השקעה בנדל"ן בארה"ב באמצעות תוכנית Section 8 מציעה למשקיעים יתרונות ייחודיים, אך גם מציבה אתגרים שיש להביא בחשבון. במאמר זה נבחן את התוכנית, יתרונותיה, האתגרים הכרוכים בה, ואף ניתן טיפים למשקיעים המעוניינים להיכנס לתחום זה.​

מהי תוכנית Section 8?

תוכנית Section 8 היא יוזמה פדרלית של משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי (HUD), שנועדה לסייע למשפחות בעלות הכנסה נמוכה, קשישים ואנשים עם מוגבלויות לשכור דיור הולם ובטוח בשוק הפרטי. במסגרת התוכנית, הממשלה מסבסדת חלק משמעותי משכר הדירה, והדיירים משלמים את היתרה, בדרך כלל כ- 30% מהכנסתם החודשית. ​

יתרונות ההשקעה בנכסים המושכרים במסגרת Section 8

לתוכנית זו מספר יתרונות ביניהם –

• הכנסה יציבה ומובטחת באופן יחסי – הממשלה משלמת את חלקה בשכר הדירה ישירות לבעל הנכס, מה שמפחית את הסיכון לאי תשלום ומבטיח תזרים מזומנים קבוע. ​
• השוכר נדרש לעמוד במבחנים שונים ביניהם היעדר עבר פלילי ועמידה בהתחייבויות פיננסיות, דבר המהווה הגנה למשכיר.
• זמן ההמתנה הממוצע לקבלה לתוכנית הינו 6 שנים ועל כן הזכאים נוטים לשמור על הזכויות – הם שומרים על הבית ומשתדלים לשלם בזמן וכך התפוסה בבתים ובתשלומים נחשבת גבוהה ויציבה.
• ביקוש גבוה לדיור מסובסד – בשל המחסור בדיור בר השגה, קיים ביקוש מתמשך לנכסים המותאמים לתוכנית Section 8, מה שעשוי להפחית את הזמנים בהם נכסים עומדים פנויים ללא שוכר.
• שכר דירה תחרותי – במקרים מסוימים, שכר הדירה המוסכם במסגרת התוכנית עשוי להיות קרוב או אף גבוה ממחירי השוק המקומיים, מה שמשפר את התשואה על ההשקעה. ​

אתגרי ההשקעה בנכסי Section 8

במקביל, ישנם כמה אתגרים שכדאי לקחת בחשבון בהשקעה בנכסי Section 8 –

• דרישות תחזוקה ופיקוח – הנכסים חייבים לעמוד בסטנדרטים מחמירים של בטיחות ותחזוקה, ונתונים לבדיקות תקופתיות מטעם הרשויות. עמידה בדרישות אלו עשויה לדרוש השקעה נוספת בתחזוקה ושיפוצים.
• ניהול דיירים מורכב – למרות שהממשלה מבטיחה את חלקה בשכר הדירה, הדיירים עצמם אחראים לתשלום היתרה. ניהול יעיל דורש מעקב אחר תשלומים, טיפול בבעיות אפשריות, והבנה של הנהלים הבירוקרטיים הקשורים לתוכנית.
• תהליכי אישור והמתנה – הצטרפות לתוכנית Section 8 כרוכה בתהליכי אישור שעשויים להיות ממושכים, הן עבור בעלי הנכסים והן עבור הדיירים. זמני ההמתנה יכולים להשפיע על התפוסה וההכנסה הפוטנציאלית.​
• סיכוני ממשל – בתקופת הקורונה ראינו עיכובים בתשלומים וגם כיום ממשל טראמפ מעלה תהיות לגבי התוכנית.

טיפים למשקיעים המעוניינים בנכסי Section 8

• היכרות עם השוק המקומי – למדו את הביקוש לדיור מסובסד באזור ההשקעה, וכן את גובה שכר הדירה המאושר על ידי התוכנית ובעיקר את תהליכי הוצאת דייר שאינו משלם, האפשרות לבצע זאת במדינת היעד, העלויות וכדומה.​
• הכנת הנכס – וודאו שהנכס עומד בדרישות התוכנית מבחינת בטיחות ותחזוקה לפני הגשת הבקשה להשתתפות.​
• ניהול מקצועי – שקלו להעסיק חברת ניהול המתמחה בנכסי Section 8, שתוכל להתמודד עם הדרישות הבירוקרטיות והניהוליות הייחודיות.​
• בדיקת דיירים – אף שהתוכנית מספקת סיוע, חשוב לבצע סינון קפדני של הדיירים ולוודא את יכולתם לעמוד בתשלומים ובהתחייבויות.​
• פיזור – במגבלת חוק הניצעים שבחוק ני"ע, מוצעות בארה"ב ובישראל תוכניות וקרנות המרכזות מספר בתים ומספר בעלי מניות בחברה אחת וכך מתקבל פיזור על פני מספר נכסים המפחית את הסיכון של השוכר הבודד.

סיכום

השקעה בנדל"ן במסגרת תוכנית Section 8 יכולה להוות אפיק יציב ורווחי, בתנאי שהמשקיע מודע ליתרונות ולחסרונות הכרוכים בכך. הבנה מעמיקה של התוכנית, הכנה מתאימה של הנכס, וניהול מקצועי יכולים לסייע במיצוי הפוטנציאל הגלום בהשקעה מסוג זה.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).