על השקעות אלטרנטיביות בכלל ועל נדל"ן בפרט

בשנים האחרונות עלה קרנן של ההשקעות האלטרנטיביות, בעיקר על רקע סביבת הריבית הנמוכה שאפיינה את מרבית השווקים בעולם המערבי והמחירים הגבוהים של שוקי ההון שהציגו ביצועים יוצאי דופן. אמנם, בשנתיים האחרונות סביבת הריבית השתנתה מן הקצה אל הקצה ועלתה בחדות במסגרת ההתמודדות עם הלחצים האינפלציוניים, ועדיין, להשקעות אלטרנטיביות יש תפקיד חשוב בכל תיק השקעות ובכל תקופה.

אפיקי השקעה אלטרנטיביים – הרציונל

ההיגיון שבבסיס תחום ההשקעות האלטרנטיביות הוא פיזור וגיוון תיק ההשקעות בתחומים שלהם קורלציה נמוכה לשוקי ההון. אם בעבר מרבית תיקי ההשקעות התאפיינו בהשקעה במניות (סיכון גבוה) ובאגרות חוב (סיכון נמוך-בינוני), כיום תיקי ההשקעות כוללים גם חשיפה לאפיקי השקעה אחרים, שאינם בהכרח סחירים בשוקי ההון.

השקעות אלטרנטיביות, כפי שניתן להבין משמן, מהוות חלופה להשקעה המסורתית בשוקי ההון. החשיבות של חלופה כזו היא בדמות הפיזור שהיא מעניקה ובייחוד בהיותה בעלת קורלציה נמוכה לשוקי ההון המאפשרת למתן את התנודתיות של תיק ההשקעות ולצלוח תקופות משבריות בצורה טובה יותר. כמו כן, הגיוון שמציעות השקעות אלטרנטיביות, כפי שנפרט מיד, מגדיל את יכולת ההתאמה בהשקעה לצרכים של המשקיע ולפרופיל הסיכון שלו.

תחומי ההשקעות האלטרנטיביות

באופן כללי, תחום ההשקעות האלטרנטיביות הוא רחב מאוד, ובכל זאת ניתן למנות שלושה תחומים עיקריים:

• נדל"ן – השקעות נדל"ן, משחר ההיסטוריה, הן פופולריות מאוד, ובשנים האחרונות בעיקר על רקע סביבת הריבית הנמוכה שדחפה את שוקי הנדל"ן לעליות עד לשינוי המדיניות בשנה שעברה. במסגרת תחום ההשקעות האלטרנטיביות פותחו מכשירים רבים המאפשרים חשיפה לנדל"ן שלא בהכרח באמצעות רכישה של שטח או מבנה במובן המסורתי.
• חוב – תחום החוב, על סוגיו השונים, הוא כללי בפני עצמו ומאפשר חשיפה לתחומים שונים, כמו נדל"ן, פעילות עסקית של חברות ואף אשראי צרכני. הקידמה הטכנולוגית שבאה לידי ביטוי במודלי חיתום משוכללים וברשתות P2P הפכו את תחום החוב להשקעה פופולרית בקרב המשקיעים, פרטיים ומוסדיים כאחד.
• השקעות פרטיות – קרנות הון-סיכון, קרנות גידור או קרנות PE מאפשרות למשקיעים חשיפה בשלבים מוקדמים או מאוחרים לפעילות העסקית של חברות בתחומים שונים או חשיפה לאסטרטגיות השקעה מתקדמות, השמורות בדרך כלל למשקיעים אמידים במיוחד.

נדל"ן כהשקעה אלטרנטיבית

תחום הנדל"ן, כאמור, אחד המרכזיים מבין ההשקעות האלטרנטיביות, מספק פיזור וגיוון לתיק ההשקעות. מכשירי ההשקעה השונים המאפשרים חשיפה אלטרנטיבית לנדל"ן שלא באמצעות השקעות סחירות בשוק ההון, מגוונים בעצמם – חלקם מציעים הכנסה שוטפת לאורך תקופת ההשקעה וחלקם מבוססים על מכירה במחיר גבוה לאחר השבחה לאחר תקופת השקעה הנעה בין מספר חודשים לשנים.

עיקר ההשקעות בתחום נחלקות לשני סוגים: השקעות אקוויטי (Equity) בהן המשקיע רוכש בעלות או אחוזי בעלות על נכס מסוים, והשקעות חוב (Private Debt) בהן המשקיע רוכש חלק מהלוואה הניתנת ליזם או בעל נכס כנגד שיעבוד על הנכס. כלומר, חשיפה לנדל"ן מתאפשרת בצורות שונות ולכל אופן השקעה יתרונות וחסרונות משלו.

יתרה מכך, תחום הנדל"ן בהיותו מגוון, מאפשר חשיפה באמצעות מכשירים וסקטורים שונים. ניתן להשקיע בנדל"ן מסחרי, בתחום התשתית, בסקטור הנדל"ן החקלאי, דאטה-סנטרים, מלונאות ותיירות, מגורים ועוד. לכל תחום מאפיינים משלו והוא מושפע באופן ייחודי ממצב השוק, שיעור הריבית, מגמות דמוגרפיות ומנתונים מאקרו ומיקרו כלכליים רבים שחשוב להכירם.

השקעות נדל"ן בחו"ל – השקעה בקבוצה

אחת מצורות ההשקעה השכיחות בנדל"ן, כאפיק אלטרנטיבי לשוקי ההון, מבוצעת בחו"ל ומאפשרת לקבוצת משקיעים פרטיים להיכנס כשותפים לעסקה. בשיטה זו, משקיעים מתחילים או משקיעים מנוסים יכולים להשיג חשיפה בסכומי השקעה נמוכים יחסית לפרויקטים בהיקפים גדולים ובנכסי נדל"ן בארה"ב, באירופה וברחבי העולם.

בדרך זו, ישנה חשיבות גדולה למקצועיות וניסיון החברה המנהלת את שותפות ההשקעה. תפקידה לאתר נכסים אטרקטיביים בשווקים בהם המחירים נמוכים בעוד התשואה הצפויה תהייה גבוהה, לקבוע את אסטרטגיית ההשקעה, לנהל ולבקר אותה וכל זאת לאחר ביצוע מעמיק של ניתוח הסיכונים שבהשקעה המבוסס על שלל נתונים.

שוק הנדל"ן האמריקאי הוא דוגמה טובה לשוק הכולל הזדמנויות רבות של השקעה, בשל גודלו העצום והשונות הגדולה בין אזורי ההשקעה השונים. ההיכרות המעמיקה שלנו עם אזור המיד-ווסט בארה"ב מאפשרת לנו לאתר עסקאות בעלות פוטנציאל שאנו מזהים שיניבו תשואות גבוהות למשקיעים וגם יספקו להם חשיפה אלטרנטיבית להשקעות המסורתיות בשוקי ההון.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).