כשהספר שלי סיפר לי שהוא נכנס עכשיו להשקעות בבורסה ב- AI, החלטתי שעם הרגיעה היחסית במצב הבטחוני, הגיע הזמן לכתוב מאמר שכולו סיכונים. להפחיד אתכם קצת 😉

אדם נחשף לסיכונים מרגע לידתו ולמעשה אפילו במקום המוגן ביותר, במהלך ההיריון.
מרגע לידתנו, הורינו מקפידים שלא נכניס לפה משהו אסור, שנאכל בזמן, שניזהר איפה שאנחנו דורכים.
סיכונים וניהול סיכונים מלווים אותנו בכל מקום בחיינו. למעשה כל מלאכת הנהיגה, או יציאה לרחוב הינה בחזקת ניהול סיכונים אחד גדול.
לכל אחד מאיתנו, גישה שונה לסיכון, רואים את זה בכביש, בבחירות בחיים ובבחירת ההשקעות שלנו.

לאחר רצף של שנות עלייה בבורסה בארה"ב ובישראל, ועלייה אינסופית במחירי הנדל"ן בשתי המדינות, משקיעים מתחילים לשכוח את הסיכונים שטמונים בכל השקעה.

לא אחזור על הדברים הבאנליים, אבל כן הייתי מציע לכם תרגיל מחשבתי.

קחו את התשואה שקיבלתם בכל השקעה או כל השקעה שברצונכם לעשות ותהפכו את הפלוס למינוס. נניח והרווחתכם 20% על השקעה כלשהי. כעת תדמיינו כיצד תגיבו אם תפסידו 20% על אותה השקעה?

איך הייתם מרגישים? תהיו כנים עם עצמכם.

אם אינכם יכולים לסבול את המחשבה על ההפסד הזה – אל תשקיעו. הגעתם לנקודת הסיכון שלכם.

אפשר להעמיק באמצעות מנהלי השקעות מורשים ולבחון באמצעות שאלונים מוכרים מהי אותה נקודה אישית שלנו וממנה לקבוע מהי החשיפה המקסימלית לסיכון בהשקעה שאתם מוכנים לשאת.

זה המבחן הפשוט והבסיסי שעל כל משקיע לעשות, וברור שיש השקעות שבהן הסיכון כל כך נמוך שמבחן כזה הינו מיותר כמו פקדון בבנק או קרן כספית.

עכשיו תסתכלו במראה, אם אתם מסוגלים לעכל הפסד כזה, אתם ראויים לרווח. לפוטנציאל הרווח.

לאחרונה חוויתי מספר שיחות בהן הבהירו לי משקיעי נדל"ן שהם כבר לא מתרגשים מרווח של 8% או 10% שפרויקט כזה או אחר עשה. למעשה,הם מאוכזבים ש- 8% זה כל מה שהפרויקט עשה.

עניתי שאני מאחל להם, ולא בציניות… שכל השקעותיהם יעשו רק 8-10% ובליבי התחיל לכרסם החשש.
אותו סוג חשש שהרגשתי לפני התפוצצות הדוט קום ב- 2020, הבנקים בארה"ב ב- 2008 והירידות החדות בבורסה עם תחילת אירועי יוון ב- 2011, עליות הריבית החדות בארה"ב ב- 2018, הירידות החדות בתחילת הקורונה ובתחילת המלחמה הנוכחית. הכל צף בחזרה.

וכן, גם אנחנו הפסדנו כסף בהשקעות. אין חסינות לזה. כולם יפסידו כסף בהשקעות. גם וורן באפט ידע להפסיד.

שווקים יכולים לרדת, ולא מעט. גם בנדל"ן אפשר להפסיד, ולא מעט. לא תמיד יש אשמים. לפעמים זה פשוט השוק, התקופה, הריבית, עליות המחירים, האינפלציה, המינוף. יש הרבה סיכונים הטמונים בהשקעות.

בסוף, כל חברה, כל פרויקט וכל השקעה הן עולם ומלואו. בכל פרויקט נדל"ן שלנו טמונים מאות חלקים זזים, אנושיים, רגולטוריים, מזג אוויר, ועוד ועוד.

האם המשקיע שקיבל רק 8% יודע כמה קשה ומורכב היה לייצר את זה?

עכשיו בואו נעבור על מספר סיכונים מרכזיים בהשקעה בנדל"ן. והבטחתי, לא נציין את הטריוויאלי, הברור, הדברים האלו שכולם אומרים, כמו שתמיד יש סיכון בהשקעות, שצריך לסמוך על היזם ולהסתכל לו בלבן של העיניים… אמירות כאלו. גם הטובים ביותר יכולים לטעות ויכולים להפסיד.

למה כן לשים לב?

• ריבית – הופכת להיות הסיכון הגדול ביותר בתחום הנדל"ן וההזדמנות הטובה ביותר בו. תבקשו לראות אם נעשה מבחן הקרוי Stress Test, מבחן לחץ, המראה בכמה הפרויקט חשוף בשוטף ובמימוש לכל שינוי בריבית. אמנם אנחנו מתחילים ככל הנראה תקופה של הפחתות ריבית, אבל זה יכול גם להתהפך בטווח הארוך כפי שקרה מ- 2022 ועד לפני מספר חודשים. הריבית יכולה גם לעלות. מעניין לבחון פרויקט עם ריבית של 10% כפי שברור שנחמד ליהנות מפרויקט המשלם לבנק ריבית של רק 5%. מה השפעת הריבית על התחזיות בפרויקט שלכם?

• עלות הבנייה, חומרי הגלם ושכר – עלויות משתנות יכולות להכביד מאד על פרויקט. קשה לשכוח את השפעת השריפות בקליפורניה ב- 2022 על מחיר העץ שהינו מרכיב מאד חשוב בבנייה בארה"ב. ראינו עליות של כ- 50%, שבפועל התמתנו לאחר מספר חודשים. עליית מחירים פוגעת באופן ישיר בעלות הבנייה, מצריכה מימון גדול ויקר יותר ותשפיע על הרווח בסוף.

• מחירי השכירות ותפוסה – השקעה בנדל"ן הינה אופטימית מטבעה. כל פעילי הנדל"ן מניחים שתהיה עליית מחירים ושנמכור ביותר ממה שקנינו. רכשתם פעם דירה כשחשבתם שמחירה עומד לרדת?
  קל לשלב הנחות עבודה אופטימיות. מאידך, חשוב לבחון גם הנחות פסימיות. באיזו תפוסה הפרויקט אינו רווחי? מאיזו תפוסה הוא כבר לא יכול לשלם את חובותיו? מה המחיר שממנו נפסיד במכירה?
  יש לקחת בחשבון שמכירת נדל"ן כרוכה בעלויות מכירה שמפחיתות את הרווח – ברוקר, טייטל, קנסות בשבירת הלוואות וכדומה.
  משקיע מקצועי יבחן את מחירי השוק באזור, מהו מחיר הקנייה והשכירות בהשוואה לקיים בשוק והאם לתחזיות המכירה וההשכרה יש שמאויות ומחקרי שוק שתומכים. אנחנו בעד אופטימי אבל רוצים לראות גם מה תהיינה התוצאות בתרחיש ריאלי/סביר/מיוצב ובעיקר לראות תרחיש פסימי.

• היזם, מי מנהל לכם את הכסף? – היזם הוא הלב הפועם של כל פרויקט. אין תחליף ליכולת, ניסיון, שקיפות ומוניטין. בקשו לראות היסטוריה של פרויקטים – הצלחות לצד כישלונות, ויכולת לגייס ולהשלים חוב והון. בחנו את המבנה התפעולי של החברה, את הצוות שמוביל את הפרויקט, את רמת הזמינות שלהם ואת איכות הדיווחים. יזם טוב יודע לנווט גם בתקופות קשות, ויזם לא מנוסה עלול להפיל פרויקט מצוין.

• חשיפה למטבע – אנו משקיעים בארה"ב ולכן לשער הדולר בזמן הכניסה לפרויקט והיציאה ממנו יש משמעות כמשקיעים בארה"ב. כשהדולר חלש, הכניסה להשקעה זולה יותר. כשהדולר מתחזק, הרווחים בשקל גבוהים יותר. הדולר נע בגלים, ולכן כדאי להבין איפה אנחנו במחזור, האם הדולר יקר או זול יחסית לשנים האחרונות. לפעמים העיתוי בלבד יכול להשפיע על התשואה.

• רגולציה – נדל"ן הוא תחום שמושפע עמוקות מרגולציה. שינויי חוק מקומיים או פדרליים עשויים להשפיע על פרויקט כמו שינויי חוק, שביתות, סוגי הלוואות, שינוי במס, התייקרות בארנונה וכדומה. חשוב לבחון האם היזם מבין את הסביבה הרגולטורית, מי מלווה אותו משפטית ומהי רמת הסיכון לשינוי רגולטורי באזור הפרויקט.

לסיכום

ברור שקיימים עוד מגוון סיכונים רב שקצרה היריעה מלהכיל. בנקים יבקשו אמות מידה מורכבות ויבחנו את השפעות הסיכונים על אמות מידה אלו. הם ישתמשו במודלים כמו LTV, LTC, DSCR ויחסי הון רבים. DSCR, יחס כיסוי החוב, נחשב כיחס בסיסי והפרה שלו עלולה להביא את הפרויקט לדיפולט (הפרה חמורה) אפילו אם משלמים את הריבית בזמן. וכן, אי עמידה בתנאים מסוימים יכולה להביא את הבנק להכריז על כשל, אפילו אם הריבית משולמת כסידרה, בזמן.

לנו כמשקיעים, אפשר ורצוי להניח או לפחות לבחון את ההנחות בתוך טבלת אקסל פשוטה ולראות את השפעתן על התוכנית העסקית. כל יזם ומנהל פרויקט נדל"ן שמכבד את עצמו אמור להתנהל עם מבחני לחץ כאלו ויכול להציגם ולאפשר לכל משקיע לבחון האם הסיכון הגלום לעומת התשואה הצפויה הולמים את תפיסת הסיכון/סיכוי שלו.    

מקווים שלא הפחדנו מדי ושנתנו חומר למחשבה על סיכונים בהשקעות. אנחנו בתקופה יוצאת דופן בשווקים ואסור לשכוח שיש גם צד שני לדברים.

לאחרונה ערכנו וובינר על ניהול סיכונים בהשקעות בנדל"ן בו הראנו דוגמאות, חישובים וטבלאות. אנו מזמינים אתכם לצפות בו ולתאם פגישה עם מנהל ההשקעות בה נשתדל להנגיש לכם את ראיית ובחינת הסיכון אצלנו.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).