על הסיכונים השונים בין עסקה יזמית לעסקה תזרימית ברכישת נדל"ן בארה"ב

שוק הנדל"ן מהווה אלטרנטיבה להשקעה לשוק ההון ובאמצעות חשיפה אליו ניתן לגוון את תיק ההשקעות. זהו שוק מורכב שמאפשר למשקיעים גישה לנדל"ן באמצעות מגוון רחב של עסקאות ובהתבסס על רמות סיכון משתנות. בארה"ב, שוק הנדל"ן המפותח בעולם, ניתן להבחין ברמה הכללית בין עסקאות יזמיות לבין עסקאות תזרימיות. הבנת ההבדל בין שני הסוגים של העסקאות היא חשובה וממחישה את הקשר בין הסיכון לסיכוי בהשקעות בכלל.

אצלנו בברוקווד אסטייט ארה"ב תוכלו למצוא השקעות משני הסוגים, ולהבין איזו עסקה מתאימה לכם, כמשקיעים.

 

סיכון, סיכוי והקשר ביניהם

סיכון-סיכוי הוא מושג מרכזי בעולם ההשקעות המתאר את היחס בין הפוטנציאל לרווח (הסיכוי) לבין האפשרות להפסד (הסיכון) בהשקעה מסוימת. זהו עיקרון בסיסי המנחה משקיעים בקבלת החלטות השקעה ומהווה תשתית מרכזית עליה נבנות עסקאות ומתומחרים נכסים בשווקים השונים. הסיכון, כאמור, הוא מידת אי הוודאות שבהשקעה והאפשרות להפסד כספי ואילו הסיכוי הוא הפוטנציאל לרווח או תשואה חיובית בגין ההשקעה.

ככלל, ככל שהסיכון גדל כך גם הסיכוי עולה, קרי, התשואה הפוטנציאלית על ההשקעה. אפשר להבין את היחס בין השניים כיחס של תמורה או פיצוי. המוטיבציה לנטילת הסיכון מתוגמלת בסיכוי לתשואה גבוהה. וכמובן, גם ההיפך. כאשר הסיכון נמוך נצפה לתשואה נמוכה יחסית בגין נטילת הסיכון.

מה מגדיר את הסיכון? ישנם פרמטרים רבים בהתאם לאופי וסוג ההשקעה שמשפיעים על מידת אי הוודאות שלה. משך ההשקעה, סיכונים רגולטוריים, תחרות, רמת מינוף, יחס נזילות, סיכונים תפעוליים, מורכבות ההשקעה – כל אלה הם רק דוגמאות ועל כל עסקה להיבחן לגופה.

 

עסקת נדל"ן תזרימית – מאפיינים וסיכונים

עסקה תזרימית משמעותה השקעה בנכס מניב, כלומר, נכס שמייצר הכנסות באופן שוטף. בעולם הנדל"ן נכסים מושכרים והתמורה המתקבלת מייצרת תשואה שוטפת על הנכס, ללא קשר לעלייה או ירידה בערכו. לדוגמה, נכס שנרכש ב-100,000 דולר ומניב הכנסה חודשית של 5,000 דולר משקף תשואה שנתית של 6%. חשוב להבין כי מדובר בתשואה ברוטו וממנה יש לנכות את ההוצאות השוטפות על הנכס, כגון אחזקה, מיסוי וכמובן הוצאות מימון.

המהות של עסקה תזרימית היא יצירה של תזרים מזומנים חיובי. ככזו היא מספקת וודאות לרוכשים ומקטינה את הסיכון ביחס לעסקאות אחרות, שכן היא מייצרת הכנסה החל ביום הראשון לאחר רכישת הנכס. החיסרון בעסקה תזרימית הוא שהסיכוי, כלומר, התשואה הפוטנציאלית, היא גם מוגבלת בהתאם למשוואת הסיכון-סיכוי. במרבית המקרים נכסים מניבים מתומחרים במחירי שוק וכדי ליהנות מרווחי מכירת הנכס נדרשת עליית מחירים בשוק.

 

עסקה נדל"ן יזמית – מאפיינים וסיכונים

עסקת יזמית מתייחסת להשקעה בפרויקטים הכוללים פיתוח, בנייה או שדרוג משמעותי של נכסים. ייזום משמעותו גם סיכון, שכן מדובר בתהליך הכולל מידת אי וודאות גדולה וחשוף לכשלים וסיכונים שונים. בהתאם לכך הסיכוי, או התשואה, הוא גבוה.

מהותה של עסקה יזמית היא השגת תשואה בזמן קצר יחסית המבוססת על קנייה במחיר נמוך ממחיר השוק (מסיבות שונות) והשבחת הנכס ומכירתו או השכרתו מחדש בתוך זמן קצר-בינוני. דמיינו נכס מוזנח שזקוק לשיפוץ משמעותי ולכן נמכר במחיר שוק נמוך, או קרקע שנרכשת לטובת פיתוח ובנייה של פרויקט חדש על גביה. בשני המקרים הסיכון הגבוה יחסית מייצר גם פוטנציאל לתשואה משמעותית גם בהינתן מחירי שוק יציבים.

 

עסקאות יזמיות ותזרימיות עם ברוקווד אסטייט ארה"ב

ההתמחות שלנו בשוק האמריקאי, שהוא שוק הנדל"ן המפותח בעולם, מאפשרת לנו להוביל עסקאות יזמיות ותזרימיות. פרויקטי הדגל שלנו בתחום היזמי הם מתחמי הדיור לגיל השלישי. אנו מאתרים ורוכשים קרקעות, מוציאים היתרי פיתוח ובנייה, מובילים את השלב הביצועי של הפרויקט, משכירים ובהמשך מוכרים את המתחם כולו, בדרך כלל לגופים מוסדיים. על מנת לצמצם את הסיכון היזמי בפרויקטים שלנו אנחנו מבצעים תהליכי ניהול סיכונים מחמירים ופועלים אך ורק באזורים בהם אנו צופים מגמות מאקרו ומיקרו שתומכות את הביקוש ביחס להיצע.

בהקשר התזרימי פיתחנו מודל ייחודי – "המולטי של הסינגל". מדובר בצורת רכישה ייחודית; השקעה מוגבלת בקבוצת נכסים מניבים, עם פוטנציאל לייצר תשואה תזרימית מהיום הראשון. במקרים מסוימים אנו משלבים בעסקאות אלה גם רכיבים יזמיים כמו שיפוץ והשכרה מחדש, מעבר למודל Land Contract ועוד.

אז אתם משקיעים של ייזום או של תזרים? צרו איתנו קשר ונשמח להבין יחד איזו משוואת סיכון-סיכוי מתאימה לכם.

 

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).