מיהו משקיע כשיר

בישראל ובעולם נהוג להבחין בין שני סוגים של משקיעים:

משקיע כשיר ומשקיע שאינו כשיר.

הבחנה זו היא בעלת משקל משמעותי בתחום ההשקעות והבנת המושג או ההבחנה היא קריטית גם עבור מי שאינו נופל תחת הקטגוריה של משקיע כשיר.

במאמר קצר זה, נגדיר מיהו משקיע כשיר, נתאר את מאפייניו הכלליים ונצביע על מה שניתן ללמוד מעצם ההבחנה.

משקיע כשיר בישראל – ההגדרה

בישראל, משקיע כשיר מוגדר בחוק ניירות ערך הישראלי. ייעוד זה שמור בדרך כלל לאנשים או גופים בעלי שווי נקי גבוה, הכנסה משמעותית או ידע נרחב בהשקעות. קריטריונים אלה מאפשרים להם חשיפה לעסקאות והשקעות מתוחכמות יותר ובעלות פוטנציאל סיכון גבוה יותר מאשר המשקיע הממוצע.

הדרישות הספציפיות כדי להיחשב משקיע כשיר בישראל כוללות ספים פיננסיים כמו שווי נקי העולה על סכום מסוים (לפחות 8.1 מיליון שקל) או בעל הכנסה שנתית גבוהה באופן עקבי (1.2 מיליון שקל בשנה, או 1.8 מיליון שקל בשנה להכנסה משפחתית) או שילוב בין השניים. בנוסף, גופים כגון בנקים, חברות ביטוח וחברות השקעות יכולים גם הם להיות מסווגים כמשקיעים כשירים.

משקיע כשיר או משקיע מן השורה – נקודת המבט של הרגולטור

הרציונל שבבסיס ההבחנה בין משקיע כשיר למשקיע שאינו כשיר הוא הצורך של הרגולטור להגן על ציבור המשקיעים. הנחת העבודה היא כי משקיעים כשירים הינם בעלי רמת אוריינות פיננסית גבוהה ובעלי סיבולת סיכון גבוהה. משקיעים מן השורה, להבדיל, נדרשים להגנה של הרגולטור בדמות תהליכי בקרה, תקנות ומגבלות שונות החלות על גופי ההשקעות ושיווקן לקהל המשקיעים.

ההבחנה בין שני סוגי המשקיעים גם מסווגת את ההשקעות עצמן לכאלו שמתאימות למשקיעים כשירים, למשקיעים מן השורה או לשניהם. במלים אחרות, מדובר בהבחנה בין השקעות מורכבות ומוסדרות פחות לבין השקעות מפוקחות וברמת סיכון, לכאורה, פחותה. בהתאם לכך, השקעות המוצעות באופן בלעדי למשקיעים כשירים נתקלות לעתים קרובות בפחות מכשולים רגולטוריים ודרישות גילוי בהשוואה לאלה המוצעים לציבור הרחב. הדרישות הרגולטוריות הפחותות, במקרים רבים, הופכת את גיוס ההון ליעיל ומשתלם יותר עבור החברות השונות.

האם משקיע כשיר הוא באמת משקיע מתוחכם?

כאמור, הרגולטור קושר בין הון גדול לבין יכולת ספיגת זעזועים והבנה פיננסית גבוהה, אך האם הון משמעותי הוא ערובה לידע פיננסי וסיבולת סיכון גבוהה? האם מוצר השקעה או עסקה המיועדת למשקיעים כשירים איננה רלוונטית למשקיעים שאינם כשירים?

התשובות לשאלות אלה, שלא תחת קורת הגג של החוק, אלא תחת פרשנות מרחיבה, מצביעות על מה שניתן ללמוד מעצם ההבחנה בין סוגי המשקיעים. ישנם משקיעים מן השורה בעלי ידע מעמיק ביותר ולעומתם משקיעים כשירים עם הבנה פיננסית נמוכה יחסית.

ההבחנה החוקית בין השניים מדגישה את הערך הרב בחיזוק המודעות לסיכון ובביצוע תהליכי ניהול סיכונים המאפשרים לכל משקיע לדעת אם השקעה מסוימת מתאימה לפרופיל הסיכון שלו. כמו כן, מודגשת החשיבות בלמידה של מתודולוגיות השקעה מתקדמות, או ניתוח מוצרי השקעה מורכבים. אלה עשויות להגביר את הידע והאוריינות הפיננסית של כל משקיע ולקדם את הצמיחה האישית והכלכלית שלו.

ולמה אחנו מספרים לכם את כל זה?

כדי שלא להגביל באופן מלא את האפשרות של משקיעים מן השורה להיחשף להשקעות מתוחכמות יותר, קבע הרגולטור את האפשרות לשווק השקעות במגבלות רגולטוריות פחותות (ללא תשקיף שמבוקר על ידי הרשות לניירות ערך) לעד 35 משקיעים שאינם כשירים.

ההשקעות שאנו משווקים ומנהלים מתאימות גם למשקיעים כשירים וגם למשקיעים רגילים. אנו מבצעים ניהול סיכונים מעמיק ומחקר מקדים לפני שאנו ניגשים לחתום על כל עסקה. הפרויקטים בתחום ה-Senior Living הם דוגמה לכך. ניתן להשקיע ביחידת השקעה קטנה יחסית המתאימה בדרך כלל למשקיעים מן השורה, אך גם ניתן לרכוש מספר יחידות השקעה המתאימות לרוב לצרכים של משקיעים כשירים.

השורה תחתונה – ידע הוא כוח

הבידול של משקיעים כשירים מונע בעיקר על ידי הצורך לאזן בין זמינותן של הזדמנויות השקעה מתוחכמות לבין ההגנה על המשקיע הממוצע. היא נשענת על ההנחה כי אנשים או גופים בעלי משאבים כספיים, ידע וניסיון גדולים יותר מצוידים טוב יותר להבין ולנהל את הסיכונים הכרוכים בכלי השקעה מורכבים.

בעוד קטגוריה זו שמורה לפלח קטן של משקיעים בשוק, הבנת הדינמיקה שלה מועילה לכל המשקיעים. הבנה של הסביבה הפיננסית היא כלי משמעותי בניווט בעולם ההשקעות. זו הסיבה שאנו משקיעים רבות בהנגשת המידע ולימוד המושגים והכלים בעולם השקעות בכלל והנדל"ן בפרט. ידע הוא כוח, ובעולם ההשקעות הוא מאפשר פעמים רבות להבחין בין עסקה טובה לבין עסקה לא טובה, לא משנה אם אתה משקיע כשיר או משקיע מן השורה.

השקעות נדל"ן בארה"ב לפי מודל מולטי של סינגל / Land Contract

חברת ספיר ברנובסקי הייתה הראשונה בישראל שהצליחה לזהות את הפוטנציאל הטמון בהשקעה במקבצי בתים פרטיים שאינם מצויים במתחם אחד, אך בעלי אותם מאפיינים גאוגרפיים, סקטוריאליים ודמוגרפיים.

על מנת לענות על הצורך הגדל בתחום, השקנו אפיק השקעה במקבצי בתים פרטיים המאפשר למשקיע ליהנות מיתרונות ההשקעה בבתים פרטיים, בניהול ושותפות כבמולטי פמילי או מגורים רב-משפחתיים (מולטי של סינגל) – צורת מגורים שבה יחידות הדיור נפרדות זו מזו ושוכנות בבניין אחד (או מספר בניינים) בגבולותיו של מתחם אחד.

נכסי סינגל פמילי (Single Family) הינם בתים פרטיים אשר מיועדים למגורים של משפחה אחת. בארה"ב, שוק הבתים הפרטיים מכהן בתור הקטליזטור של שוק הנדל"ן כולו. קיימים עשרות מיליוני בתים פרטיים בארה"ב וקרוב לחצי מהם מוצעים להשכרה (Single Family Rentals) בשוק החופשי.

השקעות מולטי של סינגל 

הודות ל 20 שנות ניסיון בשוק ההון והנדל"ן הצליח מנכ״ל החברה, גולן ספיר, לשדרג ולהביא עמו לישראל את מודל ההשקעה "מולטי של סינגל" – מודל הנשען על מנגנון למינוף פוטנציאל הרווחים שבהשקעה לצד פיזור וצמצום הסיכון. או במילים אחרות: מודל המעניק לכם את כל היתרונות בבתים פרטיים בדיוק כבמולטי פמילי. 

היתרון הגדול בהשקעה לפי מודל מולטי של סינגל (באסטרטגיית השקעות במולטי פמילי) הוא פיזור הסיכון. מכיוון שבהשקעה כזו רוכשים קבוצה של בתים, לא כל "הביצים נמצאות בסלסלה אחת" (או בנכס אחד במקרה הזה). לכן, במידה וקורה משהו לאחד הנכסים (דייר עוזב, פיצוץ צינור ביוב, נדרש שיפוץ מאסיבי וכו') נמנעת פגיעה בהשקעה כולה ותזרים המזומנים נשאר גבוה ועקבי.  

השקעת נדל"ן בארה"ב במודל מולטי של סינגל זוהי הזדמנות פורצת דרך עבור משקיעי נדל"ן מכל קצוות ההון העצמי. ואנו בספיר-ברנובסקי מעניקים לכם שלל הזדמנויות להשקעות נדל"ן בארה"ב ע"פי מודל זה.

השקעות לנד-קונטרקט (Land Contract)

חלק מהבתים המיועדים להשקעה במסגרת הסכם Land Contract ("חוזה קרקע") – הסכם משפטי שבו החברה מממנת עבור המשקיע את רכישת הנכס. Land Contract דומה במקצת למשכנתא, אך בבסיס המודל, במקום להלוות כסף מהבנק לרכישת נדל"ן – משלם המשקיע תשלומים לחברה עד השלמת מחיר רכישת הנכס במלואו. בחוזה זה המוכר מספק לקונה אופציה לרכוש את הנכס במועד עתידי ובמחיר ידוע מראש.

תחת הסכם Land Contract, מחזיק המוכר במלוא זכויות הבעלות בטאבו והוא מתיר לקונה את זכויות השימוש בנכס. הכסף עבור רכישת הנכס משולם לרוב בתשלומים תקופתיים, וכאשר מחיר הנכס שולם במלואו (כולל הריבית) מחוייב המוכר להעביר את הבעלות החוקית על הנכס לקונה. תשלומי הריבית הינם תשלומי הלוואת בלון רגילה. הרוכש משלם את הריבית עד למועד שבו נקבע כי עליו לשלם את מחיר הבית.

הסיבה העיקרית לשימוש ב- Land Contract בארה"ב היא לייצר מימון לטווח קצר למוכר הנכס. ובאקלים הנדל"ני הנוכחי מדובר במודל השקעה שמרני ובטוח יותר עבורכם, לבטח בתקופה זו כאשר האינפלציה פוקדת את ארה"ב (ולמעשה גם מציבה את הנדל"ן כמגן אינפלציוני). לאורך השנים האחרונות הפעלנו בהצלחת יתר את מודל לנד קונטרקט בשלל פרויקטים שונים להשקעות נדל"ן בארה"ב, וכך מימשנו עשרות רבות של נכסים אשר הניבו תשואות מרשימות עבור משקיעי ספיר-ברנובסקי. 

בחינה מדוקדקת וקפדנית של הנכס

בעת יצירת פורטפוליו בוחנת החברה כל בית בפני עצמו במטרה לוודא שהוא אכן עומד בקריטריונים הנדרשים למקבץ. החברה מבצעת הערכת שווי לכל בית בנפרד ומגייסת הון ממשקיעים בהתאם למגבלת חוק הרשות לניירות ערך באשר לניצעים. יתרה מכך, החברה אף משקיעה בעצמה חלק מהכספים בעסקה. הצגת העסקה של השקעות במולטי פמילי בפני משקיעים מתבצעת בשקיפות מלאה ובשיתוף נאמן חיצוני אשר אחראי על ניהול הכספים ובחינת העסקה. כספי המשקיעים עוברים לחשבון נאמנות, ורק בסיום הגיוס מועברים לחשבון חברת הטייטל.

מרגע העברת הנכסים בטייטל מתחילה החברה להשביח את הנכסים, משדרגת שוכרים ומעלה שכ"ד על פי התוכנית העסקית. על כל אלו אמונה חברת הניהול Garner Properties & Management. במקביל לכך, פונה החברה לבנק לצורך קבלת מימון לפרוייקט. גארנר מנהלת את הנכסים, מפיקה דו"חות רבעוניים למשקיעים ומחלקת את רווחי ההשקעה. בתום תקופת ההחזקה, מביאה החברה את הפורטפוליו למימוש באמצעות אחד המודלים שלה ומחלקת את רווחי המכירה למשקיעים – עם קדימות על פניה. 

תהליך ביצוע השקעה במולטי של סינגל מולטי פמילי מרכישה לאקזיט

השקעה בטוחה ומניבה יותר: השקעה בנדלן בחו"ל

אין ספק שתקופה זו שבה הבורסה מתפקדת כרכבת הרים והאינפלציה במשק לא מראה סימנים של עצירה, היא איננה שעתם של החוסכים. לכן אין זה פלא שמרבית החוסכים המעוניינים בהשקעה בטוחה ושמרנית יותר, בוחרים בסופו של דבר באופציה המסורתית, המסוכנת פחות והמניבה יותר: השקעה בנדל"ן בחו"ל.

אנו בספיר ברנובסקי מתמחים בשיווק השקעות נדל"ן מניב בארה"ב. חשוב לציין כי בניגוד לעבר, רוב האנשים אשר רוכשים נדל"ן כיום הם משקיעים פרטיים ממעמד הביניים שהנם כבר פנסיונרים או קרובים לגיל הפרישה. משקיעים אשר אינם חפצים לסכן את דמי הפנסיה שלהם בחשיפה למסחר בניירות ערך.

מאז ומעולם השקעה בנדל"ן מניב נחשבה להשקעה בטוחה ויציבה. אך היות ואצלנו בישראל מחירי הנדל"ן הם גבוהים ביחס לתשואה הנמוכה המתקבלת משכר הדירה, וכיוון ששוק הנדל"ן הישראלי מציע מספר נמוך של הזדמנויות השקעה, הדורשות (בין היתר) הון עצמי גבוה במיוחד – רבים מהמשקיעים לוטשים עיניים אל עבר הנדל"ן בחו"ל. בעיקר אל עבר שוק הנדל"ן בארצות הברית.

סיכון נמוך והזדמנויות לא מבוטלות לתשואות גבוהות

לנו בחברת ספיר ברנובסקי חשוב שתדעו כי הרוב המוחלט של מומחי נדל"ן ל-השקעה בנדלן בחו"ל, רואים בהשקעה בנדלן בארהב אפיק השקעה בטוח ויציב עם סיכון נמוך והזדמנויות לא מבוטלות לתשואות פנטסטיות, בעיקר כשמדובר במדינה מערבית מובילה.

על אף הקושי למכור נדל"ן בחיפזון ביחס למניות ומטבעות, בניגוד לשוק ההון, הסיכוי שערכו של הנכס יצלול ב- 50% או יותר כמעט ולא קיים. לבטח שלא בזמן קצר. יותר מכך, הנכס מניב לרוב תשואה חיובית גם במקרים של ירידת מחירים, זאת בשל שכר דירה שמקבל בעל הנכס באופן קבוע ומדי חודש.

נוסף על כך, לנו בחברת ספיר ברנובסקי חשוב גם שתדעו כי אמנם כל השקעת נדל"ן נחשבת להשקעה בטוחה, אך קיימים עדיין הבדלים בין ההשקעות השונות מבחינת רמת הביטחון. הניסיון מלמד שלא בהכרח כל השקעה בנדלן בחול מסווגת כעסקה מוצלחת.

האפשרות לגשת ולראות את הנכס באופן פיזי

אחת מהנחות המוצא השגויות היא כי נדל"ן ישראלי נחשב להשקעה בטוחה יותר בהשוואה לנדל"ן בחו"ל. הבסיס להנחה השגויה הזו היא כי בארץ ניתן לגשת אל הנכס באופן פיזי. הטעות נעוצה בפתגם העתיק ש"אין כמו מראה עיניים". העניין הוא שלא תמיד יכול מראה העין ללמד הרבה או בכלל, וניתן לבצע עסקה מעולה, זאת מבלי לבקר בנכס, או לחלופין לבצע עסקה גרועה במיוחד במרחק קצרצר מהבית.

כיום עומדים לרשות המשקיעים מגוון כלים לבדיקת הפרמטרים החשובים באמת בעסקה מרחוק וביתר קלות בהשוואה לעבר, אומרים המומחים מבית ספיר ברנובסקי, כמו בדיקת נתוניו של מוכר הנכס, תוך העדפת חברה רשומה על פני מוכר פרטי אלמוני ובלתי מוכר, וכן בדיקה שהעסקה מאושרת על ידי מוסדות בנקאיים ומגמת שוק הנדל"ן באזור שבו שוכן הנכס המועמד לרכישה, כל אלו בנוסף לתהליכים והגנות משפטיות המבטיחות את הרכישה גם כשמדובר במרחק רב מהנכס.

מהי צורת ההשקעה הנכונה עבורכם?

אחת השאלות בהן מתלבטים משקיעים רבים היא האם לבצע השקעה פרטית, או להצטרף לקבוצת משקיעים. התשובה לשאלה מה עדיף – תלויה בנסיבות וגורמים רבים, ואינה מוחלטת וחד משמעית.
כדי להבין מה סוג ההשקעה המתאים לכם ביותר, יש להבין את יתרונותיה וחסרונותיה של כל אחת מן האפשרויות.

רכישה פרטית

רכישה פרטית היא הדרך המסורתית לרכישת נכסים, ברכישה פרטית המשקיע הוא בעל הנכס והוא נהנה לבדו מהתשואה שהנכס מניב,
המשקיע הפרטי קובע את גורלו של הנכס ואחראי על ניהולו.

יתרונות הרכישה הפרטית:

• הנכס כולו בבעלותו של המשקיע.

• למשקיע שליטה מלאה בניהול הנכס.

• גמישות בקבלת החלטות לגבי הנכס.

• התשואה שמניב הנכס עוברת אל המשקיע.

חסרונות הרכישה הפרטית:

• המשקיע נדרש להשקיע זמן ומאמץ בניהול ותחזוקת הנכס.

• המשקיע מרכז סכום כסף גדול בנכס אחד, אין פיזור סיכונים.

• כאשר מדובר בהשקעה בנדלן בחו"ל, הטיפול והתחזוקה של הנכס מאתגרים, המשקיע צריך לבחור בין בזבוז משאבי זמן וכסף בטיסות
הלוך ושוב אל הנכס וממנו, או להיעזר בשירותיה של חברה מקומית שתייצג אותו ותנהל עבורו את הנכס.

• רכישה פרטית של נדל"ן דורשת סכומי כסף גבוהים יחסית, הנדרשים להשקעה.

 השקעה קבוצתית

רכישה קבוצתית של נדל"ן נעשית באמצעות קבוצות רכישה. קבוצת רכישה היא התארגנות של מספר משקיעים לביצוע השקעה משותפת תחת חברה אחת, המוגדרת על פי רוב כקרן או חברת השקעות. ההתאגדות המשותפת מאפשרת לקבוצה לרכוש נכסים ולבצע פרויקטים שהיקפם וערכם גדול ממה שיכול כל אחד מחברי הקבוצה לממן בכוחות עצמו.

באמצעות ההון המשותף הגבוה של קבוצות רכישה, חבריהן נהנים מיתרון הגודל – באפשרות הקבוצה להחזיק במספר נכסים, או בנכס יקר אחד.
בנוסף, סכום ההשקעה הגבוה מאפשר לנציגי הקבוצה לנהל משא ומתן לקבלת תנאי רכישה נוחים במיוחד בפרויקטים נבחרים, ומאפשר
לקבוצת המשקיעים ליהנות מניהול מקצועי של ההשקעה והנכס. כאשר הנכס הנרכש מניב תשואות, כל אחד מחברי הרכישה זכאי לחלקו היחסי, בהתאם לסכום שהשקיע.

יתרונות השקעה בקבוצה

• הודות להון המשותף הגבוה, חברי הקבוצה נהנים מהאפשרות לרכוש מספר נכסים, או נכס יקר אחד, אותו לא ניתן היה לרכוש
באמצעות הונו של משקיע אחד בלבד.

• השקעה קבוצתית בנדל"ן בחו"ל פוטרת את המשקיע מן הצורך להשקיע זמן וממון בניהול ותחזוקת הנכס, כיוון שעל פי רוב,
ינוהל הנכס על ידי חברת ניהול שתיבחר על ידי הקבוצה.

• משקיע בקבוצת רכישה אינו צריך להתעסק בבירוקרטיה רבה, מנהלי הקבוצה מבצעים זאת עבורו.

• ניהול מקצועי וידע מקומי – קבוצות רכישה מנוהלות על ידי אנשי מקצוע, המשקיע אינו צריך להיות מומחה בניהול השקעות.
קבוצות רכישה המשקיעות בנכסים בחו"ל חוברות לגורמים מקומיים המכירים את השטח, את נתוניו הדמוגרפיים ואת שיטת המיסוי
במדינה בה הוא ממוקם, ונהנות מהניסיון והידע של מומחים מקומיים.

• אפשרות להשקיע סכומי כסף נמוכים יחסית לרכישה פרטית.

• פיזור סיכונים – רכישה קבוצתית של נכס מרובה דירות מאפשרת למשקיעים פיזור סיכונים באותה הרכישה, כך שאם לדוגמא,
נכס אחד עובר שיפוצים ובשל כך אינו מניב תשואה לתקופה מסוימת, הנכסים הנוספים הנמצאים בבעלות החברה מכסים את ההפסד.
כמו כן, סכומי הכסף הנמוכים יחסית הנדרשים להצטרפות לקבוצת רכישה מאפשרים לרוכש הפרטי לפזר סיכונים באמצעות השקעה במספר נכסים ומנגישים את ההשקעה למשקיעים בעלי סכום השקעה נמוך יחסית..

חסרונות השקעה בקבוצה

• הנכס אינו בבעלותו הישירה של המשקיע.

• ניהול הנכס מתבצע על ידי חברה, ולא על ידי כל משקיע בקבוצה.

• בחירה שגויה של מנהלי קבוצת הרכישה עלולה להביא לחוסר הצלחה של ההשקעה.

סיכוי מול סיכון בהשקעה קבוצתית מרובת משקיעים

רכישה קבוצתית של נדלן בחו"ל מאפשרת למשקיע פרטי להשתתף ברכישת נכסים גדולים ואטרקטיביים, כמו קומפלקסים מרובי דירות,
מבני מולטי פמילי (המוכרים בשם-מולטי של סינגל אצלנו), או מקבצים של בתים בודדים. נכסים אלה נבחרים בקפידה על פי בחינת מגמות דמוגרפיות וכלכליות, ומאופיינים בניהול מקצועי ויעיל וסיכויי רווח גבוהים. הסיכון בהשקעה דרך קבוצת רכישה טמון בעיקר בבחירה שגויה של קבוצת הרכישה.

מיומנות הגוף המנהל את ההשקעה ואיכות הטיפול בנכס הם מה שיכריע אם ההשקעה תישא את הפירות המצופים או לא. כדי למנוע הפסדים ואכזבה, על המשקיע לבחור קבוצת רכישה המנוהלת על ידי גוף מנוסה ואמין, בעל רקורד של השקעות קבוצתיות המנוהלות בשקיפות, במקצועיות ובהצלחה.