השקעות נדל"ן בארה"ב- סיפורו של בית

את הבית מספר 18504 ברחוב קורטלנד המעגלי וללא מוצא (Court) שבעיר איסטפוינט הנמצאת במזרחו של המטרופולין העצום של דרום-מזרח מדינת מישיגן, ארצות הברית, פגש לראשונה ריצ'ארד, מנהל הרכש של SBYC GARNER במישיגן, במאי 2013 בפרסום של מערכת המתווכים (MLS). הבית הוצע למכירה על ידי ברוקר ונראה כמו עיסקה קלאסית של רכישת בית מכינוס נכסים (Foreclosure) של עוד משפחה שלא עומדת בתשלומי המשכנתא שלה אך בבירור מעמיק יותר התברר שהמכירה מתבצעת על ידי בעלי הבית הפרטיים שחיו בבית שנים רבות ועוברים לגור בעיר אחרת.

לאחר משא ומתן שארך כשבועיים, חברת SBYC GARNER רכשה את הנדלן בארהב (הבית) בעיסקת מזומן ב- 50,000 דולר מבעלי הבית באמצעות חברת טייטל בשיטת  Warranty Deed בה חברת הטייטל מבטחת את העיסקה ומוודאת שאין חובות עבר או בעיות משפטיות על הבית וניתן להעביר את הבעלות אלינו בביטחה. עמלת הברוקר 6% ועלויות הקלוזינג כ- 2,000 דולר.

השקעה בנדל"ן בארה"ב- השקעה בבית ברחוב איסטפוינט

הבית נבנה בשנת 1955 בסגנון ראנץ' – כלומר קומה אחת מעל הקרקע ששטח הרצפה בה הוא כ- 100 מטר מרובע ויושב על מגרש בגודל של כ- 660 מטר מרובע.

לבית ציפוי לבנים אדומות בסגנון אמריקאי קלאסי, מכיל 3 חדרי שינה, חדר מגורים, מטבח, פינת אוכל, חדר אמבט ומרתף גדול הכולל חדר שירותים, אזור כביסה, אזור אירוח עם בר ואזור עם מערכת החימום ודוד המים החמים.

לבית חצר גדולה וירוקה ובה חניה מקורה לשני כלי רכב עם דרך גישה סלולה. בבית מערכת מיזוג בנוסף למערכת החימום, מערכת השקייה אוטומטית, משאבה ואיטום המרתף לחדירת מים עם אחריות לכל החיים.

זוהי ללא ספק השקעה בנדלן בארהב שיכולה להפוך רווחית ומשתלמת לכל הצדדים המעורבים בעסקת הרכישה.

השקעות בנדל"ן בארה"ב ובכלל מצריכות השקעה להשבחה.

בבית נערך שיפוץ שכלל:

מטבח:

החלפת ארונות, החלפת ריצפה, תיקון משטחי העבודה, החלפת גופי תאורה ומתגים חשמליים, הסרת טפטים וצביעת הקירות ותיקרה.

פינת אוכל:

הסרת טפטים וצביעת הקירות והתקרה, תיקון דלתות, הסרת שטיחים ושיפוץ רצפת העץ.

חדר מגורים:

תיקון פגמים בתיקרה, הסרת שטיחים ותיקון וליטוש ריצפת העץ, צביעת הקירות והתיקרה, החלפת גופי תאורה ומתגים חשמליים.

חדר אמבט:

הסרת טפטים, תיקון פגמים בקירות ובתיקרה וצביעתם, תיקון ציפוי האמבט, החלפת שקעים ומתגים לתקן חדש, החלפת גוף תאורה, אטימת כל אזורי הכיור והאמבט, שאיבת מערכת צנרת הניקוז לווידוא זרימת מים תקינה למערכת הביוב.

חדרי שינה 1+2+3:

ניקוי ותיקון פגמים בקירות ובתיקרה, צביעה של הקירות והתיקרה, הוצאת השטיחים הישנים וליטוש וצביעה של ריצפת העץ, החלפת גופי התאורה ומאווררי התיקרה וכל המתגים והשקעים החשמליים לתקן חדש.

מרתף:

פינוי זבל וריהוט וניקיון כללי, החלפת שטיח על המדרגות, תיקון נזילות מים בצנרת ראשית, תיקון פגמים בקירות ובריצפה, בדיקת מערכת חימום ואישורה, בדיקת מערכת חימום מים ואישורה.

חיצוני:

תיקון חריצים בדרך הגישה לחניה הסלולה מבטון, תיקון פגמים וחריצים בלבני החיפוי, החלפת שקעים חשמליים לתקן חדש, פירוק דק העץ הישן, פינוי זבל וניקיון כללי, גיזום העצים וגינון, תיקון מערכת ההשקיה, בדיקת הגג ושאיבת מערכת הביוב הראשית.

חניה מקורה (גראג'):

תיקון פגמים במלט קירות, תיקון קורת האטימה של הגג, בדיקה ושימון מערכת דלת חשמלית ושלט אלחוטי, החלפת שקעים ומתגים לתקן חדש.

סה"כ עלות השיפוץ: 9,500 דולר.

בדיקת הנדלן בארהב על ידי פקחי הבנינוי של איסטפוינט

הבית עבר בדיקה של פקחי מחלקת הבינוי של עיריית איסטפוינט וקיבל רישיון השכרה. מכייוון שהבית נרכש מבעל בית פרטי ולא היה מתוייג בעיריה כנכס שעבר כינוס נכסים או במצב פיזי קשה, אין צורך באישור איכלוס.
את רישיון ההשכרה יש לחדש כל תקופה על פי דרישות העיריה הרלוונטית. עלות בדיקות הפקחים ואישור ההשכרה כ- 250 דולר.

עמלת הקבלן המספק לנו את הבית משופץ ומורשה בעיריה – 3,000 דולר.

רכישת הנכס מספיר ברנובסקי על ידי קונה ישראלי

א' מכפר סבא, בכיר בקהילת ההיי טק הישראלית, רכש את הבית מאיתנו בספטמבר 2013 בכ- 77,000 דולר גם הוא בעיסקת מזומן באמצעות Warranty Deed כשכספו הופקד בנאמנות אצל עו"ד ישראלי בבנק הפועלים והועבר לארה"ב רק לאחר שחברת הטייטל אישרה את העברת הבעלות. הבית הושכר והחל להניב שכר דירה בדצמבר 2013.

כיום מוערך שווי הבית בכ- 74,000 דולר (ללא תוספת השיפוץ וההשכרה) ובתום 2015 צפוי להגיע לשווי הרכישה – שנתיים לאחר הרכישה. בקצב עליית המחירים באזור,בעוד כ- 7 שנים צפוי הבית להגיע לשוויו ההיסטורי מלפני 10 שנים העומד על כ- 130,000 דולר.

הבית הועבר לסוכן השכרות העובד עם חברת הניהול שהשכיר את הבית למשפחה שסוננה ואושרה על ידי מנכ"ל חברת הניהול ב- 1,000 דולר לחודש. סוכן ההשכרות גובה עמלה בגובה שכר הדירה של החודש הראשון.

בחירת יזמי נדלן- הדרך להצלחה

חלק בלתי נפרד מעסקת נדל"ן מוצלחת הוא חבירה ליזם הנכון. מדובר על דבר הכרחי ובלתי נמנע על מנת להפיק את המרב מהשקעת הנדל"ן שלכם.
במרבית הפעמים מתברר למשקיעים שמדובר במשימה לא פשוטה הדורשת מחקר מעמיק ותושייה רבה. חבירה ליזם הנכון יכולה להוביל לשותפות שתתקיים שנים רבות. עם זאת, בחירה ביזם שאינו אמין, מנוסה או מחויב מספיק עלולה להוביל לאכזבה מכך שכספכם לא יניב את התשואה המבוקשת או שתשקיעו בפרויקט שלא יקרום עור וגידים.

דברים שיצרכו מכם אנרגיה וזמן רב. בעקבות פניות רבות של משקיעים קיבצנו עבורכם טיפים לבחירת יזם הנדל"ן הבא שלכם.

מי הוא היזם

דבר ראשון, חשוב להבין מי הוא היזם.

לשם כך עליכם לשאול את השאלות הנכונות:

מי הבעלים של החברה? מה גודל החברה?
כמה שנים היא פועלת בתחום? מי השותפים העסקיים של החברה?

בנוסף, אחת השאלות החשובות ביותר היא מה רמת המחויבות של היזם לעסקאות אותן הוא מקדם? האם היזם משקיע גם הוא בעסקה או שכל ההון מגויס ממשקיעים? (מה שאומר שהיזם לא מסתכן ולא תלוי כלל בהצלחת הפרויקט).

כאשר היזם משקיע גם הוא בעסקה, פירושו של דבר שרמת המחויבות שלו להצלחת הפרויקט גבוהה ושהוא מאמין בסיכויי ההצלחה של הפרויקט, אלו נתונים שעובדים לטובתכם כמשקיעים.

חשוב לבדוק את המוניטין של היזם. חפשו מענה לשאלות כמו: האם בפרויקטים שביצע בעבר מילא היזם את התחייבויותיו? האם קיימות תביעות כנגד היזם?
אילו פרויקטים ביצע היזם בשנים האחרונות והאם הושלמו במועד? האם התעוררו בעיות במהלך הפרויקט וכיצד טיפל בכך היזם? שאלות אלו צריכות לתת לכם את הרקע לפעילות היזם והבנה האם כדאי להתקדם במחקר לגביו.

מצבו הפיננסי של היזם

כדי להבטיח שהפרויקט יתנהל על מי מנוחות מתחילתו ועד סופו, חשוב לוודא שליזם יש גב כלכלי חזק ואיתנות פיננסית שיאפשרו לו להשלים את הפרויקט במועד ולהתמודד עם אירועים בלתי צפויים ותקלות.

בדקו מה דירוג האשראי של היזם, מה היסטוריית התשלומים שלו, מה טיב קשריו עם גורמים פיננסיים המופקדים על אישור ומתן הלוואות, ומה יכולתו לקבל מימון. יזם מנוסה ומקצועי יהיה בעל איתנות פיננסית גבוהה ויגובה על ידי גורמים פיננסיים חזקים שיסייעו בקבלת הלוואות למימון הפרויקט.

ניסיון היזם

חשוב לבדוק מראש איזה ניסיון מקצועי יש ליזם עמו אתם שוקלים לשתף פעולה.

יש לוודא שליזם המנהל את הפרויקט בו אתם בוחרים להשקיע יש ניסיון מוצלח בניהול מספר רב של פרויקטים. ככל שניסיונו של היזם רב יותר, כך גדלים הסיכויים שידע לתת מענה לתקלות ובעיות בלתי צפויות שעלולות לצוץ במעלה הדרך.

לא פחות חשוב לוודא שליזם יש ניסיון בניהול פרויקטים מסוג הפרויקט בו אתם משקיעים. ענף הנדל"ן כולל מגוון תחומים, לכל תחום מאפיינים משלו ואתגרים ייחודיים לו. אתם רוצים שהיזם המנהל את הפרויקט בו אתם משקיעים ידע לתת מענה
לאתגרים ותקלות שיצוצו במהלך ביצוע הפרויקט בדרך הטובה, המהירה והיעילה ביותר. ככל שליזם יש יותר ניסיון בתחום הספציפי של הפרויקט, כך יוכל להיענות לאתגרים במהירות ויעילות רבות יותר. 

תוכנית עסקית ברורה ומפורטת

פרויקט נדל"ן מוצלח מתחיל בתוכנית עסקית מוצלחת, התוכנית העסקית שמציג היזם יכולה לספר לכם רבות על היזם עצמו. פרטי התוכנית מצביעים על בקיאותו, דרך עבודתו ועומק הבנתו של היזם בתחום. מידת הפירוט והירידה לפרטים מצביעה על יכולתו של היזם לתת מענה לנושאים שעלולים לעלות במהלך העבודה על הפרויקט, על היסודיות ועל איכות עבודתו של הקבלן.

מידת הבהירות של התוכנית מעידה על מידת השקיפות והאמינות של היזם, ועל החשיבות שהוא מייחס לאינטרסים ולצרכים של המשקיעים. קחו את הזמן הדרוש לבחון לעומק את התוכנית העסקית.

בחירה נכונה של יזם שתוביל לשותפות מוצלחת ופורייה

השקעות נדל"ן הן אפיק השקעה אטרקטיבי בימים אלו הודות ליציבותן מול אפיקי השקעה אחרים והודות לכך שניתן להצטרף לפרויקטים גדולים בסכומים יחסית קטנים. בשוק פועלים יזמים רבים, חלקם מקצועיים, אמינים ובעלי ניסיון רב, חלקם מתחילים את דרכם ומיעוטם מחפשים דרכים קלות לצבור הון על חשבון משקיעים תמימים.

כדי שלא תשקיעו את כספכם בעסקאות מפוקפקות המקודמות על ידי יזמים לא מקצועיים, או בפרויקטים שסיכויי ההצלחה שלהם קלושים, עקבו אחרי שאלות אלו במחקר למציאת יזם הנדל"ן שלכם והגדילו את סיכוייכם להצלחה בהשקעת הנדל"ן.

להמלצות נוספות ניתן לפנות לחברת ספיר ברנובסקי המתמחה בהשקעות נדל"ן בארצות הברית ובישראל.

השקעה בנדלן- אפיק ההשקעה המשתלם ביותר

אחד מאפיקי ההשקעה המשתלמים בארץ ובעולם הוא השקעה בנדל"ן, בהנחה שההשקעה מבוצעת ומנוהלת היטב. אפיק זה הוכיח עצמו יציב
יחסית לחלופות וניתן לקבוע בביטחון רב, שנרשמות בו עליות מתונות ויציבות לאורך שנים רבות.

טכנולוגיות התקשורת והמידע הקיימות כיום מאפשרות למשקיעים למתוח את יריעת אזורי ההשקעה, ולהשקיע בנדל"ן במדינות זרות.

האם עדיף לבצע השקעות נדלן בישראל, או בחו"ל? כדי שתוכלו לבצע את הבחירה הנכונה, לפניכם רשימת יתרונות וחסרונות של השקעות בנדלן בחול
כמו גם השקעות נדלן בארץ.

השקעות נדלן בארץ- השקעות נדלן בישראל

מחירי הנדל"ן בישראל היום גבוהים מאוד, מה שמהווה מכשול עבור חלק מהמשקיעים הפרטיים, המתקשים לגייס את ההון הגבוה הנדרש להשקעה.
אמנם בשנת 2020 חלה ירידה במכירת הדירות בישראל, הנובעת בין השאר מאי הוודאות הפיננסית אליה נקלעו רוכשים פוטנציאליים רבים
בעקבות משבר הקורונה, אך ניתן לקבוע כי ירידה זו במכירות לא גרמה לירידה במחירי הנכסים. בפועל נוצר מצב בו כל המדינה נכנסה לסדרה של סגרים,
בעלי נכסים לא ידעו מה צופן העתיד ועל כן בחרו להמשיך להחזיק בנכסים, במקום למכור אותם.

לעומתם, רוכשים הגיבו לחוסר הוודאות התעסוקתית והכלכלית במשק בביטול עסקאות, או בהחלטה שכרגע הזמן לא מאפשר רכישת נכסים.
כתוצאה משתי מגמות אלו, תנועת השוק נעצרה וקפאה במקומה. הירידה בכמות המכירות לא גרמה לירידה במחירי הנכסים, מהסיבה הפשוטה: בית למגורים הוא מוצר בסיסי ורבים הבינו שזה הדבר הוודאי ביותר שניתן כרגע לסמוך עליו.

עם סיומה של תכנית מחיר למשתכן
וסופה הצפוי של תכנית תמ"א 38 ב – 2022, היצע הדירות צפוי לרדת, בעוד שהביקוש צפוי להמשיך ולעלות, מה שסביר לוודאי
יוביל לעלייה נוספת במחירי הדיור.

כל היתרונות של השקעות בנדלן בארץ:

• משקיע פרטי הרוכש נכס בישראל יכול לנהל את הנכס בעצמו, מקרוב.

• שווי נכסי נדל"ן בישראל נמצא בעלייה יציבה יחסית למדינות העולם, גורם חיובי עבור משקיע המתכנן לרכוש נכס היום וליהנות מעליית ערכו בעתיד.

• השקעות נדלן בארץ כוללות בירוקרטיה ושיטות מיסוי מקומיות ומוכרות.

• אפשרות למינוף ההשקעה באמצעות בנקים מקומיים.

חסרונות של השקעות בנדלן בישראל:

• מחירי הנדל"ן בישראל גבוהים מאוד, משקיע המעוניין לרכוש נכס נדרש לסכומי כסף גבוהים.

• בביצוע השקעות נדלן בארץ יש פחות אפשרויות לפיזור סיכונים.

• התשואה הצפויה של השקעות נדלן בארץ נמוכה יותר מהתשואה הצפויה מהשקעת נדלן בחול.

• מיעוט אפיקי השקעה אפשריים, מה שמקשה על התאמה אישית של אופי ההשקעה למטרות, ליכולות ולצרכים של המשקיע.

השקעת נדלן בחול, ובפרט בארה"ב

תהליכים כלכליים ומדיניים במדינות זרות יוצרים תנאים והזדמנויות אטרקטיביים להשקעות נדלן. בארץ פועלות מגוון חברות המאתרות הזדמנויות
אזורי השקעה בעלי פוטנציאל תשואה גבוה במדינות העולם ומשווקות אותם כנדלן להשקעה למשקיע הישראלי, במידה והמשקיע אינו מעוניין או מסוגל לאתר
או לנהל עסקאות אלו בעצמו.

בארצות הברית קיים מגוון רחב של אפיקי השקעה בנדל"ן, בעלי מאפיינים שונים. ריבוי האפשרויות מאפשר למשקיע לבחור את ההשקעה המתאימה עבורו, לאחר שנבדקה ונבחנה על ידי בעלי מקצוע שתפקידם לאתר את העסקאות האטרקטיביות ביותר, הצפויות להניב את התשואה הרצויה למשקיע.
משקיע ישראלי בנדל"ן בארצות הברית יכול לבחור באפיק ההשקעה הנכון לו ביותר, שיענה על צורכי ההשקעה כפי שהוגדרו על ידו.

השקעות נדל"ן בחו"ל כוללות מגוון רחב של אפיקים ומאפיינים, הבולטים מביניהם:

• השקעת נדל"ן יזמית – לרוב נדלן להשקעה קצר מועד, שהסיכון בו גבוה יותר, אך התשואה מגלמת פיצוי על הסיכון.

• השקעת נדל"ן כחלק מקבוצת משקיעים, המאפשרת הגדלה משמעותית של ההון הראשוני.

• השקעת נדל"ן פרטית – לרוב נדלן להשקעה פרטית מתאפיין ביציבות וסולידיות.

יתרונות השקעה בנדל"ן בארצות הברית:

• מגוון רחב של אפיקי נדלן להשקעה אפשריים.

• אפשרות להשקיע סכום נמוך יחסית לסכום הנדרש להשקעה בישראל.

• תשואה צפויה גבוהה יחסית לנדל"ן בישראל.

• אפשרות רחבה לפיזור השקעות.

• החברה המנהלת את הפרויקט מטפלת בכל עניין והמשקיע נהנה משקט נפשי.

• השקעה דרך קרן או חברת השקעות אמינה ומקצועית משחררת את המשקיע מבירוקרטיה, מחיפוש אחר נכס אטרקטיבי ומהתמודדות       עם מערכות המיסוי.

חסרונות השקעה בנדל"ן בארצות הברית:

• הטיפול השוטף בנכס אינו בשליטתו של המשקיע.

• כשמדובר בנכס מולטי פמילי, או בפרויקט גדול, הנכס אינו בבעלותו הישירה של המשקיע – המשקיע בעל אחוזי החזקה בחברה.

• בחירה בחברה או קרן לא אמינות עלולה לגרום למשקיע הפסדים.

לסיכום

גם בשנת 2021, השקעה בנדל"ן ממשיכה להיות אפיק השקעה אטרקטיבי, בתנאי שהמשקיע יודע כיצד לאפיין את ההשקעה הדרושה לו.
מי שמעוניין להשקיע בנדל"ן בישראל צריך להשקיע סכומי כסף גבוהים יחסית להשקעה בחו"ל, וצפוי לקבל מהשקעתו תשואה נמוכה יחסית לחלופות.
לעומת זאת, שוק הנדל"ן בארצות הברית, הכלכלה היציבה בעולם, מספק מגוון אפשרויות להשקעה בסכומים משתנים, מתוכן יכול
המשקיע הישראלי לבחור את האפשרות המתאימה לו ביותר.

ברכישת נדל"ן בארץ, על המשקיע הישראלי לבדוק את הנכס בעצמו, ולטפל בכל ענייניו, בעוד שברכישת נדלן בחול, על פי רוב הטיפול בבירוקרטיה
ובנכס ייעשה על ידי חברה המתמחה בתחום. כדי לבחור את ההשקעה המתאימה לכם ביותר, שאלו את עצמכם מה הן המטרות והצרכים
של משק הבית שלכם, ומה אתם מוכנים לעשות על מנת להשיג מטרות אלה.

עדיין מחפשים נדלן להשקעה מניבה? מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום כדי לאשר את מסקנותיכם, וחשוב לזכור שהשקעה נבונה היא השקעה המתפרשת על מספר סקטורים,
אזורים גיאוגרפיים ומטבעות, ובכך מייצרת פיזור סיכונים.

השקעות נדלן בחול – השקעות נבונות?

השקעות נדלן בחול הפכו להשקעות מבוקשות בשנים האחרונות. שוק הנדל"ן בארץ כבר עמוס לעייפה, לכן הגיוני שישראלים רבים יבחרו להשקיע את כספם בחו"ל. במחיר של 70 אלף דולר ניתן לרכוש בית של שלושה חדרים
עם מרתף וגינה. במחיר הזה בארץ אפשר למצוא אולי דירה בערד, בשכונה פחות נחשבת יש לציין. שכר הדירה הממוצע שניתן לבקש על בית כזה בארה"ב הוא אלף דולר, כך שניתן לראות כי מדובר בתשואה יפה
ובהשקעה בטוחה יחסית.

נדלן בחו"ל – היכן כדאי להשקיע?

נדלן בחו"ל הפך כאמור לאחת ההשקעות המניבות והבטוחות ביותר לאחרונה. כאשר מדברים על השקעות נדלן בחול אנחנו מתכוונים לדוגמה לעובדה שמחיר של דירת 2 חדרים מוזנחת במרכז תל אביב שווה כ- 2 מיליון דולר,
אפשר לגמרי להבין את המשקיעים שברחו לחו"ל. רוב ההשקעות בתחום הנדל"ן מתבצעות באירופה או בארה"ב. לא ניתן לקבוע איזו מההשקעות כדאית יותר, היות וכל מקרה יש לבחון לגופו. לרוב בתים בארה"ב זולים
יותר מאשר באירופה, בין היתר בגלל שבארה"ב יש יותר נכסים, ולכן מחיר הנדל"ן שם לא זינק כלפי מעלה כמו ברוב העולם. כמו כן יש לקחת בחשבון את המשבר הכלכלי העולמי.

ארה"ב יצאה לפני מספר שנים ממשבר קשה, שהותיר מאחוריו אנשים רבים בהפסדים כספים משמעותיים. אך למזלנו, שוק הנדל"ן לא הושפע קשות מהמשבר כך שמי שהשקיע בנדל"ן המקומי לא הפסיד הרבה.
לעומת זאת, מי שהשקיע בנכסים במדינות מזרח אירופה, מצא את ההשקעה שלו יורדת לטמיון לנוכח המשבר הכלכלי הכבד. בסופו של דבר לא ניתן לחזות מראש איזו השקעה תניב את הרווח המשמעותי יותר.
הדבר תלוי גם במטרות שלכם ובסיכון שתהיו מוכנים לקחת. כל מדינה מתמודדת שונה עם משקיעים זרים, יש כאלו שרואות בכך דבר חיובי ולכן מקלות על המיסוי ומעודדות השקעות בתחומה. מדינות אחרות, לא מעודדות
משקיעי נדלן זרים ולפיכך דורשות תשלומי מס גבוהים. לכן לא ניתן להכליל, אלא צריך לבדוק כל נכס בפני עצמו, בטרם מבצעים השקעות נדלן בחול.

לסיכום, השקעות נדלן בחול יכולות להתברר כהשקעה חכמה ומניבה. אך הבחירה של ההשקעה המתאימה לכם דורשת זמן ומאמץ, לכן אם אתם לא בטוחים כדאי לפנות לאנשי מקצוע לצורך ייעוץ וסיוע.