלוסייה המקומית והן מהגירה של אזרחים ותיקים ממדינות אחרות, המוצאים במישיגן יעד אטרקטיבי לפרישה.

האטרקטיביות של המדינה ליעד פרישה באה לידי ביטוי באיזון הייחודי שהיא מציעה בין עלות המחייה לבין איכות חיים גבוהה. בהשוואה למדינות החוף המזרחי והמערבי, מחירי הנדל"ן והוצאות המחיה במישיגן נמוכים יחסית, מה שמאפשר לאנשים מבוגרים למקסם את חסכונותיהם, ומבלי להתפשר על רמת השירותים והנוחות להם הם זקוקים.

המדינה גאה במערכת בריאות מפותחת, הכוללת מרכזים רפואיים מובילים ומוסדות מחקר מתקדמים. ערים כמו אן ארבור מציעות גישה לטיפול רפואי ברמה עולמית, גורם קריטי עבור אוכלוסייה מבוגרת. הסביבה הטבעית העשירה של מישיגן מהווה גורם משיכה נוסף. עם אלפי אגמים, יערות נרחבים וקו חוף ארוך, המדינה מספקת אפשרויות רבות לפעילויות חוץ ופנאי.

השורה התחתונה – הזדמנות להשקעה

ניתוח הגורמים הדמוגרפיים והמאפיינים של האוכלוסייה המבוגרת מחזק את התיזה בדבר השקעה בפרויקטים לגיל השלישי. כחלק מהפעילות שלנו בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן האמריקאי זיהינו כי מתפתח מחסור בפרויקטים למגורים בתחום ה-Senior Living.

אנחנו, בברוקווד אסטייט ארה"ב, החלטנו להתמקד במדינת מישיגן, ואנו בונים מאות בתים במספר מתחמים יוקרתיים לבני הגיל השלישי. הפרויקטים שאנו מקדמים מבוצעים תחת ניהול סיכונים מחמיר ומתבססים על המגמות הדמוגרפיות, נתוני השוק השונים והם מותאמים לצרכים של האוכלוסייה השלישית.

נשמע מעניין? נשמח למסור לכם פרטים נוספים.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).