דירות להשקעה

דירות להשקעה, או איפה מתחיל ונמצא קצה הקרחון?

עולם השקעות הנדל"ן סבוך ועמוס, מלא שבילים מפותלים ואינסוף שאלות.

מה הוא אפיק ההשקעה הנכון לי? מה הוא האיזור הנכון ביותר להשקעה?
איפה נמצא פוטנציאל התשואה המשמעותי ביותר ואיך מגדרים סיכונים?

כשעולם השקעות הנדל"ן בחוץ לארץ היה בחיתוליו, לכל אחד מאיתנו היה חבר שרכש דירה להשקעה בארצות הברית, אבל היום השקעה בשוק הנדל"ן היא עולם בפני עצמו. ישנן מגוון אפשרויות הפרושות בפני משקיע ועליו להכיר את כולן לפני שהוא מחליט באיזה אפיק להשקיע את כספו. ננסה לסקור את האפיקים השונים ולמקם כל אחד מהם על ציר רמת הסיכון:

דירה להשקעה או, בית פרטי להשקעה:

המשקיע מאתר (לבדו או באמצעותו ברוקר) נכס להשקעה בצורת דירה להשקעה או בית פרטי צמוד קרקע. בעת רכישת בית או דירה להשקעה בשלט רחוק,
חובה לשים את הדעת על מספר דגשים חשובים כמו שיעור המיסוי המשתנה בין כל מדינה ומדינה בארה"ב. במדינת ניו יורק, לדוגמה, קיים מיסוי על רכישת נדל"ן,
להבדיל מפלורידה שבה אין מיסוי מדינתי, עובדה שעשויה להוזיל משמעותית את העסקה, ולהעלות את הרווחים שוטפים.

כמו כן, מומלץ לבחון את הגדרתו של הנכס וזכויותיו המשפטיות, ודקויות בין מילים כמו "Condominium" לעומת "Apartment" עשויות לזכות לפרשנויות משפטיות שונות
בין מדינות שונות ברחבי ארצות הברית, כשבמדינות מסוימות מוגדרcondominium  כמצב המקנה לרוכש הנדל"ן בעלות חלקית מתוך מבנה הקומפלקס ולא כבעלי הנכס כולו.
רכישת דירה להשקעה או בית בארה"ב דורשת הבנה בכל הנוגע למיקומו של הנכס, תוך התייחסות למעטפת רחבה של פרמטרים ומדדים חברתיים כמו פילוח האוכלוסייה המאפיינת
את האזור מבחינה סוציו- אקונומית, לרבות מוצא, השכלה, רמת התעסוקה ורמת הפשיעה בשכונה, כשלעתים קורה שהמרחק של מיילים ספורים עשויים להיות ההבדל הדקיק
שבין דירה להשקעה מוצלחת בשכונת יוקרה עם צפי עתידי לעליית מחירים באזור לבין כישלון צורב.

בנוסף, במהלך רכישת הנכס יש לוודא, בדיוק כפי שנהוג בישראל, את מצב רישומו בטאבו, על מנת להבטיח שהנכס אכן נקי לחלוטין מעיקולים, שיעבודים וחובות.
במידה וצלח המשקיע את הבדיקות המקדימות, חתם על חוזה והעביר את כספי ההשקעה, יש לוודא שכעת עובר הנכס לבעלות המשקיע ונרשם על שמו באמצעות חב' הטייטל.
לרוב, השקעה בדירה או בית פרטי, אינה כוללת חבות כלשהי ולא מעורב בעסקה בנק.

דירה להשקעה- רמות הסיכון

אפיק השקעה זה נחשב ברמת הסיכון הנמוכה ביותר, כיוון שאינו חשוף לתנודות או גורמים חיצוניים. מקור התשואה באפיק השקעה זה הוא בשכר הדירה
המשולם ע"י שוכר הנכס חודשית וכן פוטנציאל עליית הערך, שיתגלה בעת מכירתו. בהתאם לרמת הסיכון הנמוכה יחסית, דירה להשקעה היא אפיק השקעה שיספק למשקיע תשואה נמוכה יחסית.
לרוב, אחרי קיזוז ההוצאות – עלויות רכישה, שכר חברת ניהול, תיקונים שוטפים, עלויות סגירה, עורכי דין, רואי חשבון ותשלומי מס – מדובר בתשואה נמוכה מאוד,
אך התעסקות תובענית ומתישה.

השקעה במקבץ בתים או מולטי פמילי:

מולטי פמילי, או מגורים רב-משפחתיים, היא צורת דיור בה יחידות דיור נפרדות זו מזו שוכנות בבניין אחד או במספר בניינים במתחם אחד. 
היחידות יכולות להימצא אחת ליד השניה (מקבץ סינגלים ו/או Town House), או זו על גבי זו (בניין דירות).

עסקאות מולטי של סינגל או מולטי פמילי, מורכבות מרכישת מקבצי בתים פרטיים (או בניין מגורים אחד), באמצעות הון של קבוצת משקיעים ומימון של בנק,
כלומר – סכום השקעה גבוה יותר המאפשר חלוקת תשואות גדולות יותר למשקיעי הקבוצה. היתרון הגדול בהשקעה במולטי פמילי או במקבץ בתים פרטיים
הוא מספר היחידות מהן מורכבת ההשקעה. ככל שיש יותר דירות או בתים, יש יותר פיזור של הסיכון. גם כאן חשוב לוודא שהנכס עובר על שם קבוצת המשקיעים,
לרוב בצורת חברת LLC, כשלכל משקיע אחוזי החזקה בעסקה, לפי גובה השקעתו.

מנגד, חשוב לזכור שיש גם יותר עבודת ניהול ועל כן מומלץ ברוב המקרים לוודא שישנה חברת ניהול שאמונה על הנכסים.
גם בנושא המימון ישנו יתרון משמעותי להשקעה במולטי פמילי כיוון שבנקים וגופי המימון יעדיפו לממן עסקה עם מספר רב של יחידות דיור אל מול בית בודד, בגלל פיזור הסיכונים.

כיצד מומלץ לבחון את הנכסההשקעה: לפני השקעה יש לוודא שבוצעה (או לבצע בעצמכם) – Due diligence, בעברית – בדיקת נאותות.
יש לבדוק את מצב הנכס ולבצע Inspection (בחינה של הנכס) וכן לבדוק את התזרים השוטף מהנכס – הכנסות משכר הדירה וחוזים קיימים של דיירים.
כמו כן יש לוודא התחייבויות למיניהן. במקרה בו צפוי להילקח מימון מהבנק, יש לצפות שהבנק ישלח שמאי לבחון את הנכס.

מטרת רכישת מתחם מולטי פמילי או מקבץ סינגלים היא לרוב לצורך השבחה, שתביא למכירה ברווח בתום תקופת ההחזקה.
כלומר, הנכס נרכש במחיר מסויים, לרוב נמוך ממחיר השוק, קיים בו פוטציאל השבחה (שיפוץ כלשהו) ולאחר ההשבחה נוכל לדרוש שכר דירה גבוה יותר מהשוכרים.

סוג נוסף של עסקאות מסוג זה: Value add (תוספת ערך).

מולטי-פמילי או מקבץ של סינגלים בו אחוזי התפוסה נמוכים ו/או זקוק להשבחה רבה. עסקאות אלה דומות באופיין לעסקאות Flip, כשבתחילת הדרך ההכנסות השוטפות מועטות
או אינן קיימות בכלל, אך שווי הנכס או המקבץ צפוי לעלות משמעותית בתום ההשבחה והעלאת אחוזי התפוסה. עסקאות אלה יעמדו למכירה מתחת למחיר השוק והתשואה נטו
צפויה להיות גבוהה משמעותית ולפצות את המשקיע על השנים בהן התשואה היתה נמוכה או לא היתה תשואה בכלל.

ניתן לקבוע כי לרוב קשה יותר  לקבל מימון על פרויקטים מסוג זה, כיוון שהסיכון של הגוף המממן גדול יותר.

רמת הסיכון לפרוייקטים מסוג זה נחשבת בינונית – מצד אחד מדובר במגוון של יחידות המאפשרת פיזור באמצעות רכישת נכסים במגוון איזורים ואפיונים
ובמידה ויקרה משהו ליחידה אחת, האחרות עדיין יניבו לנו תשואה. מצד שני, מעורב בעסקה בנק, שמחייב אותנו בתשלומי ריבית תקופתיים.

השקעה במרכז מסחרי

נדל"ן מסחרי מוגדר כמשרדים, חנויות, שטחי מסחר ותעשייה, מחסנים, מפעלים וכדומה. בעצם כל נדל"ן שאינו מיועד למגורים. השקעה בנדל"ן מסחרי לרוב ארוכה יותר
מהשקעה בנדל"ן למגורים ותחזוקת הנכס לרוב גבוהה יותר (תשלומי ארנונה גבוהים יותר לדוגמא), אך התשואה לרוב – גבוהה יותר.
אחד הפרמטרים המרכזיים מבחינת כדאיות ההשקעה הוא מיקום הנכס. מאחר ומדובר בדרך כלל בהשקעה לטווח ארוך, רצוי לזהות את הפוטנציאל של האזור
בו ממוקם הנכס גם בעוד חמש ועשר שנים.

אם מדובר במבנה תעשייה הממוקם באזור תעשייה מיושן, ובעירייה תגלו שהאזור עומד להפוך לאזור הייטק בעתיד – הרי כדאי להשקיע.
אם ישנן תכניות להוסיף אחוזי בנייה לאותו אזור – גם זה ייתרון בולט לטובת השקעה. במכלול השיקולים כדאי להיות בטוחים שהאזור
עדיין יהיה אטרקטיבי בעוד מספר שנים מעכשיו ואף יותר.

חשוב לבדוק אם אין הגבלות לסוגי שוכרים – לא כל חנות ניתן להשכיר למסעדה, לא כל משרד ניתן להשכיר למעבדה ולא כל מבנה תעשייה
ניתן להשכיר למפעל הנחשב מזהם סביבתי. כמו כן, נגישות תחבורתית לאזור הינה שיקול משמעותי שיש לקחתו בחשבון.

נכס מסחרי מושכר בדרך כלל לטווח ארוך (הרוב רוצים לשנתיים ומעלה), וזה צורך חיובי לבעלי הנכס. חשוב לבדוק את השוכר,
את יציבות הענף בו הוא עוסק, אלו ביטחונות הוא יכול להציג, וזאת כדי לחסוך את הצורך למצוא שוכרים חדשים בתדירות גבוהה.

הרווח מהשקעה מנכס מסחרי יכול לנבוע משני מסלולים:
1. הרווח התשואתי – כלומר דמי השכירות החודשיים. אבל כאן בדיוק נעוצה ההפתעה הגדולה,
בדיקה פשוטה תגלה לכם שדמי השכירות ממשרד גבוהים עד פי 3 מדמי שכירות על נדל"ן למגורים.

2.  רווח הוני – כלומר מכירת הנכס בעתיד במחיר גבוה יותר ממחיר רכישתו. לרוב השקעה כזו מחייבת
גם היא קבוצה של משקיעים, כיוון שמדובר בסכום כסף גדול. גם כאן, חשוב לוודא שהנכס עובר לבעלות
קבוצת המשקיעים, באמצעות חברת LLC שלמשקיעים אחוזי החזקה בעסקה.

רמת הסיכון בפרוייקטים כאלה נחשבת בינונית-גבוהה, כיוון שהפיזור הוא יחסית נמוך – מדובר בנכס אחד בעל אותם מאפיינים.
כך לדוגמא, בעלי מרכזים מסחריים רבים סובלים מהפסדים בתקופת משבר הקורונה.

השקעה בפרוייקט ייזום או בניה

מודל הייזום והבניה הוא מודל בו רמת הסיכון היא הגבוהה ביותר יחסית לחלופות, אך מאפשרת תשואה גבוהה בזמן קצר.
יזם המתחיל פרויקט מאפס ועד להשלמתו נדרש לעמוד בפני קשיים ואתגרים שלעיתים קרובות אינם תלויים אך ורק במקצועיותו.
הוא חשוף לגורמים שעליהם אינו יכול לשלוט כמו מזג אויר, מצבי עולם, שביתות, בירוקרטיה, רשויות שונות, רגולציית בניה עירונית,
שכנים, בעיות מול הקבלנים המבצעים, מול גורמי המימון ועוד ועוד. כפיצוי על כך, שיעורי ההחזר בגין הייזום יהיו לרוב גבוהים יותר מאשר בכל אפיק השקעה אחר.

לרוב, פרוייקט ייזום כולל – רכישת קרקע ,קבלת אישורי בניה, בחירת קבלנים, תכנון אדריכלי, ליווי הבניה, מכירת דירות להשקעה או השכרתן.
בהשקעה לרוב מעורב בנק מלווה, המשחרר את כספי הפרוייקט לפי קצב התקדמות הבניה. קיים רווח פוטנציאלי גדול בעת סיום הבניה ומכירת הפרויקט.
בסופו של יום, השאלה במה כדאי יותר להשקיע בנדל"ן מניב או בייזום היא שאלה סובייקטיבית לחלוטין וקשורה ישירות למצבו של המשקיע ולהעדפותיו האישיות.

סביר שמשקיע שונא סיכון אשר בתיק השקעותיו קיימות רק אג"ח יעדיף להשקיע בנכס מניב עם דמי שכירות מובטחים לשנים רבות.
מנגד, משקיע אמיץ הפועל בעולם המניות והאופציות יזלוג לכיוון הפעילות היזמית.

לפני שממהרים להשקיע את כל כספי החסכון שלנו באפיק השקעה, חשוב ללמוד ולהבין את התחום של השקעות נדלן על בוריו.
המגוון הרחב של כיוונים אליהם אפשר ללכת, מבלבל. חשוב לוודא שיש בידינו את כל הכלים על מנת לעשות את ההחלטה הטובה ביותר,
למען עתיד נטול דאגות כלכליות.