איך יודעים שאזור מסויים כדאי להשקעה

מישיגן הופכת להזדמנות ההשקעה בנדל"ן הטובה בארה"ב

מטאור הנדל"ן של מישיגן ממשיך לזרוח, או – איך יודעים שאזור מסויים כדאי להשקעה?

המדינה המתאוששת ביותר, בעלת ההזדמנות הטובה ביותר לחזור למרכז העניינים חווה רנסנס כלכלי בעוד אוכלוסיות חזקות חוזרות לעריה.
אוכלוסיה זו מחפשת לשכור או לרכוש בתים, מחייה את בתי הספר, המרכזים הקהילתיים פורחים, אוניברסיטאות מלאות המספקות
בכל שנה בוגרים מקצועיים למיטב החברות שבחרו לחזור ולייצר בערים התעשייתיות שהיו בעבר מרכז גאוותה של ארה"ב.

כתוצאה מכך, מחירי הבתים במישיגן שירדו כל כך חזק כבר החלו לעלות, אך עדיין אלפי בתים המחכים לרוכש מבטיחים
שיש עוד פוטנציאל רב לעליות. אם כך, מהם הפרמטרים המקצועיים להערכת כדאיות ההשקעה באזור מסויים?

האמריקאים המאוהבים בסטטיסטיקות נעזרים במספר פרמטרים מרכזיים:

1. מס' הבתים העומדים למכירה

2. זמן שבית עומד למכירה

3. כמות העסקאות שבוצעו

4. מחיר ממוצע לעסקה

בנוסף לכך נבחן מה היה המחיר ההיסטורי, הידוע כמחיר הגבוה ביותר בהיסטוריה של הבית, מה המחיר הנמוך ביותר
בהיסטוריה של הבית ומכאן ננסה להעריך בכמה ממחיר השפל רכשנו וכמה קרוב למחיר השיא נוכל להתקרב.
במילים אחרות – מהי עליית הערך הצפויה ממחירו של הבית.

אחת הסיבות המרכזיות לבחור במישיגן היא העובדה שעד לאחר המשבר הגדול של 2008 מישיגן למעשה חוותה 20 שנות הזנחה.
המשבר רק העצים אותה. יש שיגידו שבדטרויט, הגדולה בערי מישיגן, עיר המכוניות, אף 40 שנות הזנחה.

אז מה היתרון כאן?

פוטנציאל התיקון.

ארה"ב בתקופת אובמה וביתר שאת על פי התוכניות של טראמפ, שמה דגש על התעשייה האמריקאית ובעיקר תעשיית
הרכב ומישיגן במרכז העשייה הכלכלית. לא בכדי פירט טראמפ את תוכניותיו הכלכליות דווקא בדטרויט.

היתרון למשקיע?

הרבה בתים להשקעה, שכונות שחוזרות למרכז העניינים, מפעלים מתחדשים, תנופה תעשייתית, כלכלית, תרבותית וחברתית
בכל הערים שבדרום – מזרח מישיגן העוטפות את דטרויט.

כעת נחזור לבחון את הסטטיסטיקות המרכזיות:

מחיר ממוצע לבית ב- 2006 גבוה ב- 40% ממחירו הממוצע כיום.

מאידך, המחיר הממוצע עלה ב- 9% ב- 12 החודשים האחרונים, הזמן הממוצע שבית עומד למכירה ירד ל- 60 – 90 יום.

המסקנה ברורה:

המחירים החלו לעלות. הם עושים זאת בקצב שנתי של 8% – 5% בשנה. בתים נרכשים במהירות גבוהה,
אתם כבר לא תהיו הראשונים בשוק זה.

אבל – הפוטנציאל עדיין עצום: עליית מחירים יכולה גם להעלות את מחירי השכירות עבור רוכשים
העושים זאת למטרות השקעה.

המודלים המרכזיים מצביעים על חזרה למחירי 2008 – 2006 תוך 5 – 3 שנים, כלומר, בקצב של 8% – 5%
נתקרב למחירי השיא במישיגן, אלו שלפני המשבר של 2008.

אז נשאל את השאלה המרכזית:

האם המצב הכלכלי, התעשייתי, החברתי במדינה בשל לשלב הבא?

האם מישיגן יכולה לפרוץ את מחסום מחירי הקדם משבר הסאב – פריים?

התשובה להערכתנו – בהחלט כן.

המדינה עוברת נס כלכלי 

שמעו את המשקיע האגדי דן גילברט שהשקיע בדטרויט וסביבתה 2 מיליארד דולר בשנים האחרונות, 
כיצד הוא מתחייב להשקיע עוד 3 מיליארד ב- 5 השנים הבאות.

קחו אותו כדוגמא וקראו את התוכניות העצומות המחכות למדינה ביחד עם העובדה שהיא עדיין הבסיס לתעשייה
ובפרט לתעשיית הרכב האמריקאית המתאוששת, זו המוכרת קרוב ל 20 מיליון מכוניות בשנה.
ראו את האופטימיות המנשבת ממנכ"לית הענקית GM לקראת תערוכת דטרויט.

צפו בבואן של חברות ההיי טק הגדולות המנצלות את הטבות המס ומקימות מרכזי פיתוח ענקיים,
בחזרתה של קבוצת ה- NBA דטרויט פיסטונס למרכז העיר, בגיוסן של אלפי אחיות ומאות רופאים לבתי החולים,
בבנייתם של גשרים, כבישים, מפעל לחלליות, מפעלי חשמל מגז טבעי לאורך הנהרות.

בשיקומן המופלא של שכונות דטרויט הנטושות, אלו שכיכבו בעבר בעליבותן פורחות בפרויקטים ואכלוסיות היפסטריות
אופנתיות צובעות אותן בצבעים חדשים. כל אלה מייצרות סקרנות והזדמנות. הזדמנות להשקיע באחד הפלאים של אמריקה
ההתאוששות התעשייתית הגדולה בהיסטוריה והנס הכלכלי של מישיגן.