סוגיות מס בהשקעת נדל"ן בארה"ב

עסקאות נדל"ן בחו"ל הן אפיק השקעה מבוקש על ידי משקיעים ישראלים, המשכילים לנצל הזדמנויות לרכישת נכסים במחירים אטרקטיביים עם צפי תשואה גבוה יחסית לזה שניתן לצפות לו בשוק הנדל"ן הישראלי. מבין שווקי הנדל"ן המגוונים בחו"ל, ארצות הברית נחשבת ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות מגוון האפשרויות שהמדינה רחבת הידיים מציעה למשקיע, בזכות התעוררות תוססת של שוק הנדל"ן המקומי ובזכות יציבות הכלכלה האמריקאית.

לפני שאתם יוצאים למצוא את הנכס המתאים להשקעה בארצות הברית, יש לתת את הדעת על סוגיית המיסוי, בכדי שתדעו לבחור את העסקה המתאימה ביותר עבורכם. חשוב לציין למען הסר ספק, כי המידע המוצג בהמשך המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ מס מקצועי, וכי בשום מקרה אין באמור לעיל המלצה להשתמט מתשלום מס, להיפך, המלצתנו היא להכיר את סוגיות המיסוי, כדי להבטיח שכל עסקה שתעשו
תהיה על פי חוק, בהתאם לנהלים, ולטובתכם המרבית.

סיבות טובות להשקיע בנדל"ן בחו"ל בכלל ובארצות הברית בפרט

 

שווקי נדל"ן ברחבי העולם מושפעים מגורמים כלכליים עולמיים ומקומיים. הפערים בנסיבות הכלכליות, המדיניות והחברתיות של מדינות שונות
ברחבי העולם מייצרים חלונות הזדמנות להשקעות אטרקטיביות המאפשרות רכישת נכסים זולים עם אפשרות השבחה, צפי תשואה מבטיח
וסיכוי לרווח גבוה במחיר סביר. היחלשות הדולר מול השקל בעת האחרונה, התעוררות שוק הנדל"ן בארצות הברית, גודלו של שוק הנדל"ן האמריקאי
וריבוי האפשרויות שהוא מציג למשקיעים, הופכים השקעה בנדל'ן בארהב לאפיק השקעה אטרקטיבי במיוחד. יציבותה ועוצמתה
של הכלכלה האמריקאית מול חוסר היציבות הכלכלית של חלק ממדינות העולם האחרות המהוות יעד להשקעות נדל"ן רק מדגישים
את יתרונותיה של השקעה בנדל"ן בארצות הברית.

 

אמנת מס

 

ארצות הברית היא אחת מן המדינות עימן ישראל חתומה על אמנת מס. משקיע בעל נכס במדינה שחתומה על אמנת מס עם ישראל,
זכאי בישראל לזיכוי על המס ששילם במדינה הזרה. פירושו של דבר, שאם למשל עליך לשלם בישראל 25% מס על רווחים מנדל"ן בארצות הברית,
המס ששילמת בארה"ב יתקזז מהסכום שתגבה ממך רשות המיסים בישראל. על פי אמנת המיסוי, יש למדינה בה ממוקם הנכס קדימות
בכל סעיף מיסוי, כך שקודם כל נגבה המס הפדראלי, המדיני והעירוני (אם קיים) בארצות הברית, ורק לאחר מכן ייגבה המס בישראל,
תוך קיזוז שיעורי המס שנגבו בארצות הברית מהסכום שייגבה מן המשקיע על ידי מדינת ישראל. משקיע שיש לו נכס במדינה שאינה חתומה
על אמנת מס עם ישראל עלול למצוא עצמו משלם מיסים פעמיים – פעם אחת למדינה הזרה בה ממוקם הנכס, ופעם שנייה למדינת ישראל.

 

מיסוי פדראלי, מיסוי מדיני ומיסוי עירוני

 

בארצות הברית קיימות מספר מערכות מיסוי:

• מיסוי פדראלי – הראשונה והראשית היא רשות המיסוי הפדראלית, הכוללת את כל מדינות ארצות הברית.

• מיסוי מדיני – לכל מדינה מתוך 50 המדינות החברות בארצות הברית יש מדיניות מיסוי משלה. חשוב לבדוק מה מדיניות המיסוי
של המדינה בה ממוקם הנכס בו אתם מעוניינים להשקיע.

• מיסוי עירוני – ערים מסוימות, כמו למשל ניו יורק, גובות מס על רווחי נדל"ן, חשוב לכלול מס זה, אם קיים במדינה בה ממוקם הנכס
העתידי שלכם,בחישובי הכדאיות והעלויות שלכם.

 

בעלות על הנכס

 

משקיע ישראלי יכול לרכוש נכס בארצות הברית באופן עצמאי, באמצעות חברת LLC אמריקאית (Limited Liability Company),
או באמצעות חברת השקעות ישראלית. לדרך הרכישה ולרישום הבעלות על הנכס יש השפעה על המס שייגבה מן המשקיע, הן בארצות הברית
והן בארץ, וכן על חבויות נוספות שיכולות להיות מוטלות עליו, כמו למשל חבות במקרה של תביעת נזיקין. ניתן גם להשקיע בנכס באמצעות
חברת C-CORP אמריקאית, אך אופציה זו ברוב המקרים פחות משתלמת, ולכן רוב המשקיעים הישראלים לא נוטים לבחור בה.

על פי רוב, אחזקת נכס פרטית נחשבת לפחות משתלמת, כיוון שמדובר בהשקעה ניכרת של זמן ומאמץ, משאבים שלרוב אינם זמינים
למשקיע פרטי, ובמקרה של תקלות ואסונות, כל ההפסדים נופלים על המשקיע. יחד עם זאת – חשוב להבין היטב את היתרונות והחסרונות
של כל אופצייה, כדי לבחור את האפשרות המתאימה ביותר עבורכם.

 

הכנסות שוטפות מהשכרת נכסים – שני מסלולי מיסוי בישראל

 

כאמור, משקיע ישראלי חייב במס במדינת ישראל על רווחים מנכסים והשקעות בחו"ל. משקיע בנדל"ן בחו"ל יכול לבחור באחד משני מסלולי
מיסוי עבור הכנסות משכירות.

• מסלול מיסוי רגיל – תשלום מס שולי על הכנסה פסיבית. היתרון של מסלול זה הוא שהמיסוי הוא על נטו ההכנסות וניתן להתקזז על שיעור המס שנגבה מכם בארצות הברית.

• מסלול מיסוי מופחת – מיסוי בשיעור של 15% על ברוטו ההכנסות. החיסרון הוא שבמסלול זה לא ניתן להתקזז על שיעור המס
שנגבה מכם בארצות הברית.

 

לכל אחד משני המסלולים יתרונות וחסרונות משלו, יש להיוועץ עם רואה חשבון, ולבדוק איזה מסלול משתלם יותר עבורכם. חשוב לציין
שניתן לשנות מסלול בכל שנה.

 

דיווח לרשויות המס

 

כשאתם מבצעים עסקת נדל"ן בחו"ל יש להקפיד על דיווח לרשויות המס הן במדינה בה נמצא הנכס, והן בישראל. לכן, כשאתם שוקלים
להשקיע בנדל"ן בארצות הברית, הקפידו לוודא מראש שלמארגני הפרויקט יש מערך דיווח מוסדר שייתן מענה לנושא הדיווח, ולסוגיות כגון:
הקמת מספר מס בארצות הברית, דיווח שנתי לרשויות המס בארצות הברית ובישראל על הכנסות ורווחים מהפרויקט וכיוצא בזה.
חשוב לוודא שיהיו בידיכם כל הטפסים הנדרשים, וכן שיהיה מי שיסייע לכם בכל נושא הקשור לדיווח לרשויות, הן במתן מידע והדרכה,
והן בהפקת הטפסים והדוחות הנדרשים.

 

השקעה נבונה

 

סוגיות המיסוי שהועלו במאמר זה הן העיקריות והכלליות מבין סוגיות המיסוי שיש לתת עליהן את הדעת. למשקיע המתחיל מומלץ להרחיב
את יריעת ידיעותיו בתחום ואף להתייעץ באנשי מקצוע. סופה של עסקת נדל"ן מוצלחת מתחיל בבחינה קפדנית של הנכס, כולל סוגיית המיסוי,
התעלמות מסוגיית המיסוי יכולה לפגוע ברווחיות וכדאיות ההשקעה. כדי לברר את הסוגיה לעומקה מומלץ להיוועץ ביועץ מס מומחה לנדל"ן,
הן בכדי לוודא שבחרתם בנכס המשתלם ביותר, והן כדי להבטיח שהעסקה נעשתה בהתאם לחוק ולנהלים.