תקציר הראיון

עסקאות נדל"ן בחו"ל הן אפיק השקעה מבוקש על ידי משקיעים ישראלים, המשכילים לנצל הזדמנויות לרכישת נכסים במחירים אטרקטיביים עם צפי תשואה גבוה יחסית לזה שניתן לצפות לו בשוק הנדל"ן הישראלי. מבין שווקי הנדל"ן המגוונים בחו"ל, ארצות הברית נחשבת ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות מגוון האפשרויות שהמדינה רחבת הידיים מציעה למשקיע, בזכות התעוררות תוססת של שוק הנדל"ן המקומי ובזכות יציבות הכלכלה האמריקאית.

לפני שאתם יוצאים למצוא את הנכס המתאים להשקעה בארצות הברית, יש לתת את הדעת על סוגיית המיסוי, בכדי שתדעו לבחור את העסקה המתאימה ביותר עבורכם. חשוב לציין למען הסר ספק, כי המידע המוצג בהמשך המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ מס מקצועי, וכי בשום מקרה אין באמור לעיל המלצה להשתמט מתשלום מס, להיפך, המלצתנו היא להכיר את סוגיות המיסוי, כדי להבטיח שכל עסקה שתעשו
תהיה על פי חוק, בהתאם לנהלים, ולטובתכם המרבית.

סיבות טובות להשקיע בנדל"ן בחו"ל בכלל ובארצות הברית בפרט

שווקי נדל"ן ברחבי העולם מושפעים מגורמים כלכליים עולמיים ומקומיים. הפערים בנסיבות הכלכליות, המדיניות והחברתיות של מדינות שונות
ברחבי העולם מייצרים חלונות הזדמנות להשקעות אטרקטיביות המאפשרות רכישת נכסים זולים עם אפשרות השבחה, צפי תשואה מבטיח
וסיכוי לרווח גבוה במחיר סביר. היחלשות הדולר מול השקל בעת האחרונה, התעוררות שוק הנדל"ן בארצות הברית, גודלו של שוק הנדל"ן האמריקאי
וריבוי האפשרויות שהוא מציג למשקיעים, הופכים השקעה בנדל'ן בארהב לאפיק השקעה אטרקטיבי במיוחד. יציבותה ועוצמתה
של הכלכלה האמריקאית מול חוסר היציבות הכלכלית של חלק ממדינות העולם האחרות המהוות יעד להשקעות נדל"ן רק מדגישים
את יתרונותיה של השקעה בנדל"ן בארצות הברית.

אמנת מס

ארצות הברית היא אחת מן המדינות עימן ישראל חתומה על אמנת מס. משקיע בעל נכס במדינה שחתומה על אמנת מס עם ישראל,
זכאי בישראל לזיכוי על המס ששילם במדינה הזרה. פירושו של דבר, שאם למשל עליך לשלם בישראל 25% מס על רווחים מנדל"ן בארצות הברית,
המס ששילמת בארה"ב יתקזז מהסכום שתגבה ממך רשות המיסים בישראל. על פי אמנת המיסוי, יש למדינה בה ממוקם הנכס קדימות
בכל סעיף מיסוי, כך שקודם כל נגבה המס הפדראלי, המדיני והעירוני (אם קיים) בארצות הברית, ורק לאחר מכן ייגבה המס בישראל,
תוך קיזוז שיעורי המס שנגבו בארצות הברית מהסכום שייגבה מן המשקיע על ידי מדינת ישראל. משקיע שיש לו נכס במדינה שאינה חתומה
על אמנת מס עם ישראל עלול למצוא עצמו משלם מיסים פעמיים – פעם אחת למדינה הזרה בה ממוקם הנכס, ופעם שנייה למדינת ישראל.

מיסוי פדראלי, מיסוי מדיני ומיסוי עירוני

בארצות הברית קיימות מספר מערכות מיסוי:

• מיסוי פדראלי – הראשונה והראשית היא רשות המיסוי הפדראלית, הכוללת את כל מדינות ארצות הברית.

• מיסוי מדיני – לכל מדינה מתוך 50 המדינות החברות בארצות הברית יש מדיניות מיסוי משלה. חשוב לבדוק מה מדיניות המיסוי
של המדינה בה ממוקם הנכס בו אתם מעוניינים להשקיע.

• מיסוי עירוני – ערים מסוימות, כמו למשל ניו יורק, גובות מס על רווחי נדל"ן, חשוב לכלול מס זה, אם קיים במדינה בה ממוקם הנכס
העתידי שלכם,בחישובי הכדאיות והעלויות שלכם.

בעלות על הנכס

משקיע ישראלי יכול לרכוש נכס בארצות הברית באופן עצמאי, באמצעות חברת LLC אמריקאית (Limited Liability Company),
או באמצעות חברת השקעות ישראלית. לדרך הרכישה ולרישום הבעלות על הנכס יש השפעה על המס שייגבה מן המשקיע, הן בארצות הברית
והן בארץ, וכן על חבויות נוספות שיכולות להיות מוטלות עליו, כמו למשל חבות במקרה של תביעת נזיקין. ניתן גם להשקיע בנכס באמצעות
חברת C-CORP אמריקאית, אך אופציה זו ברוב המקרים פחות משתלמת, ולכן רוב המשקיעים הישראלים לא נוטים לבחור בה.

על פי רוב, אחזקת נכס פרטית נחשבת לפחות משתלמת, כיוון שמדובר בהשקעה ניכרת של זמן ומאמץ, משאבים שלרוב אינם זמינים
למשקיע פרטי, ובמקרה של תקלות ואסונות, כל ההפסדים נופלים על המשקיע. יחד עם זאת – חשוב להבין היטב את היתרונות והחסרונות
של כל אופצייה, כדי לבחור את האפשרות המתאימה ביותר עבורכם.

הכנסות שוטפות מהשכרת נכסים – שני מסלולי מיסוי בישראל

כאמור, משקיע ישראלי חייב במס במדינת ישראל על רווחים מנכסים והשקעות בחו"ל. משקיע בנדל"ן בחו"ל יכול לבחור באחד משני מסלולי
מיסוי עבור הכנסות משכירות.

• מסלול מיסוי רגיל – תשלום מס שולי על הכנסה פסיבית. היתרון של מסלול זה הוא שהמיסוי הוא על נטו ההכנסות וניתן להתקזז על שיעור המס שנגבה מכם בארצות הברית.

• מסלול מיסוי מופחת – מיסוי בשיעור של 15% על ברוטו ההכנסות. החיסרון הוא שבמסלול זה לא ניתן להתקזז על שיעור המס
שנגבה מכם בארצות הברית.

לכל אחד משני המסלולים יתרונות וחסרונות משלו, יש להיוועץ עם רואה חשבון, ולבדוק איזה מסלול משתלם יותר עבורכם. חשוב לציין
שניתן לשנות מסלול בכל שנה.

דיווח לרשויות המס

כשאתם מבצעים עסקת נדל"ן בחו"ל יש להקפיד על דיווח לרשויות המס הן במדינה בה נמצא הנכס, והן בישראל. לכן, כשאתם שוקלים
להשקיע בנדל"ן בארצות הברית, הקפידו לוודא מראש שלמארגני הפרויקט יש מערך דיווח מוסדר שייתן מענה לנושא הדיווח, ולסוגיות כגון:
הקמת מספר מס בארצות הברית, דיווח שנתי לרשויות המס בארצות הברית ובישראל על הכנסות ורווחים מהפרויקט וכיוצא בזה.
חשוב לוודא שיהיו בידיכם כל הטפסים הנדרשים, וכן שיהיה מי שיסייע לכם בכל נושא הקשור לדיווח לרשויות, הן במתן מידע והדרכה,
והן בהפקת הטפסים והדוחות הנדרשים.

השקעה נבונה

סוגיות המיסוי שהועלו במאמר זה הן העיקריות והכלליות מבין סוגיות המיסוי שיש לתת עליהן את הדעת. למשקיע המתחיל מומלץ להרחיב
את יריעת ידיעותיו בתחום ואף להתייעץ באנשי מקצוע. סופה של עסקת נדל"ן מוצלחת מתחיל בבחינה קפדנית של הנכס, כולל סוגיית המיסוי,
התעלמות מסוגיית המיסוי יכולה לפגוע ברווחיות וכדאיות ההשקעה. כדי לברר את הסוגיה לעומקה מומלץ להיוועץ ביועץ מס מומחה לנדל"ן,
הן בכדי לוודא שבחרתם בנכס המשתלם ביותר, והן כדי להבטיח שהעסקה נעשתה בהתאם לחוק ולנהלים.

מישיגן הופכת להזדמנות ההשקעה בנדל"ן הטובה בארה"ב

מטאור הנדל"ן של מישיגן ממשיך לזרוח, או – איך יודעים שאזור מסויים כדאי להשקעה?

המדינה המתאוששת ביותר, בעלת ההזדמנות הטובה ביותר לחזור למרכז העניינים חווה רנסנס כלכלי בעוד אוכלוסיות חזקות חוזרות לעריה.
אוכלוסיה זו מחפשת לשכור או לרכוש בתים, מחייה את בתי הספר, המרכזים הקהילתיים פורחים, אוניברסיטאות מלאות המספקות
בכל שנה בוגרים מקצועיים למיטב החברות שבחרו לחזור ולייצר בערים התעשייתיות שהיו בעבר מרכז גאוותה של ארה"ב.

כתוצאה מכך, מחירי הבתים במישיגן שירדו כל כך חזק כבר החלו לעלות, אך עדיין אלפי בתים המחכים לרוכש מבטיחים
שיש עוד פוטנציאל רב לעליות. אם כך, מהם הפרמטרים המקצועיים להערכת כדאיות ההשקעה באזור מסויים?

האמריקאים המאוהבים בסטטיסטיקות נעזרים במספר פרמטרים מרכזיים:

1. מס' הבתים העומדים למכירה

2. זמן שבית עומד למכירה

3. כמות העסקאות שבוצעו

4. מחיר ממוצע לעסקה

בנוסף לכך נבחן מה היה המחיר ההיסטורי, הידוע כמחיר הגבוה ביותר בהיסטוריה של הבית, מה המחיר הנמוך ביותר
בהיסטוריה של הבית ומכאן ננסה להעריך בכמה ממחיר השפל רכשנו וכמה קרוב למחיר השיא נוכל להתקרב.
במילים אחרות – מהי עליית הערך הצפויה ממחירו של הבית.

אחת הסיבות המרכזיות לבחור במישיגן היא העובדה שעד לאחר המשבר הגדול של 2008 מישיגן למעשה חוותה 20 שנות הזנחה.
המשבר רק העצים אותה. יש שיגידו שבדטרויט, הגדולה בערי מישיגן, עיר המכוניות, אף 40 שנות הזנחה.

אז מה היתרון כאן?

פוטנציאל התיקון.

ארה"ב בתקופת אובמה וביתר שאת על פי התוכניות של טראמפ, שמה דגש על התעשייה האמריקאית ובעיקר תעשיית
הרכב ומישיגן במרכז העשייה הכלכלית. לא בכדי פירט טראמפ את תוכניותיו הכלכליות דווקא בדטרויט.

היתרון למשקיע?

הרבה בתים להשקעה, שכונות שחוזרות למרכז העניינים, מפעלים מתחדשים, תנופה תעשייתית, כלכלית, תרבותית וחברתית
בכל הערים שבדרום – מזרח מישיגן העוטפות את דטרויט.

כעת נחזור לבחון את הסטטיסטיקות המרכזיות:

מחיר ממוצע לבית ב- 2006 גבוה ב- 40% ממחירו הממוצע כיום.

מאידך, המחיר הממוצע עלה ב- 9% ב- 12 החודשים האחרונים, הזמן הממוצע שבית עומד למכירה ירד ל- 60 – 90 יום.

המסקנה ברורה:

המחירים החלו לעלות. הם עושים זאת בקצב שנתי של 8% – 5% בשנה. בתים נרכשים במהירות גבוהה,
אתם כבר לא תהיו הראשונים בשוק זה.

אבל – הפוטנציאל עדיין עצום: עליית מחירים יכולה גם להעלות את מחירי השכירות עבור רוכשים
העושים זאת למטרות השקעה.

המודלים המרכזיים מצביעים על חזרה למחירי 2008 – 2006 תוך 5 – 3 שנים, כלומר, בקצב של 8% – 5%
נתקרב למחירי השיא במישיגן, אלו שלפני המשבר של 2008.

אז נשאל את השאלה המרכזית:

האם המצב הכלכלי, התעשייתי, החברתי במדינה בשל לשלב הבא?

האם מישיגן יכולה לפרוץ את מחסום מחירי הקדם משבר הסאב – פריים?

התשובה להערכתנו – בהחלט כן.

המדינה עוברת נס כלכלי 

שמעו את המשקיע האגדי דן גילברט שהשקיע בדטרויט וסביבתה 2 מיליארד דולר בשנים האחרונות, 
כיצד הוא מתחייב להשקיע עוד 3 מיליארד ב- 5 השנים הבאות.

קחו אותו כדוגמא וקראו את התוכניות העצומות המחכות למדינה ביחד עם העובדה שהיא עדיין הבסיס לתעשייה
ובפרט לתעשיית הרכב האמריקאית המתאוששת, זו המוכרת קרוב ל 20 מיליון מכוניות בשנה.
ראו את האופטימיות המנשבת ממנכ"לית הענקית GM לקראת תערוכת דטרויט.

צפו בבואן של חברות ההיי טק הגדולות המנצלות את הטבות המס ומקימות מרכזי פיתוח ענקיים,
בחזרתה של קבוצת ה- NBA דטרויט פיסטונס למרכז העיר, בגיוסן של אלפי אחיות ומאות רופאים לבתי החולים,
בבנייתם של גשרים, כבישים, מפעל לחלליות, מפעלי חשמל מגז טבעי לאורך הנהרות.

בשיקומן המופלא של שכונות דטרויט הנטושות, אלו שכיכבו בעבר בעליבותן פורחות בפרויקטים ואכלוסיות היפסטריות
אופנתיות צובעות אותן בצבעים חדשים. כל אלה מייצרות סקרנות והזדמנות. הזדמנות להשקיע באחד הפלאים של אמריקה
ההתאוששות התעשייתית הגדולה בהיסטוריה והנס הכלכלי של מישיגן. 

כך תבחרו נכס מניב ללא חשש

השקעה בנדל"ן מניב היא השקעה יציבה ומשתלמת לטווח ארוך. בימים אלו, כאשר שוק הנדל"ן פורח, בעוד שאפיקי השקעה אחרים נוטים
להיות פחות אטרקטיביים בשל תנודתיות וחוסר יציבות המאפיינים את השוק בימי פוסט קורונה, השקעה בנדל"ן משתלמת מתמיד.
בחירה בנכס מתאים יכולה לייצר למשקיע הכנסה פסיבית לאורך שנים, בנוסף לערכו הממשי של הנכס, שרק ממשיך לעלות לפי תנועת השוק ההיסטורית.
יחד עם זאת, השקעה בנכס שאינו מתאים עלולה להתברר כבור השואב אליו עוד ועוד כספים, כך שהמשקיע לא רק שאינו מרוויח, אלא עלול
אף להפסיד. כדי שתוכלו לבחור נכון, לפניכם מדריך להשקעה בנדל"ן מניב, שייתן לכם את תשובות לכל השאלות הבוערות. 

 מהו נדל"ן מניב

כשמדברים על נדל"ן מניב, מתכוונים לנכס הניתן להשכרה, שהשכרתו מספקת לבעליו הכנסה קבועה בצורת דמי שכירות חודשיים.
בנוסף לערכו של הנכס, נדל"ן מניב מספק תזרים מזומנים קבוע לבעליו לכל אורך התקופה בה נמצא הנכס בחזקתו. בעל הנכס נהנה מתוספת הכנסה,
וכן מערכו של הנכס, אותו יוכל למכור בעתיד באם יחפוץ בכך. נדל"ן מניב יכול להיות נדל"ן המיועד למגורים, נדל"ן מסחרי, נדל"ן בישראל,
או נדל"ן בחו"ל. צירוף נסיבות ייחודי הביא לכך שכיום ניתן למצוא בארצות הברית נכסי נדל"ן הנמכרים במחירים אטרקטיביים, נמוכים משווי השוק שלהם,
בשל קשיים כלכליים אליהם נקלעו בעלי הנכס.

איתור נכס מתאים

כדי לוודא שאתם משקיעים בנכס שאכן יניב לכם את התשואה המבוקשת, עליכם לבדוק מספר פרמטרים. אחד המאפיינים של שוק הנדל"ן בארצות הברית הוא רמה גבוהה של שקיפות וזמינות של מידע אמין ורלוונטי.

בין אם אתם מחפשים נכס לרכישה, ובין אם קיבלתם הצעה מפתה לרכישת נכס במחירים נמוכים מאוד, כדאי לבדוק את נתוני הנכס באתרים רלוונטיים.

לנוחותכם, מצורפות כתובות של אתרי אינטרנט רלוונטיים לכל פרמטר, שיסייעו לכם להעריך את השווי והכדאיות של הנכס. לרשימה מפורטת של אתרים שמספקים מידע על נדל"ן בארה"ב, הקליקו כאן למידע נוסף
לגבי הערכת שווי נכסים הקליקו כאן:

• בדיקה מקיפה של הנכס –  מה מצב הנכס, האם נדרשים בו שיפוצים, מה עלות השיפוצים הנדרשים, האם יש חובות, עיקולים או שעבודים על הנכס וכיוצא בזה.

מטרת בדיקת הנכס היא לוודא שאינכם רוכשים נכס ששיפוצו והבאתו למצב בו תוכלו להשכירו ידרשו השקעה שאינכם יכולים לעמוד בה.
את עלות ההשקעה הנדרשת לשיפוץ הנכס יש להוסיף לעלות הרכישה, ויש לוודא שעלות ההשקעה הכוללת הנדרשת מאפשרת לכם לעמוד ביעדים של תכנית עסקית רווחית ומספקת.

אתרים שימושיים:

נתונים לגבי עלויות שיפוץ של נכס ניתן למצוא באתר homeadvisor.

מידע על הנכס עצמו, כמו היסטוריית מכירות, גובה הארנונה, בעלים רשומים ועוד, ניתן למצוא באתר county website.

• בדיקת סביבת הנכס – בתור רוכשים פוטנציאליים, אתם צריכים לבדוק את סביבת הנכס. האם מדובר באזור צומח ומתפתח או אזור          נכשל ומתדרדר, מה המעמד הסוציו אקונומי של תושבי האזור, והאם מדובר באוכלוסייה שיש ביכולתה לשלם את שכר הדירה המבוקש.

האם יש באזור מרכזי תרבות, קניות ופנאי, בתי ספר, בתי חולים וכל מתקן או מוסד אחר החשובים לרווחתם של התושבים. מטרת בדיקת האזור בו ממוקם הנכס היא לוודא שמדובר בסביבה המספקת לתושבים איכות חיים גבוהה, שיש אליה הגירה חיובית, כך שסביר להניח שיהיה ביקוש לנכסים בה וערכם לא ירד, אלא אפילו יעלה.

 אתרים שימושיים:

באתר trulia , לאחר הקלדת כתובת או מיקום תקבלו מידע על אחוזי פשיעה וסוגי העבירות השכיחות באזור.

באתר citydata תמצאו מידע סטטיסטי על אוכלוסיית האזור, כמו הגירה, פשיעה וגזע וכן נתונים כמו מחירי הנכסים בסביבה.

אתר homefacts מספק נתוני פשיעה, אבטלה חינוך ועוד.

אתר greatschools מספק מידע לגבי דירוג בתי הספר והאוניברסיטאות באזור.

• בדיקת נכסים דומים – כדי להעריך נכון את התשואה לה ניתן לצפות מנכס מניב, יש לבדוק את נתוניהם של נכסים דומים בסביבת הנכס.

אתר rentometer יספק לכם מידע על גובה השכירות הצפוי לפי מיקום הנכס, גודלו ומספר החדרים שבו.

באתר rent.com תוכלו להצליב מידע על מחירי השכירות באזור.

תהליך הרכישה

כאמור, רכישת נדל"ן מניב היא כיום רלוונטית ומשתלמת יותר עבור משקיעים ישראליים כאשר מדובר בנדל"ן בחו"ל, ובייחוד כאשר מדובר בנדל"ן בארה"ב.
כדי לבצע עסקה משתלמת בשוק הנדל"ן האמריקאי, על המשקיע להכיר ולהבין את תהליכי הרכישה במדינה בה ממוקם הנכס אותו הוא מתכוון לרכוש.
כמו כן, יש להכיר את שיטות המיסוי המקומיות ולדעת מה הם החסמים הבירוקראטיים בהם אתם עלולים להיתקל. הבנת תהליך הרכישה וחוקי המיסוי המקומיים חשובה בכדי להימנע מטעויות ואף עבירות על החוק המקומי שמקורן באי ידיעה. בנוסף לכך, הבנה והיכרות עם החוקים והנהלים המקומיים יאפשרו לכם לצפות מראש הוצאות עתידיות הנגזרות מתהליך הרכישה או מבעלות על הנכס.

ניהול הנכס

לפני שרוכשים נדל"ן מניב בחו"ל, יש לוודא שהנכס ינוהל על ידי גורם אמין ומקצועי, שכן אם אתם משקיעים ישראליים הגרים בישראל,
טיסה לארה"ב בכל פעם שמתעוררת בעיה בנכס אינה אופציה. משקיע פרטי צריך ליצור קשר עם גורמים מקומיים, כמו חברות ניהול שינהלו את הנכס עבורו, מי שמשקיע בנכס או מיזם נדל"ן ברכישה קבוצתית באמצעות חברת נדל"ן מקצועית, נהנה משירותי ניהול הנכס כחלק מחבילת הרכישה.

לא בשמיים

אם עדיין לא שמעתם על כך, הרי לכם חדשות טובות: כיום לא חייבים להוציא סכומי עתק כדי להשקיע בנדל"ן מניב בארה"ב וליהנות מתשואות גבוהות.
מעוניינים להשקיע בנכס מניב? אם יש לכם סכום של כמה עשרות אלפי דולרים, תוכלו להשקיע אותם ברכישה קבוצתית, המנגישה את ההשקעה בנדל"ן גם למשקיעים פרטיים, ובכך להפוך לבעלי זכויות בנכס שיניב לכם הכנסה קבועה ויציבה לאורך שנים. השקעה קבוצתית מתבצעת באמצעות חברות המתמחות בהשקעה ופיתוח פרויקטים של נדל"ן בארה"ב. חברות הנדל"ן מאתרות את הנכסים הרלוונטיים, מבצעות את הבדיקות הנדרשות כדי להבטיח שמדובר בנכסים ראויים, ומתקשרות עם חברות ניהול ונדל"ן מקומיות, ולמשקיעים נותר רק ליהנות מהרווחים.

השקעה בנכס מניב בארצות הברית באמצעות חברת נדל"ן מקצועית

חברות נדל"ן מקצועיות, כמו ספיר ברנובסקי, מתמחות באיתור מיזמי נדל"ן ונכסים איכותיים להשקעה בארצות הברית. חברת ספיר ברנובסקי מבצעת את כל הבדיקות הנדרשות על מנת להעריך את כדאיות ההשקעה, ובוחרת את הנכסים האיכותיים, המשתלמים והאטרקטיביים ביותר עבור המשקיעים. החברה מקיימת קשרים עם אנשי נדל"ן מקומיים, והנכסים מנוהלים על ידי גורמים מקצועיים ואמינים. לפני הרכישה, המשקיעים מקבלים סקרים מפורטים המתארים את מצב הנכס, לאחר הרכישה מקבלים המשקיעים דוחות חודשיים אודות השקעתם.
הרכישה הקבוצתית מאפשרת למשקיעים קטנים להיות שותפים לרכישת נכסים גדולים, וכך כולם יוצאים נשכרים.

סיכום

נדל"ן מניב בארצות הברית הוא אפיק השקעה משתלם ויציב, אך כדי לבצע רכישה נבונה, על המשקיע לבדוק היטב את הנכס ולהבין
בהליכי מכירת נדל"ן ובמדיניות המיסוי במדינה בה ממוקם הנכס. משקיע שאינו בקי בהשקעות נדל"ן בחו"ל עלול לעשות טעויות בהתנהלות ובשיקול הדעת.
כדי להימנע מעוגמות, וכדי לוודא שאתם בוחרים בנכס המתאים לכם ביותר, יש להכיר את השוק והמגמות בו ועל ידי כך למנוע הפתעות עתידיות שעשויות להפוך את עסקת הנדל"ן שלכם לפחות אטרקטיבית. חברת ספיר ברנובסקי מתמחה בהשקעות נדל"ן בארצות הברית. נציגי החברה יציגו לפניכם אפשרויות השקעה שיאפשרו לכם לייצר הכנסה פסיבית לאורך שנים. הנכסים המשווקים על ידי ספיר ברנובסקי מנוהלים באמינות על ידי חברות מקומיות, כך שהמשקיעים יכולים לישון בלילה בשקט, בידיעה שיש מי שמטפל בנכס המניב שלהם, אשר ידע לתת מענה לכל בעיה שתצוץ.

השקעות נדל"ן בארה"ב- סיפורו של בית

את הבית מספר 18504 ברחוב קורטלנד המעגלי וללא מוצא (Court) שבעיר איסטפוינט הנמצאת במזרחו של המטרופולין העצום של דרום-מזרח מדינת מישיגן, ארצות הברית, פגש לראשונה ריצ'ארד, מנהל הרכש של SBYC GARNER במישיגן, במאי 2013 בפרסום של מערכת המתווכים (MLS). הבית הוצע למכירה על ידי ברוקר ונראה כמו עיסקה קלאסית של רכישת בית מכינוס נכסים (Foreclosure) של עוד משפחה שלא עומדת בתשלומי המשכנתא שלה אך בבירור מעמיק יותר התברר שהמכירה מתבצעת על ידי בעלי הבית הפרטיים שחיו בבית שנים רבות ועוברים לגור בעיר אחרת.

לאחר משא ומתן שארך כשבועיים, חברת SBYC GARNER רכשה את הנדלן בארהב (הבית) בעיסקת מזומן ב- 50,000 דולר מבעלי הבית באמצעות חברת טייטל בשיטת  Warranty Deed בה חברת הטייטל מבטחת את העיסקה ומוודאת שאין חובות עבר או בעיות משפטיות על הבית וניתן להעביר את הבעלות אלינו בביטחה. עמלת הברוקר 6% ועלויות הקלוזינג כ- 2,000 דולר.

השקעה בנדל"ן בארה"ב- השקעה בבית ברחוב איסטפוינט

הבית נבנה בשנת 1955 בסגנון ראנץ' – כלומר קומה אחת מעל הקרקע ששטח הרצפה בה הוא כ- 100 מטר מרובע ויושב על מגרש בגודל של כ- 660 מטר מרובע.

לבית ציפוי לבנים אדומות בסגנון אמריקאי קלאסי, מכיל 3 חדרי שינה, חדר מגורים, מטבח, פינת אוכל, חדר אמבט ומרתף גדול הכולל חדר שירותים, אזור כביסה, אזור אירוח עם בר ואזור עם מערכת החימום ודוד המים החמים.

לבית חצר גדולה וירוקה ובה חניה מקורה לשני כלי רכב עם דרך גישה סלולה. בבית מערכת מיזוג בנוסף למערכת החימום, מערכת השקייה אוטומטית, משאבה ואיטום המרתף לחדירת מים עם אחריות לכל החיים.

זוהי ללא ספק השקעה בנדלן בארהב שיכולה להפוך רווחית ומשתלמת לכל הצדדים המעורבים בעסקת הרכישה.

השקעות בנדל"ן בארה"ב ובכלל מצריכות השקעה להשבחה.

בבית נערך שיפוץ שכלל:

מטבח:

החלפת ארונות, החלפת ריצפה, תיקון משטחי העבודה, החלפת גופי תאורה ומתגים חשמליים, הסרת טפטים וצביעת הקירות ותיקרה.

פינת אוכל:

הסרת טפטים וצביעת הקירות והתקרה, תיקון דלתות, הסרת שטיחים ושיפוץ רצפת העץ.

חדר מגורים:

תיקון פגמים בתיקרה, הסרת שטיחים ותיקון וליטוש ריצפת העץ, צביעת הקירות והתיקרה, החלפת גופי תאורה ומתגים חשמליים.

חדר אמבט:

הסרת טפטים, תיקון פגמים בקירות ובתיקרה וצביעתם, תיקון ציפוי האמבט, החלפת שקעים ומתגים לתקן חדש, החלפת גוף תאורה, אטימת כל אזורי הכיור והאמבט, שאיבת מערכת צנרת הניקוז לווידוא זרימת מים תקינה למערכת הביוב.

חדרי שינה 1+2+3:

ניקוי ותיקון פגמים בקירות ובתיקרה, צביעה של הקירות והתיקרה, הוצאת השטיחים הישנים וליטוש וצביעה של ריצפת העץ, החלפת גופי התאורה ומאווררי התיקרה וכל המתגים והשקעים החשמליים לתקן חדש.

מרתף:

פינוי זבל וריהוט וניקיון כללי, החלפת שטיח על המדרגות, תיקון נזילות מים בצנרת ראשית, תיקון פגמים בקירות ובריצפה, בדיקת מערכת חימום ואישורה, בדיקת מערכת חימום מים ואישורה.

חיצוני:

תיקון חריצים בדרך הגישה לחניה הסלולה מבטון, תיקון פגמים וחריצים בלבני החיפוי, החלפת שקעים חשמליים לתקן חדש, פירוק דק העץ הישן, פינוי זבל וניקיון כללי, גיזום העצים וגינון, תיקון מערכת ההשקיה, בדיקת הגג ושאיבת מערכת הביוב הראשית.

חניה מקורה (גראג'):

תיקון פגמים במלט קירות, תיקון קורת האטימה של הגג, בדיקה ושימון מערכת דלת חשמלית ושלט אלחוטי, החלפת שקעים ומתגים לתקן חדש.

סה"כ עלות השיפוץ: 9,500 דולר.

בדיקת הנדלן בארהב על ידי פקחי הבנינוי של איסטפוינט

הבית עבר בדיקה של פקחי מחלקת הבינוי של עיריית איסטפוינט וקיבל רישיון השכרה. מכייוון שהבית נרכש מבעל בית פרטי ולא היה מתוייג בעיריה כנכס שעבר כינוס נכסים או במצב פיזי קשה, אין צורך באישור איכלוס.
את רישיון ההשכרה יש לחדש כל תקופה על פי דרישות העיריה הרלוונטית. עלות בדיקות הפקחים ואישור ההשכרה כ- 250 דולר.

עמלת הקבלן המספק לנו את הבית משופץ ומורשה בעיריה – 3,000 דולר.

רכישת הנכס מספיר ברנובסקי על ידי קונה ישראלי

א' מכפר סבא, בכיר בקהילת ההיי טק הישראלית, רכש את הבית מאיתנו בספטמבר 2013 בכ- 77,000 דולר גם הוא בעיסקת מזומן באמצעות Warranty Deed כשכספו הופקד בנאמנות אצל עו"ד ישראלי בבנק הפועלים והועבר לארה"ב רק לאחר שחברת הטייטל אישרה את העברת הבעלות. הבית הושכר והחל להניב שכר דירה בדצמבר 2013.

כיום מוערך שווי הבית בכ- 74,000 דולר (ללא תוספת השיפוץ וההשכרה) ובתום 2015 צפוי להגיע לשווי הרכישה – שנתיים לאחר הרכישה. בקצב עליית המחירים באזור,בעוד כ- 7 שנים צפוי הבית להגיע לשוויו ההיסטורי מלפני 10 שנים העומד על כ- 130,000 דולר.

הבית הועבר לסוכן השכרות העובד עם חברת הניהול שהשכיר את הבית למשפחה שסוננה ואושרה על ידי מנכ"ל חברת הניהול ב- 1,000 דולר לחודש. סוכן ההשכרות גובה עמלה בגובה שכר הדירה של החודש הראשון.

בחירת יזמי נדלן- הדרך להצלחה

חלק בלתי נפרד מעסקת נדל"ן מוצלחת הוא חבירה ליזם הנכון. מדובר על דבר הכרחי ובלתי נמנע על מנת להפיק את המרב מהשקעת הנדל"ן שלכם.
במרבית הפעמים מתברר למשקיעים שמדובר במשימה לא פשוטה הדורשת מחקר מעמיק ותושייה רבה. חבירה ליזם הנכון יכולה להוביל לשותפות שתתקיים שנים רבות. עם זאת, בחירה ביזם שאינו אמין, מנוסה או מחויב מספיק עלולה להוביל לאכזבה מכך שכספכם לא יניב את התשואה המבוקשת או שתשקיעו בפרויקט שלא יקרום עור וגידים.

דברים שיצרכו מכם אנרגיה וזמן רב. בעקבות פניות רבות של משקיעים קיבצנו עבורכם טיפים לבחירת יזם הנדל"ן הבא שלכם.

מי הוא היזם

דבר ראשון, חשוב להבין מי הוא היזם.

לשם כך עליכם לשאול את השאלות הנכונות:

מי הבעלים של החברה? מה גודל החברה?
כמה שנים היא פועלת בתחום? מי השותפים העסקיים של החברה?

בנוסף, אחת השאלות החשובות ביותר היא מה רמת המחויבות של היזם לעסקאות אותן הוא מקדם? האם היזם משקיע גם הוא בעסקה או שכל ההון מגויס ממשקיעים? (מה שאומר שהיזם לא מסתכן ולא תלוי כלל בהצלחת הפרויקט).

כאשר היזם משקיע גם הוא בעסקה, פירושו של דבר שרמת המחויבות שלו להצלחת הפרויקט גבוהה ושהוא מאמין בסיכויי ההצלחה של הפרויקט, אלו נתונים שעובדים לטובתכם כמשקיעים.

חשוב לבדוק את המוניטין של היזם. חפשו מענה לשאלות כמו: האם בפרויקטים שביצע בעבר מילא היזם את התחייבויותיו? האם קיימות תביעות כנגד היזם?
אילו פרויקטים ביצע היזם בשנים האחרונות והאם הושלמו במועד? האם התעוררו בעיות במהלך הפרויקט וכיצד טיפל בכך היזם? שאלות אלו צריכות לתת לכם את הרקע לפעילות היזם והבנה האם כדאי להתקדם במחקר לגביו.

מצבו הפיננסי של היזם

כדי להבטיח שהפרויקט יתנהל על מי מנוחות מתחילתו ועד סופו, חשוב לוודא שליזם יש גב כלכלי חזק ואיתנות פיננסית שיאפשרו לו להשלים את הפרויקט במועד ולהתמודד עם אירועים בלתי צפויים ותקלות.

בדקו מה דירוג האשראי של היזם, מה היסטוריית התשלומים שלו, מה טיב קשריו עם גורמים פיננסיים המופקדים על אישור ומתן הלוואות, ומה יכולתו לקבל מימון. יזם מנוסה ומקצועי יהיה בעל איתנות פיננסית גבוהה ויגובה על ידי גורמים פיננסיים חזקים שיסייעו בקבלת הלוואות למימון הפרויקט.

ניסיון היזם

חשוב לבדוק מראש איזה ניסיון מקצועי יש ליזם עמו אתם שוקלים לשתף פעולה.

יש לוודא שליזם המנהל את הפרויקט בו אתם בוחרים להשקיע יש ניסיון מוצלח בניהול מספר רב של פרויקטים. ככל שניסיונו של היזם רב יותר, כך גדלים הסיכויים שידע לתת מענה לתקלות ובעיות בלתי צפויות שעלולות לצוץ במעלה הדרך.

לא פחות חשוב לוודא שליזם יש ניסיון בניהול פרויקטים מסוג הפרויקט בו אתם משקיעים. ענף הנדל"ן כולל מגוון תחומים, לכל תחום מאפיינים משלו ואתגרים ייחודיים לו. אתם רוצים שהיזם המנהל את הפרויקט בו אתם משקיעים ידע לתת מענה
לאתגרים ותקלות שיצוצו במהלך ביצוע הפרויקט בדרך הטובה, המהירה והיעילה ביותר. ככל שליזם יש יותר ניסיון בתחום הספציפי של הפרויקט, כך יוכל להיענות לאתגרים במהירות ויעילות רבות יותר. 

תוכנית עסקית ברורה ומפורטת

פרויקט נדל"ן מוצלח מתחיל בתוכנית עסקית מוצלחת, התוכנית העסקית שמציג היזם יכולה לספר לכם רבות על היזם עצמו. פרטי התוכנית מצביעים על בקיאותו, דרך עבודתו ועומק הבנתו של היזם בתחום. מידת הפירוט והירידה לפרטים מצביעה על יכולתו של היזם לתת מענה לנושאים שעלולים לעלות במהלך העבודה על הפרויקט, על היסודיות ועל איכות עבודתו של הקבלן.

מידת הבהירות של התוכנית מעידה על מידת השקיפות והאמינות של היזם, ועל החשיבות שהוא מייחס לאינטרסים ולצרכים של המשקיעים. קחו את הזמן הדרוש לבחון לעומק את התוכנית העסקית.

בחירה נכונה של יזם שתוביל לשותפות מוצלחת ופורייה

השקעות נדל"ן הן אפיק השקעה אטרקטיבי בימים אלו הודות ליציבותן מול אפיקי השקעה אחרים והודות לכך שניתן להצטרף לפרויקטים גדולים בסכומים יחסית קטנים. בשוק פועלים יזמים רבים, חלקם מקצועיים, אמינים ובעלי ניסיון רב, חלקם מתחילים את דרכם ומיעוטם מחפשים דרכים קלות לצבור הון על חשבון משקיעים תמימים.

כדי שלא תשקיעו את כספכם בעסקאות מפוקפקות המקודמות על ידי יזמים לא מקצועיים, או בפרויקטים שסיכויי ההצלחה שלהם קלושים, עקבו אחרי שאלות אלו במחקר למציאת יזם הנדל"ן שלכם והגדילו את סיכוייכם להצלחה בהשקעת הנדל"ן.

להמלצות נוספות ניתן לפנות לחברת ספיר ברנובסקי המתמחה בהשקעות נדל"ן בארצות הברית ובישראל.