סוגי השקעות בנדל"ן בארה"ב – כיצד עושים זאת נכון

נדל"ן הוא עולם ומלואו. כל השקעה בתחום כוללת מאפיינים ייחודים משלה, ועל המשקיע להכיר, להבין ולשקול אותם במסגרת תהליכי קבלת ההחלטות שלו. בארה"ב בפרט, השקעה בנדל"ן מתאפשרת באפיקים ובמודלים שונים והבנתם עשויה למנוע בלבול ולמקד את המשקיע בבחירת השקעות שיהיו תואמות לתפיסת עולמו וצרכיו. במאמר קצר זה נסקור חמישה סוגים של השקעות בנדל"ן בארה"ב.

חשיפה לנדל"ן באמצעות מימון

להבדיל מרכישה של נכס בטאבו המבוססת על רכיבי התשואה השוטפת מהשכרת הנכס ומעליית הערך הפוטנציאלית של הנכס, עסקאות חוב או מימון פרויקטים של נדל"ן מספקות חשיפה עקיפה לתחום. בהקשר זה, חשוב במיוחד להבחין בין חוב בכיר לבין הלוואת מזנין.

חוב בכיר מאפיין את הקומה הראשונה של המימון והוא מספק לגורם המממן קדימות בהחזר החוב. בדרך כלל הוא כולל בטוחה באמצעות רישום בטאבו במקרה של אי עמידה בתנאי ההחזר מצד הלווה. לעומת חוב בכיר, הלוואת מזנין היא מדרגת מימון נחותה ביחס לחוב בכיר בהיבט הביטחונות. היא איננה כוללת שעבוד בטאבו, אך היא עשויה לספק למשקיע תשואות גבוהות באופן משמעותי ביחס למימון ממדרגה ראשונה.

השקעה בנכס פרטי

ההשקעה הקלאסית בנדל"ן סובבת סביב רכישה של נכסים פרטיים. הכוונה בנכס פרטי היא בבית צמוד קרקע (Single Family) או דירה (Condo) בבניין או קומפלקס מגורים. היתרונות בהשקעה בנכס פרטי הם השליטה המלאה בהשקעה מצד המשקיע ועצמאות בקבלת ההחלטות בנוגע לשכר הדירה, השוכרים, הצורך בשיפוץ הנכס וכדומה. החסרונות, מנגד, כוללים התעסקות שוטפת ועלויות ניהול ואחזקה, טיפול בבעיות שונות שעלולות לצוץ עם השוכרים, הרשויות העירוניות ועוד.

האסטרטגיה המקובלת בהשקעה בנכס פרטי היא השקעה לטווח בינוני או ארוך המתבססת על התשואה השוטפת ופוטנציאל עליית ערך הנכס. בהשקעה בגישה זו, ישנה חשיבות יתרה לאופן רישום הנכס בטאבו. חשוב להקפיד שהרישום מדויק וכי קיים שטר בעלות רשום ומוכר ברשויות בארה"ב.

השקעה בשיטת הפליפ

בהשקעות מסוג פליפ מדובר לרוב בהשקעות בנכסים פרטיים אולם באסטרטגיה שאינה שמרנית. השקעה מסוג זה נעשית לטווח קצר ומבוססת על איתור נכס פרטי ששוויו מתחת למחיר השוק במטרה לשפץ אותו ולהשביחו, ולמכור אותו מחדש תוך ניצול הפער בין מחיר הקנייה הנמוך יחסית לבין מחיר המכירה של הנכס המושבח. כלומר, עסקה מסוג זה איננה מתבססת על תשואה שוטפת מהשכרת הנכס.

להבדיל מהגישה השמרנית, בעסקאות פליפ פוטנציאל התשואה הוא גבוה יותר ואיתו גם הסיכון. חשוב מאוד להבין מהי הסיבה לשווי הנמוך של הנכס, שאיננה תמיד טמונה רק במצבו הקוסמטי. השקעות מסוג זה דורשות תזמון מדויק של השוק, היכרות מעמיקה עם הנכס וסביבתו ויכולות גבוהות של ניהול וביצוע השבחה.

מודל המולטי-פמילי

מולטי-פמילי הוא מקבץ של נכסים פרטיים, בד"כ במספר בניינים או בקומפלקס מגורים גדול וההשקעה בהם מאופיינת במינוף גבוה ומספר רב של משקיעים. הרישום של הנכסים בטאבו מבוצע לפי רישום של יחידה אחת ובגלל היקף העסקאות הממוצע הוא מחייב מימון וליווי פיננסי מהבנקים או גופים אחרים. ההשקעה במודל של מולטי-פמילי דומה באופייה לרכישה של מניה ולכל משקיע חלק יחסי בהחזקת הפרויקט בהתאם לגובה השקעתו.

נהוג לחלק את מקבצי הדיור לארבע קטגוריות המבוססת על גיל הפרויקט ומצב הנכסים בו: קלאס A (עד 15 שנים), קלאס B (15-30 שנים), קלאס C (30-50 שנים) וקלאס D (מעל ל-50 שנים). מטבע הדברים ככל שמדובר במקבץ ישן יותר כך סביר כי תידרשנה השקעות גבוהות יותר בניהול הנכסים ואחזקתם.

מודל המולטי של הסינגל

מודל ייחודי שפיתחנו במסגרת ההשקעות שלנו בשנים האחרונות בארה"ב. במקרה זה מדובר ברכישה של קבוצת בתים פרטיים, שאינם מצויים במתחם אחד מוגדר, אך הם חולקים מאפיינים גיאוגרפיים, סקטוריאליים ודמוגרפיים זהים. למשל, שכונה של בתים פרטיים. רישום הבעלות מבוצע ע"ש קבוצת המשקיעים וישנה אי תלות בין נכס אחד לאחר.

השקעה בשיטה זו מחייבת יכולת ניהול מעולה שתבטיח את האחזקה שוטפת והתנהלות מול עשרות או מאות שוכרים, והיא מבוססת בראש ובראשונה על הפוטנציאל מתשואה שוטפת מהשכרת הנכסים ובשלב מאוחר יותר גם על עליית הערך פוטנציאלית של הנכסים כתוצאה מאיכות הניהול השוטף של הנכסים.

השורה התחתונה

השקעות בנדל"ן, בייחוד במדינה זרה, מחייבות בחינה מעמיקה של סוג העסקה והתאמה לצרכים של המשקיע. ההיכרות עם הרשויות, הגופים המממנים והמגמות השונות שמשפיעות על פוטנציאל התשואה הן הלחם והחמאה של כל משקיע לא משנה באיזה סוג של עסקה נדל"ן מדובר.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).