מישיגן הופכת להזדמנות ההשקעה בנדל"ן הטובה בארה"ב

מטאור הנדל"ן של מישיגן ממשיך לזרוח, או – איך יודעים שאזור מסויים כדאי להשקעה?

המדינה המתאוששת ביותר, בעלת ההזדמנות הטובה ביותר לחזור למרכז העניינים חווה רנסנס כלכלי בעוד אוכלוסיות חזקות חוזרות לעריה.
אוכלוסיה זו מחפשת לשכור או לרכוש בתים, מחייה את בתי הספר, המרכזים הקהילתיים פורחים, אוניברסיטאות מלאות המספקות
בכל שנה בוגרים מקצועיים למיטב החברות שבחרו לחזור ולייצר בערים התעשייתיות שהיו בעבר מרכז גאוותה של ארה"ב.

כתוצאה מכך, מחירי הבתים במישיגן שירדו כל כך חזק כבר החלו לעלות, אך עדיין אלפי בתים המחכים לרוכש מבטיחים
שיש עוד פוטנציאל רב לעליות. אם כך, מהם הפרמטרים המקצועיים להערכת כדאיות ההשקעה באזור מסויים?

האמריקאים המאוהבים בסטטיסטיקות נעזרים במספר פרמטרים מרכזיים:

1. מס' הבתים העומדים למכירה

2. זמן שבית עומד למכירה

3. כמות העסקאות שבוצעו

4. מחיר ממוצע לעסקה

בנוסף לכך נבחן מה היה המחיר ההיסטורי, הידוע כמחיר הגבוה ביותר בהיסטוריה של הבית, מה המחיר הנמוך ביותר
בהיסטוריה של הבית ומכאן ננסה להעריך בכמה ממחיר השפל רכשנו וכמה קרוב למחיר השיא נוכל להתקרב.
במילים אחרות – מהי עליית הערך הצפויה ממחירו של הבית.

אחת הסיבות המרכזיות לבחור במישיגן היא העובדה שעד לאחר המשבר הגדול של 2008 מישיגן למעשה חוותה 20 שנות הזנחה.
המשבר רק העצים אותה. יש שיגידו שבדטרויט, הגדולה בערי מישיגן, עיר המכוניות, אף 40 שנות הזנחה.

אז מה היתרון כאן?

פוטנציאל התיקון.

ארה"ב בתקופת אובמה וביתר שאת על פי התוכניות של טראמפ, שמה דגש על התעשייה האמריקאית ובעיקר תעשיית
הרכב ומישיגן במרכז העשייה הכלכלית. לא בכדי פירט טראמפ את תוכניותיו הכלכליות דווקא בדטרויט.

היתרון למשקיע?

הרבה בתים להשקעה, שכונות שחוזרות למרכז העניינים, מפעלים מתחדשים, תנופה תעשייתית, כלכלית, תרבותית וחברתית
בכל הערים שבדרום – מזרח מישיגן העוטפות את דטרויט.

כעת נחזור לבחון את הסטטיסטיקות המרכזיות:

מחיר ממוצע לבית ב- 2006 גבוה ב- 40% ממחירו הממוצע כיום.

מאידך, המחיר הממוצע עלה ב- 9% ב- 12 החודשים האחרונים, הזמן הממוצע שבית עומד למכירה ירד ל- 60 – 90 יום.

המסקנה ברורה:

המחירים החלו לעלות. הם עושים זאת בקצב שנתי של 8% – 5% בשנה. בתים נרכשים במהירות גבוהה,
אתם כבר לא תהיו הראשונים בשוק זה.

אבל – הפוטנציאל עדיין עצום: עליית מחירים יכולה גם להעלות את מחירי השכירות עבור רוכשים
העושים זאת למטרות השקעה.

המודלים המרכזיים מצביעים על חזרה למחירי 2008 – 2006 תוך 5 – 3 שנים, כלומר, בקצב של 8% – 5%
נתקרב למחירי השיא במישיגן, אלו שלפני המשבר של 2008.

אז נשאל את השאלה המרכזית:

האם המצב הכלכלי, התעשייתי, החברתי במדינה בשל לשלב הבא?

האם מישיגן יכולה לפרוץ את מחסום מחירי הקדם משבר הסאב – פריים?

התשובה להערכתנו – בהחלט כן.

המדינה עוברת נס כלכלי 

שמעו את המשקיע האגדי דן גילברט שהשקיע בדטרויט וסביבתה 2 מיליארד דולר בשנים האחרונות, 
כיצד הוא מתחייב להשקיע עוד 3 מיליארד ב- 5 השנים הבאות.

קחו אותו כדוגמא וקראו את התוכניות העצומות המחכות למדינה ביחד עם העובדה שהיא עדיין הבסיס לתעשייה
ובפרט לתעשיית הרכב האמריקאית המתאוששת, זו המוכרת קרוב ל 20 מיליון מכוניות בשנה.
ראו את האופטימיות המנשבת ממנכ"לית הענקית GM לקראת תערוכת דטרויט.

צפו בבואן של חברות ההיי טק הגדולות המנצלות את הטבות המס ומקימות מרכזי פיתוח ענקיים,
בחזרתה של קבוצת ה- NBA דטרויט פיסטונס למרכז העיר, בגיוסן של אלפי אחיות ומאות רופאים לבתי החולים,
בבנייתם של גשרים, כבישים, מפעל לחלליות, מפעלי חשמל מגז טבעי לאורך הנהרות.

בשיקומן המופלא של שכונות דטרויט הנטושות, אלו שכיכבו בעבר בעליבותן פורחות בפרויקטים ואכלוסיות היפסטריות
אופנתיות צובעות אותן בצבעים חדשים. כל אלה מייצרות סקרנות והזדמנות. הזדמנות להשקיע באחד הפלאים של אמריקה
ההתאוששות התעשייתית הגדולה בהיסטוריה והנס הכלכלי של מישיגן. 

כך תבחרו נכס מניב ללא חשש

השקעה בנדל"ן מניב היא השקעה יציבה ומשתלמת לטווח ארוך. בימים אלו, כאשר שוק הנדל"ן פורח, בעוד שאפיקי השקעה אחרים נוטים
להיות פחות אטרקטיביים בשל תנודתיות וחוסר יציבות המאפיינים את השוק בימי פוסט קורונה, השקעה בנדל"ן משתלמת מתמיד.
בחירה בנכס מתאים יכולה לייצר למשקיע הכנסה פסיבית לאורך שנים, בנוסף לערכו הממשי של הנכס, שרק ממשיך לעלות לפי תנועת השוק ההיסטורית.
יחד עם זאת, השקעה בנכס שאינו מתאים עלולה להתברר כבור השואב אליו עוד ועוד כספים, כך שהמשקיע לא רק שאינו מרוויח, אלא עלול
אף להפסיד. כדי שתוכלו לבחור נכון, לפניכם מדריך להשקעה בנדל"ן מניב, שייתן לכם את תשובות לכל השאלות הבוערות. 

 מהו נדל"ן מניב

כשמדברים על נדל"ן מניב, מתכוונים לנכס הניתן להשכרה, שהשכרתו מספקת לבעליו הכנסה קבועה בצורת דמי שכירות חודשיים.
בנוסף לערכו של הנכס, נדל"ן מניב מספק תזרים מזומנים קבוע לבעליו לכל אורך התקופה בה נמצא הנכס בחזקתו. בעל הנכס נהנה מתוספת הכנסה,
וכן מערכו של הנכס, אותו יוכל למכור בעתיד באם יחפוץ בכך. נדל"ן מניב יכול להיות נדל"ן המיועד למגורים, נדל"ן מסחרי, נדל"ן בישראל,
או נדל"ן בחו"ל. צירוף נסיבות ייחודי הביא לכך שכיום ניתן למצוא בארצות הברית נכסי נדל"ן הנמכרים במחירים אטרקטיביים, נמוכים משווי השוק שלהם,
בשל קשיים כלכליים אליהם נקלעו בעלי הנכס.

איתור נכס מתאים

כדי לוודא שאתם משקיעים בנכס שאכן יניב לכם את התשואה המבוקשת, עליכם לבדוק מספר פרמטרים. אחד המאפיינים של שוק הנדל"ן בארצות הברית הוא רמה גבוהה של שקיפות וזמינות של מידע אמין ורלוונטי.

בין אם אתם מחפשים נכס לרכישה, ובין אם קיבלתם הצעה מפתה לרכישת נכס במחירים נמוכים מאוד, כדאי לבדוק את נתוני הנכס באתרים רלוונטיים.

לנוחותכם, מצורפות כתובות של אתרי אינטרנט רלוונטיים לכל פרמטר, שיסייעו לכם להעריך את השווי והכדאיות של הנכס. לרשימה מפורטת של אתרים שמספקים מידע על נדל"ן בארה"ב, הקליקו כאן למידע נוסף
לגבי הערכת שווי נכסים הקליקו כאן:

• בדיקה מקיפה של הנכס –  מה מצב הנכס, האם נדרשים בו שיפוצים, מה עלות השיפוצים הנדרשים, האם יש חובות, עיקולים או שעבודים על הנכס וכיוצא בזה.

מטרת בדיקת הנכס היא לוודא שאינכם רוכשים נכס ששיפוצו והבאתו למצב בו תוכלו להשכירו ידרשו השקעה שאינכם יכולים לעמוד בה.
את עלות ההשקעה הנדרשת לשיפוץ הנכס יש להוסיף לעלות הרכישה, ויש לוודא שעלות ההשקעה הכוללת הנדרשת מאפשרת לכם לעמוד ביעדים של תכנית עסקית רווחית ומספקת.

אתרים שימושיים:

נתונים לגבי עלויות שיפוץ של נכס ניתן למצוא באתר homeadvisor.

מידע על הנכס עצמו, כמו היסטוריית מכירות, גובה הארנונה, בעלים רשומים ועוד, ניתן למצוא באתר county website.

• בדיקת סביבת הנכס – בתור רוכשים פוטנציאליים, אתם צריכים לבדוק את סביבת הנכס. האם מדובר באזור צומח ומתפתח או אזור          נכשל ומתדרדר, מה המעמד הסוציו אקונומי של תושבי האזור, והאם מדובר באוכלוסייה שיש ביכולתה לשלם את שכר הדירה המבוקש.

האם יש באזור מרכזי תרבות, קניות ופנאי, בתי ספר, בתי חולים וכל מתקן או מוסד אחר החשובים לרווחתם של התושבים. מטרת בדיקת האזור בו ממוקם הנכס היא לוודא שמדובר בסביבה המספקת לתושבים איכות חיים גבוהה, שיש אליה הגירה חיובית, כך שסביר להניח שיהיה ביקוש לנכסים בה וערכם לא ירד, אלא אפילו יעלה.

 אתרים שימושיים:

באתר trulia , לאחר הקלדת כתובת או מיקום תקבלו מידע על אחוזי פשיעה וסוגי העבירות השכיחות באזור.

באתר citydata תמצאו מידע סטטיסטי על אוכלוסיית האזור, כמו הגירה, פשיעה וגזע וכן נתונים כמו מחירי הנכסים בסביבה.

אתר homefacts מספק נתוני פשיעה, אבטלה חינוך ועוד.

אתר greatschools מספק מידע לגבי דירוג בתי הספר והאוניברסיטאות באזור.

• בדיקת נכסים דומים – כדי להעריך נכון את התשואה לה ניתן לצפות מנכס מניב, יש לבדוק את נתוניהם של נכסים דומים בסביבת הנכס.

אתר rentometer יספק לכם מידע על גובה השכירות הצפוי לפי מיקום הנכס, גודלו ומספר החדרים שבו.

באתר rent.com תוכלו להצליב מידע על מחירי השכירות באזור.

תהליך הרכישה

כאמור, רכישת נדל"ן מניב היא כיום רלוונטית ומשתלמת יותר עבור משקיעים ישראליים כאשר מדובר בנדל"ן בחו"ל, ובייחוד כאשר מדובר בנדל"ן בארה"ב.
כדי לבצע עסקה משתלמת בשוק הנדל"ן האמריקאי, על המשקיע להכיר ולהבין את תהליכי הרכישה במדינה בה ממוקם הנכס אותו הוא מתכוון לרכוש.
כמו כן, יש להכיר את שיטות המיסוי המקומיות ולדעת מה הם החסמים הבירוקראטיים בהם אתם עלולים להיתקל. הבנת תהליך הרכישה וחוקי המיסוי המקומיים חשובה בכדי להימנע מטעויות ואף עבירות על החוק המקומי שמקורן באי ידיעה. בנוסף לכך, הבנה והיכרות עם החוקים והנהלים המקומיים יאפשרו לכם לצפות מראש הוצאות עתידיות הנגזרות מתהליך הרכישה או מבעלות על הנכס.

ניהול הנכס

לפני שרוכשים נדל"ן מניב בחו"ל, יש לוודא שהנכס ינוהל על ידי גורם אמין ומקצועי, שכן אם אתם משקיעים ישראליים הגרים בישראל,
טיסה לארה"ב בכל פעם שמתעוררת בעיה בנכס אינה אופציה. משקיע פרטי צריך ליצור קשר עם גורמים מקומיים, כמו חברות ניהול שינהלו את הנכס עבורו, מי שמשקיע בנכס או מיזם נדל"ן ברכישה קבוצתית באמצעות חברת נדל"ן מקצועית, נהנה משירותי ניהול הנכס כחלק מחבילת הרכישה.

לא בשמיים

אם עדיין לא שמעתם על כך, הרי לכם חדשות טובות: כיום לא חייבים להוציא סכומי עתק כדי להשקיע בנדל"ן מניב בארה"ב וליהנות מתשואות גבוהות.
מעוניינים להשקיע בנכס מניב? אם יש לכם סכום של כמה עשרות אלפי דולרים, תוכלו להשקיע אותם ברכישה קבוצתית, המנגישה את ההשקעה בנדל"ן גם למשקיעים פרטיים, ובכך להפוך לבעלי זכויות בנכס שיניב לכם הכנסה קבועה ויציבה לאורך שנים. השקעה קבוצתית מתבצעת באמצעות חברות המתמחות בהשקעה ופיתוח פרויקטים של נדל"ן בארה"ב. חברות הנדל"ן מאתרות את הנכסים הרלוונטיים, מבצעות את הבדיקות הנדרשות כדי להבטיח שמדובר בנכסים ראויים, ומתקשרות עם חברות ניהול ונדל"ן מקומיות, ולמשקיעים נותר רק ליהנות מהרווחים.

השקעה בנכס מניב בארצות הברית באמצעות חברת נדל"ן מקצועית

חברות נדל"ן מקצועיות, כמו ספיר ברנובסקי, מתמחות באיתור מיזמי נדל"ן ונכסים איכותיים להשקעה בארצות הברית. חברת ספיר ברנובסקי מבצעת את כל הבדיקות הנדרשות על מנת להעריך את כדאיות ההשקעה, ובוחרת את הנכסים האיכותיים, המשתלמים והאטרקטיביים ביותר עבור המשקיעים. החברה מקיימת קשרים עם אנשי נדל"ן מקומיים, והנכסים מנוהלים על ידי גורמים מקצועיים ואמינים. לפני הרכישה, המשקיעים מקבלים סקרים מפורטים המתארים את מצב הנכס, לאחר הרכישה מקבלים המשקיעים דוחות חודשיים אודות השקעתם.
הרכישה הקבוצתית מאפשרת למשקיעים קטנים להיות שותפים לרכישת נכסים גדולים, וכך כולם יוצאים נשכרים.

סיכום

נדל"ן מניב בארצות הברית הוא אפיק השקעה משתלם ויציב, אך כדי לבצע רכישה נבונה, על המשקיע לבדוק היטב את הנכס ולהבין
בהליכי מכירת נדל"ן ובמדיניות המיסוי במדינה בה ממוקם הנכס. משקיע שאינו בקי בהשקעות נדל"ן בחו"ל עלול לעשות טעויות בהתנהלות ובשיקול הדעת.
כדי להימנע מעוגמות, וכדי לוודא שאתם בוחרים בנכס המתאים לכם ביותר, יש להכיר את השוק והמגמות בו ועל ידי כך למנוע הפתעות עתידיות שעשויות להפוך את עסקת הנדל"ן שלכם לפחות אטרקטיבית. חברת ספיר ברנובסקי מתמחה בהשקעות נדל"ן בארצות הברית. נציגי החברה יציגו לפניכם אפשרויות השקעה שיאפשרו לכם לייצר הכנסה פסיבית לאורך שנים. הנכסים המשווקים על ידי ספיר ברנובסקי מנוהלים באמינות על ידי חברות מקומיות, כך שהמשקיעים יכולים לישון בלילה בשקט, בידיעה שיש מי שמטפל בנכס המניב שלהם, אשר ידע לתת מענה לכל בעיה שתצוץ.

העלאות הריבית בארה"ב מיועדות לעצירת האינפלציה שכוללת בחלקה את עליית מחירי השכירות ובעקיפין מחירי הבתים.

הבנק המרכזי האמריקאי העלה את הריבית עד ל 2.25% – 2.5% ורמז על המשך העלאות בהחלטה הקרובה בספטמבר.

היעד הוא האטת קצב עליית המחירים לרמה של עד 3% בתוך מס' חודשים.

כמשקיעי נדל"ן, החשש הגדול מירידת מחירים הוא הברור והראשון. מאידך, במציאות, המהלכים הללו מתרחשים בכמה רמות ולחלקם השפעה הפוכה על משקיעי הנדל"ן.

כך שמצד אחד אנו רואים סטטיסטיקות ברורות של עצירה בכמות העסקאות ומאידך המשך עלייה במחירי השכירות. 

לכאורה סתירה

במציאות – הגיוני לגמרי

שוק הנדל"ן האמריקאי סובל ממחסור כרוני בבתים שנובע מחולשה בתחום התחלות בנייה שמקורה עוד מהמשבר ב 2008. כמובן שהעלאות ריבית אינן תורמות למוטיבציה של קבלנים להתחיל לבנות.

כך שאנו חווים תנועת מלקחיים מעניינת.

כמות העסקאות ביולי 22 באזור המיד – ווסט ירדה ב 3.3% לעומת החודש המקביל אשתקד. אך ראו זה פלא, המחיר הממוצע (החציוני) עלה בכ 7%.

סביר להניח שקצב עליות המחירים במרבית הסקטורים יואט באופן משמעותי בחודשים הקרובים עד לעצירת העלאות הריבית. כך כלכלנים רבים חוזים עלייה של 2% – 3% בלבד במחירם של בתים קיימים.

כאשר קצב העלאות הריבית יאט, יחלו לרדת התשואות של אגרות החוב שמהן נגזרות ריביות המשכנתאות.

כיום התייקרות המשכנתאות מרחיקה את הרוכשים מלקיחת משכנתא חדשה והיא התורם המרכזי למיעוט העסקאות. היא גם הגורם המרכזי ששולח אותם לשכור בית. בסוף הם חייבים לגור היכן שהוא..

לסיכום, אין ספק שהנתונים המתפרסמים מכוונים אותנו להאטה בשווקי הנדל"ן ולמציאת ענפים בשוק שהם בעלי יכולת ספיגה גדולה יותר.

בתים פרטיים באזורים בהם יש מחסור ובדגש על כאלו המיועדים לאוכלוסיות מיוחדות. כגון פנסיונרים, רפואה ותחומים נוספים שהינם פחות רגישים לתנודות השווקים.

קצב העלאות הריבית בארה"ב

האטה בהתחלות בנייה – המלאי יורד

האטה בהתחלות בנייה – המלאי יורד