תיאוריית הפיזור היא רכיב מרכזי בתורת ניהול ההשקעות. לפיה, פיזור נכסי ההשקעה בכוחו להפחית את התנודתיות והסיכון מבלי לפגוע בפוטנציאל התשואה של ההשקעה. מטבע הדברים, נדל"ן הוא אפיק מרכזי בתיקי השקעות והוא יכול לספק פיזור השקעות סקטוריאלי להשקעות הון במכשירים פיננסיים שונים כגון מניות, אג"ח וכדומה.

כאשר אנו משקיעים בנדל"ן חשוב להבין את מבנה העסקה שעל השולחן ולהבחין בין השקעה באמצעות חוב בסקטור הנדל"ן לבין השקעה ישירה בנדל"ן, ממש "בבלוקים ובבטון". לכל מבנה השקעה מאפיינים משלו וניתוח סיכונים אחר. אין המשמעות שהשקעה אחת עדיפה על השנייה, מבחינה מבנית, אלא שרצוי להכיר ולהבחין בין אחת לרעותה כדי לקבל את ההחלטה המתאימה ביותר לצרכים שלכם.

במאמר הקצר הזה נסביר על חשיבות הפיזור וניהול הסיכונים ונתמקד באפשרות לחשיפה לשוק הנדל"ן באמצעות הלוואות ולא דרך השקעה ממשית בנכסים.

על החשיבות בפיזור ההשקעות

מקורה של תיאוריית פיזור ההשקעות במחקריו של הכלכלן, זוכה פרס נובל, הארי מרקוביץ'. המחקרים שלו הצביעו כי פיזור ההשקעה בניירות ערך בשוקי ההון, עד לגבול מסוים, לא תפגע בתשואה אך תקטין את הסיכון. ההוכחה שלו הייתה מתמטית כמובן.

על אף שמחקריו מעוררי ההערכה נגעו להשקעה בניירות ערך, קשה שלא לשאול את הרעיון הבסיסי של הפיזור וליישם אותו במכשירי השקעה וסקטורים אחרים. כולם מכירים את הביטוי העממי, "אל תשים את כל הביצים בסל אחד", ובמובן מסוים, הוא מבטא נאמנה את ההיגיון הבסיסי שבפיזור השקעות (וסיכונים).

בתחילת שנת 2020, למשל, עת פרצה הקורונה בעולם המערבי, שוקי ההון קרסו תוך זמן קצר בעשרות אחוזים, אך סביבת הריבית הנמוכה המשיכה לתמוך את הביקוש להשקעות בנדל"ן. כלומר, פיזור בין שווקים וסוגי השקעות יכול לספק קורלציה נמוכה בין שווקים ולמתן את ההשפעה של התנודתיות על תיק ההשקעות.

קרן חוב נדל"ן VS השקעה ישירה בנדל"ן

נדל"ן, אם כן, יכול לספק אלטרנטיבה להשקעות בשוקי ההון, אבל גם בהשקעות בנדל"ן ניתן לפזר את ההשקעה באמצעות אופן או מבנה ההשקעה. ככלל, השקעה המסורתית היא קנייה ורישום של נכס בטאבו. כלומר, השקעה במבנה או בקרקע. מקורות התשואה בעסקה כזו היא התשואה השוטפת בגין תקבולי השכירות של הנכס והתשואה הפוטנציאלית היא בטווח הבינוני והארוך והיא מבוססת על עליית ערך הנכס והקרקע.

אפשרות אחרת להשקיע בשוק הנדל"ן היא באמצעות קרנות חוב נדל"ן. מדובר בקרן המגייסת כספים ממשקיעים ואותו היא משקיעה בפרויקטים בתחום הנדל"ן. בשונה מהשקעה ישירה בנדל"ן, התשואה המתקבלת למשקיעים בקרן מקורה בריבית המשולמת עבור המימון אותו הקרן מספקת ליזמים. כלומר, השקעות באמצעות קרן חוב היא בצורה של הלוואות, אבל כאלו הממוקדות בשוק הנדל"ן.

במקרה של השקעה בקרן חוב נדל"ן המשקיעים נהנים מפיזור "כפול". המיקוד בשוק הנדל"ן על הסיכונים המאפיינים אותו מספק פיזור ביחס להלוואות בסקטורים אחרים, ובנוסף המשקיעים נהנים מפיזור ההלוואות במספר פרויקטים. בצורה זו, ניתן לפזר את ההשקעה בסכומים נמוכים ביחס להשקעה ישירה בנדל"ן ולנהל את הסיכונים בפרויקטים מסוגים ובאזורים שונים, החושפים את המשקיע לסיכונים שונים והזדמנויות אחרות ומהווים "הגנה" מסוימת לעומת השקעה בפרויקט בודד.

הלוואות לפרויקטים בתחום הנדל"ן – הזדמנות מהעת הנוכחית

השינוי המאקרו-כלכלי המשמעותי שאנו עדים לו בשנה האחרונה הוא עליית ריבית הבנק המרכזי בארה"ב (ה-FED) מרמה אפסית לרמה של 5.25%. שוק הנדל"ן מושפע מאוד מרמת הריבית מאחר והיא גוזרת את ריבית המשכנתאות ומשפיעה על היכולת של יזמים ורוכשי דירות לקבל מימון, ולכן היא משפיעה על קצב פיתוח הפרויקטים, בייחוד בטווח הקצר, וגם על ביקוש רוכשי הדירות.

השינוי המהותי בשיעור הריבית יוצר הזדמנויות למימון קצר טווח ליזמים, אליו ניתן להיחשף באמצעות השקעה בקרנות חוב נדל"ן. דוגמה לקרן כזו היא קרן ההלוואות Brookwood Estate המעניקה הלוואות גישור ליזמים עד לקבלת המימון מהמערכת הבנקאית.

אנו פועלים יחד עם הקרן ומקפידים על פיזור השקעות בפרויקטים, כולם בתחום הדיור המוגן, בעלי היתר בנייה ובאזורים שאנו צופים להם ביקוש משמעותי בהסתמך על מגמות דמוגרפיות ומיקרו-כלכליות. נשמח למסור לכם פרטים נוספים ולהדגיש את הסיכויים והסיכונים שבפיזור השקעות דרך הקרנות השותפות שלנו בשוק הנדל"ן בארה"ב ובכל אופן אנו מקווים שאת חשיבות הפיזור הצלחנו להסביר.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).