סיכום שנת 2021 ותחזית לקראת שנת 2022

מאת: גולן ספיר, מנכ"ל 

שנת 2021 אמורה הייתה להיות המראה ההפוכה לשנת 2020. השנה בה הקורונה תעלם מהעולם והכלכלות יחוו ריבאונד חזק. תיקון משמעותי שיביא עליות בשווקי המניות וידחוף את הנדל"ן קדימה.

בבואנו לבחון את השנה העסקית הקרובה, חשוב לנו להתבונן בתחזיות לשנה המסתיימת. מסתבר שאכן כך צפינו בסוף 2020 ולא התבדינו מהתוצאה. רק שהיא לא הייתה שנת תיקון. לבסוף, 2021 הסתיימה כשנה מצויינת לשווקי ההון ובוודאי שבנדל"ן בארה"ב ובישראל.

כמויות הכסף שחילקו הממשלים השונים לצד החזרה המהירה לצמיחה, החלו בשלהי שנת 2020 לדחוף את קטר הנדל"ן קדימה כמעט בכל הסקטורים. 2021 פשוט המשיכה וחידדה את המגמות הקיימות. מרבית התחזיות בתחום הריבית, הצמיחה ובדגש על הנדל"ן – אכן התגלו כמדוייקות למדי. 

מגמת הפירבור התעצמה כשתושבים רבים עשו את המעבר מהעיר לפרברים ככל שהחודשים נקפו. במקביל לכך, ריביות נמוכות בשוק המשכנתאות ורצון הולך ועולה של מיליוני אמריקאים (ואגב גם ישראלים..) להיות הבעלים של נכס בעצמם, כל אלו יחדיו הזניקו את מחירי הבתים בארה"ב כאשר במקומות מסויימים אף נרשמו עליות מחירים חדות במיוחד בשיעור של 10% ומעלה.

לקראת אמצע 2021 הצטרפו סקטורים נוספים לגל הדחיפה הנדל"ני ובתי מגורים בערים גדולות שנפגעו בתחילת המשבר יותר, החלו לייצר ביקושים. כמו כן מחירי הדירות בבנייני מגורים, שהיו שסברו כי לא יתאוששו בגלל החשש של דיירים מבתי מרובי קומות ומעליות בתקופת הקורונה – עלו גם הם. 

אז מה יקרה בשנת 2022? 

אנו מסתמכים בתחזיותינו אך ורק על נתונים כלכליים טהורים ועל כן יש לבחון מס' פרמטרים משמעותיים ולנסות להצביע על מגמה.

הצמיחה ב-2022 צפוייה להישאר חזקה. מכאן שהאינפלציה תהיה גבוהה מהמקסימום שקבע הבנק האמריקאי המרכזי (3%). במידה והבנק המרכזי יחשוב שהאינפלציה איננה זמנית, טרנזיסטורית, אלא קבועה, נחל לראות העלאות ריבית.

זה בתמצית התחזית ל- 3 גורמי המאקרו העיקריים: צמיחה, אינפלציה וריבית. 

לאורך ההיסטוריה הקשו מאוד העלאות ריבית על תחומי האג"ח והחוב המהווים נדבך מרכזי בענפי הנדל"ן השונים. מאידך, נראה שאם תחול העלאה ב-2022 היא תהיה להערכתנו 'סמלית' למדי ובערך של 0.25% בלבד. אולי שתיים בכחצי אחוז ביחד, ויש החוזים שאף ב 0.75%.

נדל"ן – אנו בהחלט סבורים כי השפעתה של העלאה כזו על עלויות המימון תהיה נמוכה עד אפסית ואיננה צפויה להאט את השוק הצומח. הביקושים ערים וחדים וההשפעה של העלאת ריבית קטנה איננה אמורה לשכך אותם. ברור שקצבי עליית המחירים שחווינו לאורך 12 החודשים האחרונים לא ישתנו ב-2022. המבחן לכך יתגלה בחודשי האביב. במידה והביקושים יחזרו למספרים שראינו עד לאחרונה, האטה, אם תהיה, תגיע רק לקראת סוף 2022. 

כך שנראה כי סביבת המאקרו תהיה נוחה עבור מרבית ענפי הנדל"ן.

סקטורים בנדל"ן – בשנים האחרונות התמקדנו בענף הבתים הפרטיים, בקבוצות בתים המקבלות מימון זול, בבניית מתחמי דיור מוגן בבתים פרטיים ובמכירת בתים בעיקר לשוכרים שלנו, באמצעות העמדת מימון בעלים, land contract . בארץ הרחבנו את הפעילות הרפואית שלנו במודל הנדל"ן החכם, וכך קרה שבסוף השנה התחלנו בבניית הסניף ה-6 במספר של רשת שר"פ פלוס – שר"פ כרמיאל.

בארה"ב, שלושת האפיקים בתחום הבתים הפרטיים הוכיחו עצמם כיציבים ונכונים וככאלו המנצלים נכונה את יתרונות התקופה. מעבר לפרברים, רכישת בתים, הזדקנות האוכלוסיה ורצונה לעבור לגור במתחמי דיור מוגן סגורים ומוגנים אך בבתים נפרדים.

אנו בהחלט מתכוונים להמשיך להשקיע בתחומים אלו בשנה הקרובה וסבורים שהסביבה המאקרו כלכלית תתמוך בכיוונים האסטרטגים שלנו. 

במקביל לכך, נמשיך לאתר הזדמנויות בשווקים בהם אנו מתמחים בדגש על שותפים מקומיים חזקים ויציבים ומעורבות ברורה שלנו בניהול השוטף.

איננו מתעלמים מהשפעת שע"ח החליפין שקל-דולר על העסקאות. אנו סבורים כי יש להסתכל על כך בפרספקטיבה מאד רחבה. כעת הדולר נמוך באופן יחסי, אך במידה והריבית בארה"ב תעלה, הרי שסביר שהביקוש לדולר בריבית גבוהה יותר יעלה גם כן. או אז, אולי, נחזה בהתחזקות שלו. קשה להביע דיעה נחרצת בנושא, אך אם לשפוט לפי ההיסטוריה: תקופות בהן הדולר נמצא בשפל צפויות בסיטואציות מסויימות להתגלות ככדאיות ביותר להשקעה.

גרף האינפלציה בארה"ב – 30 שנה – האם חד פעמית או עליית מדרגה אמיתית?. (קרדיט: Tradingeconomics)

גרף ריבית המשכנתאות – עלייה קלה בלבד שאינה משפיעה על הנדל"ן. (קרדיט: FRED)

תוכנית העבודה בפורטפוליוס לשנת 2022

במהלך השנה הקרובה בכוונתנו לדחוף את מגמת המעבר לבתי Land contract באופן חזק יותר. ברור לנו שברבעונים מסוימים יהיה לכך מחיר בתשואה השוטפת, אך אין ספק שמדובר כאן בהצפת ערך משמעותית מאד עבור הפורטפוליוס והמשקיעים בהם.

כניסת בתים עם ריבית קבועה וגבוהה ומכירתם מהפורטפוליו ברווח משמעותי בתקופת זמן קצרה, מהווים יעד ניהולי מהמדרגה הראשונה ותוצאה אסטרטגית רצוייה.

בשנת 2021 ראינו בחלק מהפורטפוליוס ניצנים ברורים לכך. בתים נמכרו, בוצעו בחלקם ריפייננס בשווי גבוה יותר, הוחזרו כספים לעשרות משקיעים מעבר לציפיותיהם וחולקו רווחים נאים.

אסטרטגיית הניהול שלנו הוכיחה את עצמה ובכוונת כריס גארנר, מנכ"ל החברה וצוותו המיומן, להמשיך ולכוון את עסקינו בכיוונים אלו. אנו נבחן כל מכירה ובמידה ומכירת בית בודד 'עושה שכל' כלכלי לעומת השארתו ומכירתו כחלק מקבוצת הבתים בסוף העסקה, הרי שנמליץ לבצע זאת. כתמיד, מערכת כזו נמדדת ביכולתה לבצע. או כפי שהאמריקאים מנסחים: to deliver. כלומר, לדעת גם לממש עסקאות. להביא רוכשים ולייצר אקזיטים. כל המהלכים הללו מעידים על יכולת זו והיא חשובה ביותר.

כך שעל המשקיעים בעסקאות אלו לצפות להחזר כספם באופן זה. מדי פעם לצד התשואה השוטפת יתקבלו חלק מכספי הקרן בחזרה וזאת לצד רבעוני התאמה בהם תהיה תשואה פחות לינארית. זוהי אסטרטגיה ברורה ומאד כלכלית ונבקש מהמשקיעים להערך בהתאם ובעיקר להבין שלבסוף מדובר באסטרטגייה מורכבת וחכמה להצפת ערך ושווי להשקעתם.

מובן שבמקביל נמשיך להציע השקעות אטרקטיביות התואמות למודלים האנליטיים שלנו ונאפשר למשקיעים חלופות מצויינות לכספם.

תוכנית העבודה במתחמי הדיור המוגן לשנת 2022 – ברוקווד 

אוכלוסיית ארה"ב המזדקנת, המגמה של מעבר למתחמי דיור מוגן, העובדה שאין להשיג קרקעות המיועדות לבניית מתחמים כאלו, שמחיריהן מרקיעים שחקים, העיריות שמעודדות ודוחפות הקמת מתחמים אלו והתפוסות הגבוהות במחירי שיא –כל אלו בשילוב עם הידע, הנסיון והצוות המיומן שבנינו בחברת גארנר –מובילים לרצוננו להמשיך ולפתח תחום זה.

כמובן שהקורונה הינה גורם מעכב. התפרצות האומיקרון במישיגן תאט בוודאי את התהליכים. אבל אנחנו נערכים לכך. כלכלית, מסחרית ובעיקר מקצועית.

במערכת שלנו יש את הידע והיכולת לאתר את הקרקעות הנכונות, לרכוש אותן, להשביח אותן מול העיריות, הוועדות, המהנדסים והאדריכלים ולחצות את כל הקשיים בהצלחה ולבסוף לסיים הקמת מתחם לגאוות כולנו. מתחם שיניב הכנסות שכר דירה גבוהות במיוחד ובעיקר שיימכר בסוף ברווח משמעותי. הביקוש למתחמים כאלו ע"י גופים מוסדיים, קרנות ובנקים הינו גדול ולשם אנו מכוונים.

בשנת 2022 בכוונתנו לסיים את תכנונם של 2 מתחמים חדשים במישיגן ולהשלים את בניית השניים הראשונים, וכמובן להתחיל לאסוף את דמי השכירות עבור בעלי הבתים ולחלקם.

ברור שפרוייקטים בסדר גודל כזה יכולים לחוות עיכובים וקשיים וננסה לערב אתכם רק בחשוב ובמהותי. אך סמכו עלינו שהצוותים ידעו להתמודד ולהתגבר על כל קושי ולהצמד כמה שניתן ללוחות הזמנים ולאסטרטגיה הברורה שלנו. נמשיך לשלוח עדכונים רבעוניים ואחרים וכמובן לעמוד בקשר עם מי שמעוניין באינפורמציה רחבה יותר.

לסיכום: נראה שנתוני המאקרו יתמכו בכיוונים בהם הלכנו בשנים האחרונות. ללא עלייה חדה מדי בריבית בארה"ב, הצמיחה בשוק הנדל"ן האמריקאי כחלק מהצמיחה הכללית במדינה תימשך.

בברכת שנת עסקים אזרחית מוצלחת,

משפחת ספיר-ברנובסקי