עסקת Land Contract  – מבנה עסקה מורכב בעל פוטנציאל רב

אחד המאפיינים הבולטים של השקעה בנדל"ן לעומת אפיקי השקעות אחרים הוא היכולת לקבל מימון בנקאי לטווח ארוך ובריביות מתקבלות על הדעת, מה שמאפשר למנף חלק מן העסקה. לכן, מרבית ההשקעות בנדל"ן מבוצעת בשיטה ה"מסורתית", כלומר מימון רכישת הנכס מבוסס על שילוב בין ההון העצמי של הרוכש לבין מימון בנקאי.

עליית הריבית המהירה בשנה האחרונה משפיעה על שוק המשכנתאות, בייחוד בארה"ב, שם עלתה הריבית המרכזית מרמה של 1% לפני כשנה לשיעור של 5%-5.25% היום. מדובר בעלייה מהירה מאוד שמקורה בניסיון למתן את האינפלציה. כצפוי, הריבית הגבוהה, הובילה להאטה בקצב מתן ההלוואות בתחום הבנייה והדיור. עם זאת, מגמה זו יוצרת הזדמנות לעסקאות במודל אחר שמהווה חלופה לעסקאות הנדל"ן ה"מסורתיות" בהיבט המימון.

מודל ה-Land contract

בשונה מעסקה "קלאסית" בה מימון הרכישה מקורו בסקטור הבנקאי, בעסקה מסוג Land contract הרוכש מקבל את המימון לרכישת הנכס מהמוכר של הנכס. למעשה, מדובר בחוזה בין שני צדדים המעניק אופציה לרוכש לקנות את הנכס במחיר מוסכם מראש בתאריך עתידי.

במבנה עסקה זה, רישום הנכס אינו משתנה אבל הרוכש מקבל זכויות שימוש בנכס. לאחר תקופה שנקבעת מראש ועם גמר התשלומים, מתחייב המוכר להעביר את רישום הנכס לקונה הנכס. התשלומים בחוזה בדרך כלל כוללים מקדמה מסוימת, תשלומים שוטפים הנושאים ריבית ויתרת הקרן משולמת בסוף תקופת החוזה, לרוב עד חמש שנים.

היתרונות (והסיכון) של המודל

עבור הרוכש, יתרון פוטנציאלי של עסקה Land contract הוא בהיבט המימון לטווח הקצר. במקרים אלה, מדובר לעתים קרובות ברוכשים שלא הצליחו להשיג מימון בנקאי בתקופה נתונה, או שתהליך בדיקת הנאותות מצד הבנק אורך זמן והרוכש מעוניין לסגור את העסקה באופן מיידי.

מצד המוכר, עסקה מסוג זה כוללת שני היבטים מרכזיים שעשויים להוות יתרונות פוטנציאליים. ראשית, מעבר לאפשרות לתשואה הנגזרת ממחיר מכירת הנכס, עשוי להתווסף  רכיב תשואה שמקורו בריבית על התשלומים מצד הרוכש. שנית, המוכר מוגן בחוזה כך שאם הרוכש לא יעמוד בתשלומים שנקבעו, הוא איננו מחויב בהעברת הרישום על הנכס ואת התשלומים המצטברים הוא לא מחויב להחזיר. למשעה, אי שינוי הרישום במועד חתימת העסקה מהווה עירבון עבור מוכר הנכס .

בהיבט סיכוני המודל, באופן טבעי, המוכר חשוף לאי עמידה בתשלומי הרוכש תוך שהוא עושה שימוש בנכס (ולעתים גם שימוש שאינו נאות). במקרה כזה יידרש המוכר לפינוי הרוכש וביטול החוזה. מעצם היות עסקת Land contract פתרון מימוני לטווח קצר עבור רוכשים שהמימון המסורתי אינו בהישג ידם באותה עת, מומחש הסיכון אך גם הסיכוי לתשואות גבוהות יותר.

עסקאות Land Contract – למה דווקא עכשיו?

כאמור, עליית הריבית המהירה משפיעה על שוק המימון ושוק הנדל"ן ואנו מאתרים ומנתחים את ההזדמנויות, בין היתר, באמצעות מימוש עסקאות מסוג זה.

עליית הריבית המרכזית מגדילה באופן ישיר את הריבית הממוצעת בשוק המשכנתאות. בכך היא מקטינה את יכולת הרוכשים לקבל מימון ולכן מקטינה באופן עקיף את הביקוש לעסקאות נדל"ן. בנוסף, עליית הריבית משפיעה על שוק הנדל"ן בהקשר התחלות הבנייה. יזמים וחברות מבצעות זקוקים גם הם למימון על מנת לבנות ולכן הקטנת היכולת המימונית שלהם משפיעה על קצב התחלות הבנייה ומאריכה לעתים פרויקטים הנמצאים כבר בתהליך בנייה. בטווח הבינוני, הקטנת ההיצע אמור להשפיע  על מחירי הנדל"ן ואילו בטווח המיידי עשוי להיווצר מרווח מימוני המייצר למשקיעים אפשרות להשקיע באמצעות עסקאות מסוג Land contract.

דוגמה לעסקה כזו שאנו מובילים היא רכישה של קבוצת בתי קרקע במדינת מישיגן מחברת החזקות מקומית והתקשרות עם רוכשים פוטנציאליים במסגרת מודל ה-Land contract. כלל התהליכים בעסקה, המתוכננת לחמש שנים, מבוצעים בשקיפות מרבית, בכלל זה הערכת שווי חיצונית שתקבע את מחיר המכירה העתידי במסגרת הסכם המכירה, בדיקה מקיפה של הנכסים על ידי השותפים שלנו בארה"ב בכל ההיבטים הנדרשים ועוד.

השורה התחתונה

שינויים מאקרו כלכליים משפיעים על השוק כולו ויוצרים הזדמנויות השקעה באפיקים רבים. בסקטור הנדל"ן, עליית הריבית מאירה את היתרונות האפשריים של מודל ה-Land contract עבור הרוכשים ועשויה להגדיל את פוטנציאל התשואה עבור המוכרים. כמו תמיד, בצד הסיכוי ישנו סיכון, אך ניהול סיכונים מעמיק והיכרות רבת שנים עם אזורי ההשקעה עשויים להצדיק בטווח הבינוני עסקאות נדל"ן במודלים שאינם המודלים הקלאסיים.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).