השקעה במולטי של סינגל – Land Contract

השקעות נדל"ן בארה"ב לפי מודל מולטי של סינגל / Land Contract

חברת ספיר ברנובסקי הייתה הראשונה בישראל שהצליחה לזהות את הפוטנציאל הטמון בהשקעה במקבצי בתים פרטיים שאינם מצויים במתחם אחד, אך בעלי אותם מאפיינים גאוגרפיים, סקטוריאליים ודמוגרפיים.

על מנת לענות על הצורך הגדל בתחום, השקנו אפיק השקעה במקבצי בתים פרטיים המאפשר למשקיע ליהנות מיתרונות ההשקעה בבתים פרטיים, בניהול ושותפות כבמולטי פמילי או מגורים רב-משפחתיים (מולטי של סינגל) – צורת מגורים שבה יחידות הדיור נפרדות זו מזו ושוכנות בבניין אחד (או מספר בניינים) בגבולותיו של מתחם אחד.

נכסי סינגל פמילי (Single Family) הינם בתים פרטיים אשר מיועדים למגורים של משפחה אחת. בארה"ב, שוק הבתים הפרטיים מכהן בתור הקטליזטור של שוק הנדל"ן כולו. קיימים עשרות מיליוני בתים פרטיים בארה"ב וקרוב לחצי מהם מוצעים להשכרה (Single Family Rentals) בשוק החופשי.

השקעות מולטי של סינגל 

הודות ל 20 שנות ניסיון בשוק ההון והנדל"ן הצליח מנכ״ל החברה, גולן ספיר, לשדרג ולהביא עמו לישראל את מודל ההשקעה "מולטי של סינגל" – מודל הנשען על מנגנון למינוף פוטנציאל הרווחים שבהשקעה לצד פיזור וצמצום הסיכון. או במילים אחרות: מודל המעניק לכם את כל היתרונות בבתים פרטיים בדיוק כבמולטי פמילי. 

היתרון הגדול בהשקעה לפי מודל מולטי של סינגל (באסטרטגיית השקעות במולטי פמילי) הוא פיזור הסיכון. מכיוון שבהשקעה כזו רוכשים קבוצה של בתים, לא כל "הביצים נמצאות בסלסלה אחת" (או בנכס אחד במקרה הזה). לכן, במידה וקורה משהו לאחד הנכסים (דייר עוזב, פיצוץ צינור ביוב, נדרש שיפוץ מאסיבי וכו') נמנעת פגיעה בהשקעה כולה ותזרים המזומנים נשאר גבוה ועקבי.  

השקעת נדל"ן בארה"ב במודל מולטי של סינגל זוהי הזדמנות פורצת דרך עבור משקיעי נדל"ן מכל קצוות ההון העצמי. ואנו בספיר-ברנובסקי מעניקים לכם שלל הזדמנויות להשקעות נדל"ן בארה"ב ע"פי מודל זה.

השקעות לנד-קונטרקט (Land Contract)

חלק מהבתים המיועדים להשקעה במסגרת הסכם Land Contract ("חוזה קרקע") – הסכם משפטי שבו החברה מממנת עבור המשקיע את רכישת הנכס. Land Contract דומה במקצת למשכנתא, אך בבסיס המודל, במקום להלוות כסף מהבנק לרכישת נדל"ן – משלם המשקיע תשלומים לחברה עד השלמת מחיר רכישת הנכס במלואו. בחוזה זה המוכר מספק לקונה אופציה לרכוש את הנכס במועד עתידי ובמחיר ידוע מראש.

תחת הסכם Land Contract, מחזיק המוכר במלוא זכויות הבעלות בטאבו והוא מתיר לקונה את זכויות השימוש בנכס. הכסף עבור רכישת הנכס משולם לרוב בתשלומים תקופתיים, וכאשר מחיר הנכס שולם במלואו (כולל הריבית) מחוייב המוכר להעביר את הבעלות החוקית על הנכס לקונה. תשלומי הריבית הינם תשלומי הלוואת בלון רגילה. הרוכש משלם את הריבית עד למועד שבו נקבע כי עליו לשלם את מחיר הבית.

הסיבה העיקרית לשימוש ב- Land Contract בארה"ב היא לייצר מימון לטווח קצר למוכר הנכס. ובאקלים הנדל"ני הנוכחי מדובר במודל השקעה שמרני ובטוח יותר עבורכם, לבטח בתקופה זו כאשר האינפלציה פוקדת את ארה"ב (ולמעשה גם מציבה את הנדל"ן כמגן אינפלציוני). לאורך השנים האחרונות הפעלנו בהצלחת יתר את מודל לנד קונטרקט בשלל פרויקטים שונים להשקעות נדל"ן בארה"ב, וכך מימשנו עשרות רבות של נכסים אשר הניבו תשואות מרשימות עבור משקיעי ספיר-ברנובסקי. 

בחינה מדוקדקת וקפדנית של הנכס

בעת יצירת פורטפוליו בוחנת החברה כל בית בפני עצמו במטרה לוודא שהוא אכן עומד בקריטריונים הנדרשים למקבץ. החברה מבצעת הערכת שווי לכל בית בנפרד ומגייסת הון ממשקיעים בהתאם למגבלת חוק הרשות לניירות ערך באשר לניצעים. יתרה מכך, החברה אף משקיעה בעצמה חלק מהכספים בעסקה. הצגת העסקה של השקעות במולטי פמילי בפני משקיעים מתבצעת בשקיפות מלאה ובשיתוף נאמן חיצוני אשר אחראי על ניהול הכספים ובחינת העסקה. כספי המשקיעים עוברים לחשבון נאמנות, ורק בסיום הגיוס מועברים לחשבון חברת הטייטל.

מרגע העברת הנכסים בטייטל מתחילה החברה להשביח את הנכסים, משדרגת שוכרים ומעלה שכ"ד על פי התוכנית העסקית. על כל אלו אמונה חברת הניהול Garner Properties & Management. במקביל לכך, פונה החברה לבנק לצורך קבלת מימון לפרוייקט. גארנר מנהלת את הנכסים, מפיקה דו"חות רבעוניים למשקיעים ומחלקת את רווחי ההשקעה. בתום תקופת ההחזקה, מביאה החברה את הפורטפוליו למימוש באמצעות אחד המודלים שלה ומחלקת את רווחי המכירה למשקיעים – עם קדימות על פניה. 

תהליך ביצוע השקעה במולטי של סינגל מולטי פמילי מרכישה לאקזיט