השקעה בנדל"ן בארה"ב באמצעות תוכנית Section 8 מציעה למשקיעים יתרונות ייחודיים, אך גם מציבה אתגרים שיש להביא בחשבון. במאמר זה נבחן את התוכנית, יתרונותיה, האתגרים הכרוכים בה, ואף ניתן טיפים למשקיעים המעוניינים להיכנס לתחום זה.​

מהי תוכנית Section 8?

תוכנית Section 8 היא יוזמה פדרלית של משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי (HUD), שנועדה לסייע למשפחות בעלות הכנסה נמוכה, קשישים ואנשים עם מוגבלויות לשכור דיור הולם ובטוח בשוק הפרטי. במסגרת התוכנית, הממשלה מסבסדת חלק משמעותי משכר הדירה, והדיירים משלמים את היתרה, בדרך כלל כ- 30% מהכנסתם החודשית. ​

יתרונות ההשקעה בנכסים המושכרים במסגרת Section 8

לתוכנית זו מספר יתרונות ביניהם –

• הכנסה יציבה ומובטחת באופן יחסי – הממשלה משלמת את חלקה בשכר הדירה ישירות לבעל הנכס, מה שמפחית את הסיכון לאי תשלום ומבטיח תזרים מזומנים קבוע. ​
• השוכר נדרש לעמוד במבחנים שונים ביניהם היעדר עבר פלילי ועמידה בהתחייבויות פיננסיות, דבר המהווה הגנה למשכיר.
• זמן ההמתנה הממוצע לקבלה לתוכנית הינו 6 שנים ועל כן הזכאים נוטים לשמור על הזכויות – הם שומרים על הבית ומשתדלים לשלם בזמן וכך התפוסה בבתים ובתשלומים נחשבת גבוהה ויציבה.
• ביקוש גבוה לדיור מסובסד – בשל המחסור בדיור בר השגה, קיים ביקוש מתמשך לנכסים המותאמים לתוכנית Section 8, מה שעשוי להפחית את הזמנים בהם נכסים עומדים פנויים ללא שוכר.
• שכר דירה תחרותי – במקרים מסוימים, שכר הדירה המוסכם במסגרת התוכנית עשוי להיות קרוב או אף גבוה ממחירי השוק המקומיים, מה שמשפר את התשואה על ההשקעה. ​

אתגרי ההשקעה בנכסי Section 8

במקביל, ישנם כמה אתגרים שכדאי לקחת בחשבון בהשקעה בנכסי Section 8 –

• דרישות תחזוקה ופיקוח – הנכסים חייבים לעמוד בסטנדרטים מחמירים של בטיחות ותחזוקה, ונתונים לבדיקות תקופתיות מטעם הרשויות. עמידה בדרישות אלו עשויה לדרוש השקעה נוספת בתחזוקה ושיפוצים.
• ניהול דיירים מורכב – למרות שהממשלה מבטיחה את חלקה בשכר הדירה, הדיירים עצמם אחראים לתשלום היתרה. ניהול יעיל דורש מעקב אחר תשלומים, טיפול בבעיות אפשריות, והבנה של הנהלים הבירוקרטיים הקשורים לתוכנית.
• תהליכי אישור והמתנה – הצטרפות לתוכנית Section 8 כרוכה בתהליכי אישור שעשויים להיות ממושכים, הן עבור בעלי הנכסים והן עבור הדיירים. זמני ההמתנה יכולים להשפיע על התפוסה וההכנסה הפוטנציאלית.​
• סיכוני ממשל – בתקופת הקורונה ראינו עיכובים בתשלומים וגם כיום ממשל טראמפ מעלה תהיות לגבי התוכנית.

טיפים למשקיעים המעוניינים בנכסי Section 8

• היכרות עם השוק המקומי – למדו את הביקוש לדיור מסובסד באזור ההשקעה, וכן את גובה שכר הדירה המאושר על ידי התוכנית ובעיקר את תהליכי הוצאת דייר שאינו משלם, האפשרות לבצע זאת במדינת היעד, העלויות וכדומה.​
• הכנת הנכס – וודאו שהנכס עומד בדרישות התוכנית מבחינת בטיחות ותחזוקה לפני הגשת הבקשה להשתתפות.​
• ניהול מקצועי – שקלו להעסיק חברת ניהול המתמחה בנכסי Section 8, שתוכל להתמודד עם הדרישות הבירוקרטיות והניהוליות הייחודיות.​
• בדיקת דיירים – אף שהתוכנית מספקת סיוע, חשוב לבצע סינון קפדני של הדיירים ולוודא את יכולתם לעמוד בתשלומים ובהתחייבויות.​
• פיזור – במגבלת חוק הניצעים שבחוק ני"ע, מוצעות בארה"ב ובישראל תוכניות וקרנות המרכזות מספר בתים ומספר בעלי מניות בחברה אחת וכך מתקבל פיזור על פני מספר נכסים המפחית את הסיכון של השוכר הבודד.

סיכום

השקעה בנדל"ן במסגרת תוכנית Section 8 יכולה להוות אפיק יציב ורווחי, בתנאי שהמשקיע מודע ליתרונות ולחסרונות הכרוכים בכך. הבנה מעמיקה של התוכנית, הכנה מתאימה של הנכס, וניהול מקצועי יכולים לסייע במיצוי הפוטנציאל הגלום בהשקעה מסוג זה.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

בדוח המסכם את פעילות החברה בכל שנה, אנו מציגים את התחזיות שלנו לשנת הכספים הבאה. תחזיות אלו הינן חשובות מאד לניהול האסטרטגיה של החברה ובאמצעותה נקבעות החלטות רבות, כגון מימון עסקאות, לקיחת ופריעת אשראי, השקעות נוספות, הנזלת נכסים, רמות מחירים לנכסים ועוד.

אז מה חשבנו בשנת 2024?

כאמור, אנו מנתחים את המאקרו כלכלה לצרכי קביעת אסטרטגיה, אך מהתבוננות בסקירה שיצאה בסוף שנת 2023 לקראת שנת 2024, נראה ש'פגענו' במרבית התחזיות שלנו. בהתאם התנהלותה של החברה הייתה נבונה ושקולה.

על מנת שלא לחזור על הסקירה משנה שעברה, נעבור על הנתונים המרכזיים המשפיעים על הכלכלה האמריקאית ועל שוק הנדל"ן.

האינפלציה

כפי שחשבנו לפני כשנה, האינפלציה מוגרה ברובה והיא נמוכה מ- 3%. הערכנו שרמה כזו תאפשר לנגיד להתחיל להוריד את הריבית, כפי שאכן קרה. דווקא בחירתו של טראמפ לנשיא המדינה, תוכניותיו ובעיקר המיסים שבכוונתו להשית עלולים להעלות את האינפלציה ושוק העבודה שנותר חזק. כך שבמקביל, נוצרה תחושה בשווקים שהאינפלציה עלולה להרים את ראשה בשנת 2025.

אנו נוטים להעריך, שהנגיד של הבנק המרכזי פאוול, לא יאפשר לאינפלציה לחזור לרמות גבוהות וישתמש בכלי הריבית בכדי למנוע מהאינפלציה לעלות בחזרה. כלומר, עלול להוריד את הריבית לאט או בכלל לא בכדי להכביד על הצמיחה ולמנוע אינפלציה.

גרף האינפלציה

אינפלציית הליבה

ניתן לראות שאינפלציית הליבה, המנטרלת מחירים עונתיים כגון אנרגיה ומזון עליהם אין לשוק השפעה, עדיין גבוהה והיא זו שקשה למגר. זהו האירוע העיקרי שילווה אותנו ב 2025 ואחריו נעקוב.

גרף ה- Core Inflation

GDP – התוצר

הצמיחה בארה"ב, הנמדדת באמצעות התוצר, נותרה יציבה ואיתנה בשנת 2024 ואנו בהחלט רואים את המגמה נמשכת לתוך 2025. ברור שכפי שבכל כלכלה, גם בארה"ב יש פערים גדולים בצמיחה לנפש בין העשירים לבין מעמד הביניים הנשחק, ולכן הם בחרו בטראמפ, אך אין ספק שהכלכלה שהוא מקבל היא מהטובות והיציבות בעולם ונקווה שהרפובליקאים ידעו לסייע לה במקומות שהיא צריכה ולאפשר לה, בתור הכלכלה הגדולה והחשובה בעולם, להמשיך לצמוח בקצב טוב. אנו נוטים להעריך שכך יהיה ב 2025 ולמעט מספר אירועים אקסוגניים כגון מכסים ומלחמות סחר, הרי שנמשיך לראות משק צומח בארה"ב ב 2025. 

גרף ה- GDP

אבטלה

האבטלה היא מרכיב חשוב ובעל סתירות רבות. מצד אחד, תעסוקה גבוהה מחזקת את כוח הקנייה של העובדים, מאפשרת להם לקבל שכר גבוה יותר ומביאה איתה צמיחה, ובשוק שלנו, ביקושים לנדל"ן ועליית מחירים ושכירות, ומאידך, מעלה את המחירים לעיתים יותר מדי, כפי שהיה ב- 2021 – 2022 כשהצרכן האמריקאי הולך וקונה יותר והבעיה העיקרית – היא מעלה את האינפלציה.
על כן, באופן מוזר, אנו רוצים נתונים פחות טובים בתחום זה, ואכן כך מסתמן בחודשים האחרונים כשלחצי השכר פוחתים והאבטלה עולה קלות. מכאן שהדבר תומך בהורדות ריבית וההיפך, קיטון באבטלה ויותר תעסוקה – מורידים את השוק… מבלבל?

גרף האבטלה

ננסה לחדד. אנחנו רוצים אבטלה קצת יותר גבוהה, אבל לא מוגזמת, שתחליש את כוח העובדים ומכאן את לחצי האינפלציה. אנו חוששים מגלישה למיתון וממנו לאבטלה גבוהה בצד הפסימי ומאידך, באופטימי, חוששים מחזרת צמיחה מהירה, עוד מקומות עבודה, עוד עליות שכר והתחזקות האינפלציה. כך שאנחנו מקווים שב- 2025 נקבל מצב דומה לזה שחווינו ברבעון האחרון של 2024.

ריבית

כל זה מביא אותנו אל הריבית.
לאחר ההפחתה האחרונה בדצמבר 2024 הגיעה הריבית ל- 4.5%. אגב, בדיוק כפי שצפינו בשנה שעברה. כעת הנתונים אינם חלשים מספיק בכדי שהריבית תמשיך לרדת בחדות ואנחנו נעריך, בזהירות, שהיא תרד עוד פעמיים, בסה"כ במחצית האחוז, ותגיע ל 4%. לאחר מכן, נראה עצירה וחישוב כיוון מצד הבנק המרכזי. למרות שמאד היינו רוצים, איננו רואים ריבית של 3% בקרוב. אולי ב 2026, וזאת לסקירה הבאה. נתון חיובי לשוק הנדל"ן ואגב גם לשווקי האג"ח.

גרף הריבית

תשואת אגרות החוב

כך, ראינו באמת ירידה בתשואות אגרות החוב. כלומר, מחיריהן עלו. נחטא לרגע בהסבר
המתמטי –  ככל שהריבית יורדת והתשואה יורדת, מחיר אגרות החוב עולה במכפלת המח"מ שלהן. תהליך זה קרוי בפשטות רווח הון וההופכי לו, עליית התשואות – הפסד הון. כך שלאורך השנה משקיעי אגרות החוב נהנו מרווחי הון. אתם מוזמנים לוובינרים שלנו באתר החברה לקבלת ההסבר המתמטי.

תשואת אגרות החוב האמריקאיות הן אלו שמהן נגזרות גם ריבית המשכנתאות והם מסמנות ירידת ריבית לכיוון ה- 4% כפי שניתן לראות בגרף למטה. זה אולי אחד מהתהליכים החשובים לשוק הנדל"ן אשר יאפשר ריביות נמוכות לרוכשי הבתים בארה"ב, יפתח אפשרויות מימון, יחזיר גופים מוסדיים וקרנות לשוק ויחזק את הסנטימנט החיובי בשוק.

גרף תשואות אגרות החוב

גרף התפתחות ריבית המשכנתאות

ניתן לראות שעל אף ירידת ריבית המשכנתאות, היא עדיין גבוהה באופן יחסי ומאטה את כמות העסקאות בשוק. אנו צופים המשך ירידה בשנת 2025 ושיפור בתחום במקביל לדעתנו לגבי כיוון הריבית.

S&P 500

לא נתעלם בסקירה השנה ממדד ה- 500 P&S, המדד שבשנים האחרונות הפך לחביבם של המשקיעים הצעירים. קרינו כיצד החברות האופנתיות, ה- AI למיניהן, מייצרות דוחות טובים יותר מרבעון לרבעון ומניותיהן ממשיכות לעלות לצד הגעתן למכפילים מאד גבוהים. הנחת העבודה שהן ימשיכו לעלות ללא הפסקה אינה מובן מאליו וברור שבמהלך השנים הקרובות נראה גלי מימושים וגם ירידות בשווקים. ראינו כיצד לאחר הודעת הנגיד האחרונה, השווקים ביצעו מספר ימים של תיקון למטה. מזכירים לנו שמניות אלו גם יכולות לרדת, והרבה.

גרף ה- S&P 500

Case Shiller – ארה"ב ודרום-מזרח מישיגן

שנים רבות שאנו בוחנים את מגמות שוק הנדל"ן באמצעות מדד Case Shiller הכללי והאזורי. בגרפים מטה ניתן לראות כיצד למרות 'בטן' בתקופת שיא העלאות הריבית באמצע 2022, הרי שהמחירים בתחום הבתים הפרטיים במרבית המדינות המשיכו לעלות. ביתר שאת במדינות בהן קיים מחסור גדול בהתחלות בנייה ואלו שלא נחשבו אופנתיות בעשור האחרון. לכן, הבאנו את הדוגמא של מדינת מישיגן, מהבולטות במדינות בהן אנו פעילים.
במישיגן, מיעוט התחלות הבנייה לצד הביקוש הגובר ממשיכים לדחוף את המחירים למעלה. אנו רואים את זה במרבית מכירות הבתים שביצעו הברוקרים עבורנו במהלך שנת 2024. איננו רואים מה יאט עליות אלו מלבד האטה חמורה ומיתון וכאמור נתנו לתרחיש זה אחוז נמוך לקראת 2025. אנחנו כן רואים מיעוט בכמות העסקאות וזאת לנוכח ההמתנה להורדות הריבית. כאשר רוכשים פוטנציאלים רבים 'יושבים על הגדר' וממתינים לריבית נמוכה יותר כדי להתחייב על משכנתא. תהליך שמוכר גם מישראל.

                 גרף ה- Case Shiller ארה"ב

מדד מחירי הנדל"ן המסחרי בארה"ב

חשוב לנו להאיר את תשומת הלב לכך שאנחנו רואים בעיות בשווקי נדל"ן אחרים כגון שוק מגורי היוקרה, הנדל"ן המסחרי ובעיקר המשרדים. שמועות בשוק מדברות על החלטה של טראמפ ואילון מאסק לעידוד חזרה של עובדי ההייטק לעבודה במשרדים. ללא השפעה רגולטורית כזו או אחרת, איננו רואים שינוי במגמה זו, להיפך. זה אולי יתרום לביקוש נוסף למגורים, אך אינו מסמן טובות על שוק זה.

                גרף מדד מחירי הנדל"ן המסחרי בארה"ב

שע"ח דולר ש"ח

קשה מאד להעריך את שוק המט"ח ובדגש על שער החליפין. ראינו שלאחר עליות חדות בתחילת המלחמה ולמרות החששות המרובים, הורדת הדירוג של ישראל, הגרעון העצום והפגיעה בכלכלה, השקל ממשיך להתחזק מול הדולר.
הערכתנו ל- 2025 מתבססת על כיוון הריביות. ככל שהריבית בארה"ב תמשיך לרדת ובישראל לנוכח האינפלציה תישאר גבוהה, הרי שפער הריביות יתגבר על כל האירועים האקסוגניים והשקל ימשיך להיות חזק, לפחות ברמה בה הוא נמצא כעת. ברור שמאידך, כל אירוע חיצוני חזק, ישפיע ויעודד בריחה לביטחון, דהיינו לדולרים ויחליש את השקל.

גרף שער החליפין

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

פרויקטים למגורים עבור בני הגיל השלישי תופסים תאוצה בעולם המערבי בכלל ובארה"ב בפרט. התארכות תוחלת החיים, המודעות לחשיבותה של איכות החיים והמוביליות הגיאוגרפית הגבוהה בארה"ב תומכים את המשך המגמה – עלייה בביקוש לדיור מותאם וייעודי עבור אוכלוסיית גיל הזהב. המיקוד שלנו, ב-Brookwood Estates, באזור מישיגן, אינו מקרי. המגמות הדמוגרפיות והכלכליות מדגישות את ההזדמנות עבור משקיעים ישראלים שרוצים לגוון את תיק ההשקעות שלהם ולרכוש בית בפרויקטים בתחום ה-Senior Living.

מישיגן והגיל השלישי – מאפיינים עיקריים

מדינת מישיגן ממוקמת בלב אזור המערב התיכון של ארה"ב והיא מכונה "מדינת האגמים הגדולים". היא מוקפת בארבעת האגמים הגדולים ביבשת צפון אמריקה, מה שמעניק לה את קו החוף הארוך ביותר מבין כל המדינות בארה"ב. המדינה מתהדרת בנופים מרהיבים ומציעה מגוון רחב של פעילויות חוץ לאורך כל השנה.

מבחינה כלכלית, מישיגן ידועה בעברה כמרכז תעשיית הרכב האמריקאית, עם דטרויט, העיר הגדולה במדינה, המכונה "עיר המכוניות". בשנים האחרונות, המדינה עוברת גיוון כלכלי, עם צמיחה בתחומי הטכנולוגיה, החקלאות והתיירות. ערים כמו אן ארבור (Ann Arbor) מתפתחות כמרכזי חדשנות וטכנולוגיה, מושכות סטודנטים רבים ובוגרי תארים המחפשים תעסוקה.

האוכלוסייה במדינה מונה כ-10 מיליון תושבים ומאז מגפת הקורונה היא נהנית מהגירה חיובית פנים-מדינתית של אוכלוסייה ממדינות יקרות המחפשים איכות חיים גבוהה במחיר סביר יותר. במישיגן ניתן להצביע על גידול באוכלוסייה המבוגרת, חלקו בשל ההזדקנות הטבעית של האוכלוסייה וחלקו בשל הגירה של פורשים הבוחרים במישיגן כיעד איכותי לפרישה. איכות השירותים הרפואיים, עלות המחייה, ריבוי פעילויות הפנאי והחוץ, הם בין הגורמים התומכים את הביקוש למגורים במדינה מצד אוכלוסיית גיל הזהב.

בהקשר הנדל"ני, במישיגן הממשל מעודד פיתוח פתרונות דיור לגיל השלישי באמצעות תמריצי מס ומענקים. בהשוואה למדינות החוף המזרחי והמערבי, מחירי הנדל"ן נותרו סבירים ומאפשרים כניסה נוחה יותר לשוק מצד משקיעים או אזרחים המעוניינים להעתיק את מקום מגוריהם בתוך ארה"ב. עלות הבית החציונית במדינה עמדה נכון ליוני 2024 על 274,000 דולר, מחיר המגלם עלייה של 5.6% ביחס לשנה שעברה. לשם השוואה, מחיר הבית החציוני בארה"ב, בחודש יוני השנה, עמד על כ-440,000 דולר, מה שמשקף עלייה של 4% ביחס לשנה שעברה.

להשקיע מרחוק – איך מגשרים על פערי הידע והמרחק?

בהשקעות נדל"ן ידועה חשיבותה של ההיכרות האינטימית עם השוק המקומי, אזור ההשקעה, הרשויות והאוכלוסייה. על מנת להבטיח השקעה מוצלחת, לא מספיק להתבסס על המגמות הדמוגרפיות והכלכליות, ונדרש תהליך ניהול סיכונים מחמיר המבוססת על ניסיון וידע מקומיים. עבור ישראלים, השקעה מעבר לים עלולה להיות חסם משמעותי.

אז איך אפשר להשקיע מרחוק ולהיות רגועים? כאשר משקיעים יחד עם שותפים מקומיים ובאמצעות מעטפת ניהול וייעוץ מקיפה, אפשר לגשר על הפערים ולממש את הפוטנציאל של שוק הנדל"ן בארה"ב בכלל ושל מישיגן בתחום ה-Senior Living בפרט.

אצלנו בברוקווד, לכל פרויקט נפתח חשבון נאמנות נפרד בפיקוח של אחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. אחד השותפים המקומיים שלנו היא חברת Garner Properties, חברת ניהול הנכסים הגדולה ביותר במדינת מישיגן ואחת הגדולות בארה"ב. הניסיון הרב והמשותף שלנו, כולל בין היתר, הקמה בשלבים שונים, של ארבעה מתחמי דיור לגיל השלישי הכוללים יותר מ-700 יחידות דיור. ההתמקדות שלנו בשוק הנדל"ן של מישיגן בשנים האחרונות, העניקה לנו ידע מעמיק והיכרות קריטית עם הגורמים הרבים בתהליכי הקמה או שיפוץ של נכסי נדל"ן. מאחורינו מספר רב של עסקאות מוצלחות, ולא פחות חשוב, אנחנו משקיעים בעצמנו בכל פרויקט. אנו מתגאים בתהליך ניהול הסיכונים המחמיר שלנו ומציעים כיום מספר פרויקטים הפתוחים להשקעה במדינה.

השורה התחתונה

שוק הנדל"ן בתחום הדיור לגיל השלישי במישיגן מציע הזדמנויות מעניינות למשקיעים ישראלים. המגמות הדמוגרפיות החיוביות, יחד עם היתרונות הייחודיים של מישיגן, יוצרים פוטנציאל השקעה אטרקטיבי. כמו בכל השקעה, חשוב לגשת להשקעות אלו מתוך הבנה מעמיקה של השוק המקומי והרגולציה הרלוונטית. עבור משקיעים ישראלים המעוניינים להיחשף לתחום, כדאי לשקול שיתופי פעולה עם גורמים מקומיים, לבצע מחקר שוק מקיף, ולהיעזר בייעוץ משפטי ופיננסי מקצועי.

יחד איתנו, בברוקווד, תוכלו ללכת צעד אחר צעד, ולהשקיע בדיור יוקרתי לגיל השלישי במישיגן, השקעה שעשויה להיות תוספת מעניינת ומגוונת לתיק ההשקעות שלכם.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

תחום ההשקעות האלטרנטיביות צמח בשנים האחרונות; תחילה על רקע סביבת הריבית הנמוכה שאפיינה את מרבית השווקים בעולם המערבי, וכעת כתוצאה מהצורך (והרצון) בגיוון תיק ההשקעות. שוק הנדל"ן, שהוא השוק הגדול בעולם במונחי שווי, נחשב כאפיק השקעה אלטרנטיבי לשוקי ההון. בשוק הענק הזה, אפשר למצוא סקטורים ותתי סקטורים רבים. למשל, תחת סקטור הדיור, אפשר למנות תתי-סקטורים כמו דיור לסטודנטים, או סוגים שונים של קומפלקסים של דיור כמו מולטי-פמילי. בהקשר זה, אנו רואים בפרויקטי דיור עבור אוכלוסיית הגיל השלישי, בסקטור ה-Senior Living, הזדמנות השקעה מעניינית הראויה לבחינה.

הגיל השלישי – רציונל ההשקעה

אוכלוסיית הגיל השלישי, המכונה גם "גיל הזהב", מתייחסת באופן עקרוני לגילאי 65+. הכינוי "גיל הזהב" רואה בתקופת החיים שבגילאים אלו כתקופה בעלת פוטנציאל גבוה של איכות חיים, ולא בכדי. במרבית המקרים, בני הגיל השלישי נמצאים בגמלאות והם נהנים מהזמן הפנוי ומההון העצמי שצברו לאורך שנות עבודה רבות.

ההשקעה בשירותים ומוצרים עבור אוכלוסייה זו, מבוססת על כמה עקרונות:

גידול באוכלוסייה המבוגרת – בשנים אלה דור ה"בייבי בום", אלה שנולדו לאחר מלחמת העולם השנייה, מגיע לגיל הפרישה. דור זה נודע בקצב הילודה הגבוה – במשך 19 שנים נולדו בארה"ב לבדה 77 מיליון אמריקאים, לעומת 49 מיליון בדור שקדם לו. המשמעות היא גידול משמעותי באוכלוסייה זו בשנים הקרובות.

התארכות תוחלת החיים – הקידמה הטכנולוגית, איכות הרפואה והעלייה במודעות לאורח חיים בריא הובילו לעלייה משמעותית בתוחלת החיים בעשורים האחרונים. מגמה זו, שצפויה להימשך, מגדילה את מספר האנשים המבוגרים בכל רגע נתון ותומכת את המשך הביקוש לשירותים ומוצרים יעודיים עבורם.

שינויים בהעדפות דיור- אנשים מבוגרים מעדיפים בדרך כלל לגור במתחמים ובקהילות המספקים להם שירותים ופעילויות המותאמים לצרכים שלהם.

יציבות כלכלית וביקוש יציב – כאמור, בני הגיל השלישי נחשבים ליציבים כלכלית וההון שצברו לאורך השנים מאפשר להם לצרוך שירותים ומוצרים איכותיים, גם בעלויות גבוהות. הם מושפעים פחות ממחזורי הכלכלה ואינם עובדים, ולכן נחשבים בעלי ביקוש יציב.

מאפייני פרויקט דיור לגיל השלישי

פרויקטי דיור לגיל השלישי מתאפיינים במגוון תכונות ייחודיות המותאמות לצרכים המיוחדים של אוכלוסייה מבוגרת. התכנון האדריכלי מתחשב בצרכי הנגישות של הגיל השלישי ברמת דירת המגורים וברמת המתחם – ריאות ירוקות, מסלולי הליכה ועוד. מעבר לתכנון ניתן למצוא בפרויקטים עבור גיל הזהב גם מגוון רחב של שירותים, משירותי ניקיון וכביסה בסיסיים ועד לטיפול רפואי וסיעודי מתקדם, שירותי הסעדה ועוד.

היבט מרכזי נוסף הוא דגש על פעילויות חברתיות ותרבותיות. פרויקטי Senior Living משלבים מרכזי פעילות, אולמות הרצאות וחללים משותפים המעודדים אינטראקציה בין הדיירים. פעילות הפנאי והקהילתיות המתאפשרת בפרויקטים מסוג זה מסייעים בשמירה על הפעילות המנטלית והחברתית של בני הגיל השלישי וממלאים את  הזמן הפנוי שיש להם.

מדינת מישיגן – הגיל השלישי במרכז

מדינת מישיגן, הנמצאת  באזור המערב התיכון של ארה"ב, מתבלטת בהיותה יעד אטרקטיבי להשקעות בתחום הדיור לגיל השלישי. המגמות הדמוגרפיות מצביעות על גידול מתמיד באוכלוסייה המבוגרת. לפי התחזיות עד שנת 2030, קרוב לרבע מתושבי המדינה יהיו בני 60 ומעלה. מגמה זו נובעת הן מהזדקנות האוכלוסייה המקומית והן מהגירה של אזרחים ותיקים ממדינות אחרות, המוצאים במישיגן יעד אטרקטיבי לפרישה.

האטרקטיביות של המדינה ליעד פרישה באה לידי ביטוי באיזון הייחודי שהיא מציעה בין עלות המחייה לבין איכות חיים גבוהה. בהשוואה למדינות החוף המזרחי והמערבי, מחירי הנדל"ן והוצאות המחיה במישיגן נמוכים יחסית, מה שמאפשר לאנשים מבוגרים למקסם את חסכונותיהם, ומבלי להתפשר על רמת השירותים והנוחות להם הם זקוקים.

המדינה גאה במערכת בריאות מפותחת, הכוללת מרכזים רפואיים מובילים ומוסדות מחקר מתקדמים. ערים כמו אן ארבור מציעות גישה לטיפול רפואי ברמה עולמית, גורם קריטי עבור אוכלוסייה מבוגרת. הסביבה הטבעית העשירה של מישיגן מהווה גורם משיכה נוסף. עם אלפי אגמים, יערות נרחבים וקו חוף ארוך, המדינה מספקת אפשרויות רבות לפעילויות חוץ ופנאי.

השורה התחתונה – הזדמנות להשקעה

ניתוח הגורמים הדמוגרפיים והמאפיינים של האוכלוסייה המבוגרת מחזק את התיזה בדבר השקעה בפרויקטים לגיל השלישי. כחלק מהפעילות שלנו בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן האמריקאי זיהינו כי מתפתח מחסור בפרויקטים למגורים בתחום ה-Senior Living.

אנחנו, בברוקווד אסטייט ארה"ב, החלטנו להתמקד במדינת מישיגן, ואנו בונים מאות בתים במספר מתחמים יוקרתיים לבני הגיל השלישי. הפרויקטים שאנו מקדמים מבוצעים תחת ניהול סיכונים מחמיר ומתבססים על המגמות הדמוגרפיות, נתוני השוק השונים והם מותאמים לצרכים של האוכלוסייה השלישית.

נשמע מעניין? נשמח למסור לכם פרטים נוספים.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

אצלנו בברוקווד אסטייט ארה"ב תוכלו למצוא השקעות משני הסוגים, ולהבין איזו עסקה מתאימה לכם, כמשקיעים.

סיכון, סיכוי והקשר ביניהם

סיכון-סיכוי הוא מושג מרכזי בעולם ההשקעות המתאר את היחס בין הפוטנציאל לרווח (הסיכוי) לבין האפשרות להפסד (הסיכון) בהשקעה מסוימת. זהו עיקרון בסיסי המנחה משקיעים בקבלת החלטות השקעה ומהווה תשתית מרכזית עליה נבנות עסקאות ומתומחרים נכסים בשווקים השונים. הסיכון, כאמור, הוא מידת אי הוודאות שבהשקעה והאפשרות להפסד כספי ואילו הסיכוי הוא הפוטנציאל לרווח או תשואה חיובית בגין ההשקעה.

ככלל, ככל שהסיכון גדל כך גם הסיכוי עולה, קרי, התשואה הפוטנציאלית על ההשקעה. אפשר להבין את היחס בין השניים כיחס של תמורה או פיצוי. המוטיבציה לנטילת הסיכון מתוגמלת בסיכוי לתשואה גבוהה. וכמובן, גם ההיפך. כאשר הסיכון נמוך נצפה לתשואה נמוכה יחסית בגין נטילת הסיכון.

מה מגדיר את הסיכון? ישנם פרמטרים רבים בהתאם לאופי וסוג ההשקעה שמשפיעים על מידת אי הוודאות שלה. משך ההשקעה, סיכונים רגולטוריים, תחרות, רמת מינוף, יחס נזילות, סיכונים תפעוליים, מורכבות ההשקעה – כל אלה הם רק דוגמאות ועל כל עסקה להיבחן לגופה.

עסקת נדל"ן תזרימית – מאפיינים וסיכונים

עסקה תזרימית משמעותה השקעה בנכס מניב, כלומר, נכס שמייצר הכנסות באופן שוטף. בעולם הנדל"ן נכסים מושכרים והתמורה המתקבלת מייצרת תשואה שוטפת על הנכס, ללא קשר לעלייה או ירידה בערכו. לדוגמה, נכס שנרכש ב-100,000 דולר ומניב הכנסה חודשית של 5,000 דולר משקף תשואה שנתית של 6%. חשוב להבין כי מדובר בתשואה ברוטו וממנה יש לנכות את ההוצאות השוטפות על הנכס, כגון אחזקה, מיסוי וכמובן הוצאות מימון.

המהות של עסקה תזרימית היא יצירה של תזרים מזומנים חיובי. ככזו היא מספקת וודאות לרוכשים ומקטינה את הסיכון ביחס לעסקאות אחרות, שכן היא מייצרת הכנסה החל ביום הראשון לאחר רכישת הנכס. החיסרון בעסקה תזרימית הוא שהסיכוי, כלומר, התשואה הפוטנציאלית, היא גם מוגבלת בהתאם למשוואת הסיכון-סיכוי. במרבית המקרים נכסים מניבים מתומחרים במחירי שוק וכדי ליהנות מרווחי מכירת הנכס נדרשת עליית מחירים בשוק.

עסקה נדל"ן יזמית – מאפיינים וסיכונים

עסקת יזמית מתייחסת להשקעה בפרויקטים הכוללים פיתוח, בנייה או שדרוג משמעותי של נכסים. ייזום משמעותו גם סיכון, שכן מדובר בתהליך הכולל מידת אי וודאות גדולה וחשוף לכשלים וסיכונים שונים. בהתאם לכך הסיכוי, או התשואה, הוא גבוה.

מהותה של עסקה יזמית היא השגת תשואה בזמן קצר יחסית המבוססת על קנייה במחיר נמוך ממחיר השוק (מסיבות שונות) והשבחת הנכס ומכירתו או השכרתו מחדש בתוך זמן קצר-בינוני. דמיינו נכס מוזנח שזקוק לשיפוץ משמעותי ולכן נמכר במחיר שוק נמוך, או קרקע שנרכשת לטובת פיתוח ובנייה של פרויקט חדש על גביה. בשני המקרים הסיכון הגבוה יחסית מייצר גם פוטנציאל לתשואה משמעותית גם בהינתן מחירי שוק יציבים.

עסקאות יזמיות ותזרימיות עם ברוקווד אסטייט ארה"ב

ההתמחות שלנו בשוק האמריקאי, שהוא שוק הנדל"ן המפותח בעולם, מאפשרת לנו להוביל עסקאות יזמיות ותזרימיות. פרויקטי הדגל שלנו בתחום היזמי הם מתחמי הדיור לגיל השלישי. אנו מאתרים ורוכשים קרקעות, מוציאים היתרי פיתוח ובנייה, מובילים את השלב הביצועי של הפרויקט, משכירים ובהמשך מוכרים את המתחם כולו, בדרך כלל לגופים מוסדיים. על מנת לצמצם את הסיכון היזמי בפרויקטים שלנו אנחנו מבצעים תהליכי ניהול סיכונים מחמירים ופועלים אך ורק באזורים בהם אנו צופים מגמות מאקרו ומיקרו שתומכות את הביקוש ביחס להיצע.

בהקשר התזרימי פיתחנו מודל ייחודי – "המולטי של הסינגל". מדובר בצורת רכישה ייחודית; השקעה מוגבלת בקבוצת נכסים מניבים, עם פוטנציאל לייצר תשואה תזרימית מהיום הראשון. במקרים מסוימים אנו משלבים בעסקאות אלה גם רכיבים יזמיים כמו שיפוץ והשכרה מחדש, מעבר למודל Land Contract ועוד.

אז אתם משקיעים של ייזום או של תזרים? צרו איתנו קשר ונשמח להבין יחד איזו משוואת סיכון-סיכוי מתאימה לכם.

"מרוב עצים לא רואים את היער", פתגם אלמותי שממחיש את הקושי בזיהוי התמונה הגדולה. עודף של פרטים שמקשה על ראיית התמונה הכוללת. איך זה קשור להשקעות ולמשקיעים כשירים?  מטבע הדברים, משקיעים אמידים וכשירים נחשפים להצעות השקעה רבות. אלה עלולות לעתים לבלבל את המשקיע ולגרום לו לפספס את התמונה הגדולה – את תיק ההשקעות שלו. איך ניתן לברור בין ההשקעות השונות ולקבוע האם השקעה מסוימת עשויה להיות רלוונטית לצרכים של המשקיע? בואו נצלול פנימה.

משקיע כשיר – המאפיינים היבשים והמאפיינים המהותיים

לפי החוק בישראל משקיע כשיר הוא אדם העונה על מספר קריטריונים. מבלי להיכנס להגדרות הספציפיות, כולן מאפיינות אדם אמיד שהוא בעל הכנסה גבוהה במיוחד או הון נזיל גבוה במיוחד. סיווג של משקיע ככשיר מאפשר להקל בדרישות הרגולטוריות מצד הגופים הפיננסיים וגופי ההשקעות השונים. בהעדרו, כל הצעה להשקעה מחויבת בתשקיף ופיקוח של הרשות לניירות ערך ובמקרה של השקעות המשווקות למשקיעים כשירים אין צורך בכך, מה שמאפשר גמישות ויכולת תגובה מהירה בעולם ההשקעות.

ההיגיון שבבסיס התקנות הוא סיבולת גבוהה לסיכון שיש למשקיע הכשיר ויכולתו להבין מוצרים פיננסיים מורכבים, וכן, גם יכולתו להתמודד עם השקעות כושלות היא גבוהה יותר ביחס למשקיע שאינו כשיר. ובכל זאת, עם ריבוי הנכסים וההשקעות היכולת של המשקיע הכשיר לנהל סיכונים ו"לראות" את תיק ההשקעות שלו עלולה להצטמצם ולגרום לחשיפה גבוהה ולא מנוהלת לסיכון.

האתגר של המשקיע הכשיר – פיזור וגיוון אפקטיבי

בעולם ההשקעות גיוון ופיזור הם עקרונות מרכזיים שתפקידם למתן את התנודתיות בתיק ולאפשר למשקיע לצלוח תקופות של משבר בשווקים. על רגל אחת, עקרון הפיזור מבוסס על עבודת המחקר של הכלכלן זוכה פרס נובל, הארי מרקוביץ', שהוכיח כי פיזור עד לרמה מסוימת במסגרת השקעה במניות מפחית את התנודתיות אך לא את התשואה. עקרון הגיוון, משלים לעקרון הפיזור, מבטא את החשיבות בשילוב של השקעות מתחומים ושווקים שונים שיכולים לספק מעין אלמנט של הגנה על בסיס קורלציות שונות בין השווקים והתחומים.

כאשר תיק ההשקעות גדל איתו גם עולה החשיפה לסיכון, מה שמאפיין תיקי השקעות של משקיעים כשירים. בהקשר זה, ריבוי ההשקעות המשווקות למשקיעים כשירים עלולות ליצור אצלם, בהיעדר ניהול מקצועי, הרואה את התמונה השלמה, חשיפת יתר לסיכונים. האתגר של משקיעים כשירים הוא לראות בכל רגע את התמונה השלמה, את תיק ההשקעות שלהם ולא רק את ההשקעות, או העצים, שביער שלהם. האתגר שלהם הוא לוודא כי הפיזור והגיוון בתיק ההשקעות שלהם הוא אפקטיבי ועונה על הצרכים שלהם.

פרויקטים בתחום ה-Senior Living – השקעה מעניינת למשקיעים כשירים

Brookwood Estate USA היא שותפות של חברת ספיר-ברנובסקי הישראלית וחברת גארנר האמריקאית שהוקמה על בסיס הניסיון עתיר השנים של שותפיה בתחומי שוק ההון והנדל"ן. החברה מתמקדת בהשקעות וייזום של פרויקטים למגורים לבני הגיל השלישי באזור המיד-ווסט בארה"ב ובמדינת מישיגן בפרט, לצד פרויקטים למגורים בתצורות של מולטי-סינגל-פמילי ומקבצי דיור וביצוע עסקאות במסגרת Land Contract.

במבט ראשון, עבור משקיעים כשירים, זו נראית כמו עוד השקעה שרק עלולה לבלבל ולסבך את תיק ההשקעות. אולם, במבט שני, ההתמקדות בנישה של שוק הדיור בארה"ב עשויה לספק למשקיעים כשירים את הגיוון והפיזור החיוניים לתיק ההשקעות הכולל שלהם. ההשקעה בנדל"ן מאפשרת גיוון ביחס להשקעות הון-סיכון או השקעות בשוקי ההון ואילו ההשקעה בתת-סקטור של תחום הנדל"ן – פרויקטים למגורים לבני הגיל השלישי – עשויה לאפשר פיזור אפקטיבי במסגרת תיק השקעות הנדל"ן הכולל של המשקיע הכשיר.

השורה התחתונה – הערך הייחודי שלנו

אפשר להרבות במלים ולהסביר מדוע דווקא תחום ה-Senior Living יהנה מצמיחה מואצת ובאיזה אופן הוא רוכב על גלים מאקרו ומיקרו כלכליים, אבל את זה נשמור לפעם אחרת, או נשמח להסביר פנים מול פנים. הערך הייחודי שלנו ב-Brookwood Estate USA, הוא ההבנה העמוקה שלנו בצרכים של המשקיע הכשיר וביכולת ניהול הסיכונים המעמיקה שלנו. אנחנו יוזמים השקעות, מבצעים ומנהלים וגם שותפים בהשקעות אותן אנחנו משווקים למשקיעים כשירים.

הניסיון המעמיק שלנו והשילוב הייחודי שלנו בהבנה של המערכת הפיננסית על כל רבדיה, משוק ההון, דרך השקעות אלטרנטיביות והשקעות בתחום הנדל"ן, מאפשר לנו תמיד לראות את התמונה הגדולה ולא לפספס את היער.

רוצים לשמוע עוד? נשמח להכיר ולהקשיב בשאיפה להיות שותפים באחת ההשקעות הייחודיות שלנו.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).