Ann Arbor – מקום טוב לגור הוא מקום טוב להשקיע בו?

אחד המרכיבים החשובים ביותר בעסקאות נדל"ן הוא אזור ההשקעה. היכרות מעמיקה של האזור, המגמות והנתונים המאפיינים אותו, עשויים ללמד על פוטנציאל הרווח (או ההפסד) של העסקה ולהצביע על הסיכונים שבהשקעה. שכונה הסובלת מרמת פשיעה גבוהה, למשל, או כזו המאופיינת בתחלופה גבוהה של שוכרים, נבדלת מהותית משכונה בעלת מוסדות חינוך איכותיים המושכת משפחות צעירות. וכמו בכל השקעה, בצד הסיכוי ישנו הסיכון, והעיקר הוא להיות מודעים לתמונה השלמה ולנהל את הסיכונים בחכמה.

אן ארבור – קווים לדמותה של העיר

אחת הערים שאנו רואים כאחת המעניינות להשקעה במיד-ווסט בארה"ב היא העיר Ann Arbor שבמדינת מישיגן. אוכלוסיית העיר מונה כ-120 אלף תושבים והיא נחשבת לעיר מתקדמת ובעלת תדמית אינטלקטואלית. לאחרונה, נבחרה העיר על ידי המגזין Fortune למקום הראשון כעיר הטובה ביותר למשפחות בארה"ב, בזכות איכות החינוך והדירוג הגבוה של בתי הספר, תחושת הקהילתיות החזקה וריבוי הפעילויות בתחומי התרבות והפנאי שבתחומה.

העיר ידועה כמקום מושבה של אוניברסיטת מישיגן, אוניברסיטה ציבורית גדולה ואיכותית המסמיכה חוקרים וסטודנטים ביותר מ-250 דיסציפלינות. האוניברסיטה מהווה מוקד משיכה לחברות טכנולוגיה ומחקר שהקימו את בסיסן בעיר על מנת לשפר את הנגישות ולהתקרב לבוגרי האוניברסיטה. חברות כמו JSTOR (מאגר הידע האקדמי החשוב), UMI, Cisco ועוד, קבעו את מושבן בעיר, ולאחרונה הצטרפה לרשימה הארוכה גם חברת KLA שהיא מובילה עולמית בתחום ציוד בדיקת השבבים. בית הספר לרפואה הממוקם בעיר, לצד מתחם בתי החולים, מספקים נגישות גבוהה לשירותי בריאות איכותיים לתושבי העיר.

לא רק באקדמיה, אלא גם בספורט אן ארבור נחשבת מובילה אזורית. בתחומי העיר נמצא אצטדיון הפוטבול הגדול ביותר בארה"ב ובו מעל ל-100 אלף מושבים. בתחום התרבות מתקיימים בכל שנה בעיר מספר ירידים, לרבות יריד האמנות הגדול ביותר במישיגן ובין הגדולים בצפון אמריקה בכלל, ובו מציגים למעלה מ-1,000 אמנים. ביחס לערים אחרות בארה"ב השטחים הירוקים מהווים נתח משמעותי מהעיר ומתקיימים בה פסטיבלים רבים בחודשי הקיץ.

דמוגרפיה ונדל"ן

להערכתנו המאפיינים הייחודים של אן ארבור משפיעים לחיוב על המגמה הדמוגרפית בעיר. הפשיעה הנמוכה מהרמה הממוצעת הארצית מושכת משפחות ממעמד בינוני-גבוה ומשפחות אקדמאים אל העיר. העושר התרבותי שיש לעיר להציע מושך מבקרים מקומיים וגם תיירות חוץ, והאקדמיה ומרכזי התעסוקה מספקים יציבות כלכלית לרשויות המקומיות ולתושבי העיר.

מבחינה דמוגרפית, בין השנים 2010-2020 נרשמה הגירה חיובית אל העיר ואוכלוסייתה צמחה בכמעט 9%. לפי המדידה האחרונה, ההכנסה החציונית למשפחה בעיר היא מעל ל-95 אלף דולר, גבוהה משמעותית מההכנסה החציונית למשפחה בארה"ב שעומדת על כ-70 אלף דולר בשנה.

הצמיחה באוכלוסייה וההכנסה הגבוהה יחסית מהווים להערכתנו גורמים תומכים להשקעה בנדל"ן בעיר, שכן הן מלמדות על יצירת ביקוש לשירותים ומוצרים, ביניהם גם ביקוש לפרויקטים למגורים. באופן כללי, ככל שהאטרקטיביות של העיר גדלה בעיניי התושבים המקומיים והביקוש למגורים עולה, כך בדרך כלל גדל גם הסיכוי לעליות מחירים בעיר, וזאת כל עוד ההיצע איננו מדביק את הביקוש.

המחסור בהיצע דיור עבור דיירים מבוגרים

בשנת 2019, לאחר ניתוח דמוגרפי מעמיק, זיהינו במדינת מישיגן מחסור מתפתח במגורים עבור דיירים בוגרים בכלל ודיירים בגיל השלישי בפרט. התארכות תוחלת החיים הכללית, בייחוד באזורים בהם איכות החיים גבוהה ושירותי הרפואה מתקדמים, מלמדת על יצירה של ביקוש גדול לפרויקטים למותאמים למגורים.

בהקשר זה כ-10% מאוכלוסיית אן ארבור היא מעל לגיל 65 והעיר נחשבת אטרקטיבית בזכות מוקדי התרבות והבילוי שלה ואיכות המרכזים הרפואיים שבעיר. במדינת מישיגן אחוז התושבים המבוגרים עומד על 17.5% שהוא גבוה מהממוצע בארה"ב כולה. על פי נתונים אלה, אנו צופים כי הסיכוי להגירה חיובית אל העיר הינו גבוה.

כאשר אנו ניגשים לבחון את הכדאיות הכלכלית של כל פרויקט שאנו מעורבים בו אנו עורכים מחקר מקיף יחד עם חברות מתמחות בתחום כמו חברת פרומטורה. כדי לספק מענה לצורך הגדל במתחמי דיור לגיל השלישי, אנו בונים כעת בעיר מתחם דיור יוקרתי לגיל השלישי – Brookwood Estates-Ann Arbor– ובנוסף בסמוך, גם בנייני דירות שמתאימים לאוכלוסייה הכללית, בדגש לענף הרפואה והאוניברסיטאות בסביבה ובהתאם לנקודות החוזקה האחרות של העיר, פרויקט Safe Harbor.  מתחם הדיור המוגן כולל בשלב זה 84 בתים ובבנייני הדירות ייבנו 208 דירות. בשני הפרויקטים החברה נמצאת בתהליכי קבלת ההיתרים ושיווק הקרקעות כבר החל.

במסגרת הבדיקות שביצענו עלו מספר פרמטרים אשר שימשו אותנו כתומכי השקעה באזור הפרויקט:

• קצב גידול האוכלוסייה באזור הפרויקט עומד על 2% בשנה מה שצפוי לתמוך את המשך הביקוש באזור.
• מחיר נכס ממוצע באזור עומד על 300,000$, מחיר כפול מהממוצע בשאר האזורים במדינה.
• ההכנסה הממוצעת באזור הינה כפולה מהממוצע בארה"ב ומוערכת ביותר מ-110,000$ בשנה.
• האזור נחשב כרווי באוכלוסייה עם מעל ל-450,000 תושבים ברדיוס של 10 מייל.
• רמת ההשכלה של תושבי האזור כפולה מהממוצע הארצי מה שממחיש את האיכות הגבוהה של האוכלוסייה באזור.

סיכום – טוב לגור, טוב להשקיע

במענה לכותרת המאמר, אפשר לומר כי מקום שטוב לגור בו הוא גם במקום שטוב להשקיע בו. וליתר דיוק, מקום שאנשים רוצים לגור בו הוא מקום שטוב להשקיע בו. אן ארבור היא דוגמה טובה לכך – נתונים כלכליים ודמוגרפיים שאנו צופים כי יתמכו את הביקוש למגורים בעיר לצד מחסור בפיתוח פרויקטים למגורים, בייחוד לאוכלוסיית הגיל השלישי.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).