פרויקטים למגורים עבור בני הגיל השלישי תופסים תאוצה בעולם המערבי בכלל ובארה"ב בפרט. התארכות תוחלת החיים, המודעות לחשיבותה של איכות החיים והמוביליות הגיאוגרפית הגבוהה בארה"ב תומכים את המשך המגמה – עלייה בביקוש לדיור מותאם וייעודי עבור אוכלוסיית גיל הזהב. המיקוד שלנו, ב-Brookwood Estates, באזור מישיגן, אינו מקרי. המגמות הדמוגרפיות והכלכליות מדגישות את ההזדמנות עבור משקיעים ישראלים שרוצים לגוון את תיק ההשקעות שלהם ולרכוש בית בפרויקטים בתחום ה-Senior Living.

מישיגן והגיל השלישי – מאפיינים עיקריים

מדינת מישיגן ממוקמת בלב אזור המערב התיכון של ארה"ב והיא מכונה "מדינת האגמים הגדולים". היא מוקפת בארבעת האגמים הגדולים ביבשת צפון אמריקה, מה שמעניק לה את קו החוף הארוך ביותר מבין כל המדינות בארה"ב. המדינה מתהדרת בנופים מרהיבים ומציעה מגוון רחב של פעילויות חוץ לאורך כל השנה.

מבחינה כלכלית, מישיגן ידועה בעברה כמרכז תעשיית הרכב האמריקאית, עם דטרויט, העיר הגדולה במדינה, המכונה "עיר המכוניות". בשנים האחרונות, המדינה עוברת גיוון כלכלי, עם צמיחה בתחומי הטכנולוגיה, החקלאות והתיירות. ערים כמו אן ארבור (Ann Arbor) מתפתחות כמרכזי חדשנות וטכנולוגיה, מושכות סטודנטים רבים ובוגרי תארים המחפשים תעסוקה.

האוכלוסייה במדינה מונה כ-10 מיליון תושבים ומאז מגפת הקורונה היא נהנית מהגירה חיובית פנים-מדינתית של אוכלוסייה ממדינות יקרות המחפשים איכות חיים גבוהה במחיר סביר יותר. במישיגן ניתן להצביע על גידול באוכלוסייה המבוגרת, חלקו בשל ההזדקנות הטבעית של האוכלוסייה וחלקו בשל הגירה של פורשים הבוחרים במישיגן כיעד איכותי לפרישה. איכות השירותים הרפואיים, עלות המחייה, ריבוי פעילויות הפנאי והחוץ, הם בין הגורמים התומכים את הביקוש למגורים במדינה מצד אוכלוסיית גיל הזהב.

בהקשר הנדל"ני, במישיגן הממשל מעודד פיתוח פתרונות דיור לגיל השלישי באמצעות תמריצי מס ומענקים. בהשוואה למדינות החוף המזרחי והמערבי, מחירי הנדל"ן נותרו סבירים ומאפשרים כניסה נוחה יותר לשוק מצד משקיעים או אזרחים המעוניינים להעתיק את מקום מגוריהם בתוך ארה"ב. עלות הבית החציונית במדינה עמדה נכון ליוני 2024 על 274,000 דולר, מחיר המגלם עלייה של 5.6% ביחס לשנה שעברה. לשם השוואה, מחיר הבית החציוני בארה"ב, בחודש יוני השנה, עמד על כ-440,000 דולר, מה שמשקף עלייה של 4% ביחס לשנה שעברה.

להשקיע מרחוק – איך מגשרים על פערי הידע והמרחק?

בהשקעות נדל"ן ידועה חשיבותה של ההיכרות האינטימית עם השוק המקומי, אזור ההשקעה, הרשויות והאוכלוסייה. על מנת להבטיח השקעה מוצלחת, לא מספיק להתבסס על המגמות הדמוגרפיות והכלכליות, ונדרש תהליך ניהול סיכונים מחמיר המבוססת על ניסיון וידע מקומיים. עבור ישראלים, השקעה מעבר לים עלולה להיות חסם משמעותי.

אז איך אפשר להשקיע מרחוק ולהיות רגועים? כאשר משקיעים יחד עם שותפים מקומיים ובאמצעות מעטפת ניהול וייעוץ מקיפה, אפשר לגשר על הפערים ולממש את הפוטנציאל של שוק הנדל"ן בארה"ב בכלל ושל מישיגן בתחום ה-Senior Living בפרט.

אצלנו בברוקווד, לכל פרויקט נפתח חשבון נאמנות נפרד בפיקוח של אחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. אחד השותפים המקומיים שלנו היא חברת Garner Properties, חברת ניהול הנכסים הגדולה ביותר במדינת מישיגן ואחת הגדולות בארה"ב. הניסיון הרב והמשותף שלנו, כולל בין היתר, הקמה בשלבים שונים, של ארבעה מתחמי דיור לגיל השלישי הכוללים יותר מ-700 יחידות דיור. ההתמקדות שלנו בשוק הנדל"ן של מישיגן בשנים האחרונות, העניקה לנו ידע מעמיק והיכרות קריטית עם הגורמים הרבים בתהליכי הקמה או שיפוץ של נכסי נדל"ן. מאחורינו מספר רב של עסקאות מוצלחות, ולא פחות חשוב, אנחנו משקיעים בעצמנו בכל פרויקט. אנו מתגאים בתהליך ניהול הסיכונים המחמיר שלנו ומציעים כיום מספר פרויקטים הפתוחים להשקעה במדינה.

השורה התחתונה

שוק הנדל"ן בתחום הדיור לגיל השלישי במישיגן מציע הזדמנויות מעניינות למשקיעים ישראלים. המגמות הדמוגרפיות החיוביות, יחד עם היתרונות הייחודיים של מישיגן, יוצרים פוטנציאל השקעה אטרקטיבי. כמו בכל השקעה, חשוב לגשת להשקעות אלו מתוך הבנה מעמיקה של השוק המקומי והרגולציה הרלוונטית. עבור משקיעים ישראלים המעוניינים להיחשף לתחום, כדאי לשקול שיתופי פעולה עם גורמים מקומיים, לבצע מחקר שוק מקיף, ולהיעזר בייעוץ משפטי ופיננסי מקצועי.

יחד איתנו, בברוקווד, תוכלו ללכת צעד אחר צעד, ולהשקיע בדיור יוקרתי לגיל השלישי במישיגן, השקעה שעשויה להיות תוספת מעניינת ומגוונת לתיק ההשקעות שלכם.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

תחום ההשקעות האלטרנטיביות צמח בשנים האחרונות; תחילה על רקע סביבת הריבית הנמוכה שאפיינה את מרבית השווקים בעולם המערבי, וכעת כתוצאה מהצורך (והרצון) בגיוון תיק ההשקעות. שוק הנדל"ן, שהוא השוק הגדול בעולם במונחי שווי, נחשב כאפיק השקעה אלטרנטיבי לשוקי ההון. בשוק הענק הזה, אפשר למצוא סקטורים ותתי סקטורים רבים. למשל, תחת סקטור הדיור, אפשר למנות תתי-סקטורים כמו דיור לסטודנטים, או סוגים שונים של קומפלקסים של דיור כמו מולטי-פמילי. בהקשר זה, אנו רואים בפרויקטי דיור עבור אוכלוסיית הגיל השלישי, בסקטור ה-Senior Living, הזדמנות השקעה מעניינית הראויה לבחינה.

הגיל השלישי – רציונל ההשקעה

אוכלוסיית הגיל השלישי, המכונה גם "גיל הזהב", מתייחסת באופן עקרוני לגילאי 65+. הכינוי "גיל הזהב" רואה בתקופת החיים שבגילאים אלו כתקופה בעלת פוטנציאל גבוה של איכות חיים, ולא בכדי. במרבית המקרים, בני הגיל השלישי נמצאים בגמלאות והם נהנים מהזמן הפנוי ומההון העצמי שצברו לאורך שנות עבודה רבות.

ההשקעה בשירותים ומוצרים עבור אוכלוסייה זו, מבוססת על כמה עקרונות:

גידול באוכלוסייה המבוגרת – בשנים אלה דור ה"בייבי בום", אלה שנולדו לאחר מלחמת העולם השנייה, מגיע לגיל הפרישה. דור זה נודע בקצב הילודה הגבוה – במשך 19 שנים נולדו בארה"ב לבדה 77 מיליון אמריקאים, לעומת 49 מיליון בדור שקדם לו. המשמעות היא גידול משמעותי באוכלוסייה זו בשנים הקרובות.

התארכות תוחלת החיים – הקידמה הטכנולוגית, איכות הרפואה והעלייה במודעות לאורח חיים בריא הובילו לעלייה משמעותית בתוחלת החיים בעשורים האחרונים. מגמה זו, שצפויה להימשך, מגדילה את מספר האנשים המבוגרים בכל רגע נתון ותומכת את המשך הביקוש לשירותים ומוצרים יעודיים עבורם.

שינויים בהעדפות דיור- אנשים מבוגרים מעדיפים בדרך כלל לגור במתחמים ובקהילות המספקים להם שירותים ופעילויות המותאמים לצרכים שלהם.

יציבות כלכלית וביקוש יציב – כאמור, בני הגיל השלישי נחשבים ליציבים כלכלית וההון שצברו לאורך השנים מאפשר להם לצרוך שירותים ומוצרים איכותיים, גם בעלויות גבוהות. הם מושפעים פחות ממחזורי הכלכלה ואינם עובדים, ולכן נחשבים בעלי ביקוש יציב.

מאפייני פרויקט דיור לגיל השלישי

פרויקטי דיור לגיל השלישי מתאפיינים במגוון תכונות ייחודיות המותאמות לצרכים המיוחדים של אוכלוסייה מבוגרת. התכנון האדריכלי מתחשב בצרכי הנגישות של הגיל השלישי ברמת דירת המגורים וברמת המתחם – ריאות ירוקות, מסלולי הליכה ועוד. מעבר לתכנון ניתן למצוא בפרויקטים עבור גיל הזהב גם מגוון רחב של שירותים, משירותי ניקיון וכביסה בסיסיים ועד לטיפול רפואי וסיעודי מתקדם, שירותי הסעדה ועוד.

היבט מרכזי נוסף הוא דגש על פעילויות חברתיות ותרבותיות. פרויקטי Senior Living משלבים מרכזי פעילות, אולמות הרצאות וחללים משותפים המעודדים אינטראקציה בין הדיירים. פעילות הפנאי והקהילתיות המתאפשרת בפרויקטים מסוג זה מסייעים בשמירה על הפעילות המנטלית והחברתית של בני הגיל השלישי וממלאים את  הזמן הפנוי שיש להם.

מדינת מישיגן – הגיל השלישי במרכז

מדינת מישיגן, הנמצאת  באזור המערב התיכון של ארה"ב, מתבלטת בהיותה יעד אטרקטיבי להשקעות בתחום הדיור לגיל השלישי. המגמות הדמוגרפיות מצביעות על גידול מתמיד באוכלוסייה המבוגרת. לפי התחזיות עד שנת 2030, קרוב לרבע מתושבי המדינה יהיו בני 60 ומעלה. מגמה זו נובעת הן מהזדקנות האוכלוסייה המקומית והן מהגירה של אזרחים ותיקים ממדינות אחרות, המוצאים במישיגן יעד אטרקטיבי לפרישה.

האטרקטיביות של המדינה ליעד פרישה באה לידי ביטוי באיזון הייחודי שהיא מציעה בין עלות המחייה לבין איכות חיים גבוהה. בהשוואה למדינות החוף המזרחי והמערבי, מחירי הנדל"ן והוצאות המחיה במישיגן נמוכים יחסית, מה שמאפשר לאנשים מבוגרים למקסם את חסכונותיהם, ומבלי להתפשר על רמת השירותים והנוחות להם הם זקוקים.

המדינה גאה במערכת בריאות מפותחת, הכוללת מרכזים רפואיים מובילים ומוסדות מחקר מתקדמים. ערים כמו אן ארבור מציעות גישה לטיפול רפואי ברמה עולמית, גורם קריטי עבור אוכלוסייה מבוגרת. הסביבה הטבעית העשירה של מישיגן מהווה גורם משיכה נוסף. עם אלפי אגמים, יערות נרחבים וקו חוף ארוך, המדינה מספקת אפשרויות רבות לפעילויות חוץ ופנאי.

השורה התחתונה – הזדמנות להשקעה

ניתוח הגורמים הדמוגרפיים והמאפיינים של האוכלוסייה המבוגרת מחזק את התיזה בדבר השקעה בפרויקטים לגיל השלישי. כחלק מהפעילות שלנו בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן האמריקאי זיהינו כי מתפתח מחסור בפרויקטים למגורים בתחום ה-Senior Living.

אנחנו, בברוקווד אסטייט ארה"ב, החלטנו להתמקד במדינת מישיגן, ואנו בונים מאות בתים במספר מתחמים יוקרתיים לבני הגיל השלישי. הפרויקטים שאנו מקדמים מבוצעים תחת ניהול סיכונים מחמיר ומתבססים על המגמות הדמוגרפיות, נתוני השוק השונים והם מותאמים לצרכים של האוכלוסייה השלישית.

נשמע מעניין? נשמח למסור לכם פרטים נוספים.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

אצלנו בברוקווד אסטייט ארה"ב תוכלו למצוא השקעות משני הסוגים, ולהבין איזו עסקה מתאימה לכם, כמשקיעים.

סיכון, סיכוי והקשר ביניהם

סיכון-סיכוי הוא מושג מרכזי בעולם ההשקעות המתאר את היחס בין הפוטנציאל לרווח (הסיכוי) לבין האפשרות להפסד (הסיכון) בהשקעה מסוימת. זהו עיקרון בסיסי המנחה משקיעים בקבלת החלטות השקעה ומהווה תשתית מרכזית עליה נבנות עסקאות ומתומחרים נכסים בשווקים השונים. הסיכון, כאמור, הוא מידת אי הוודאות שבהשקעה והאפשרות להפסד כספי ואילו הסיכוי הוא הפוטנציאל לרווח או תשואה חיובית בגין ההשקעה.

ככלל, ככל שהסיכון גדל כך גם הסיכוי עולה, קרי, התשואה הפוטנציאלית על ההשקעה. אפשר להבין את היחס בין השניים כיחס של תמורה או פיצוי. המוטיבציה לנטילת הסיכון מתוגמלת בסיכוי לתשואה גבוהה. וכמובן, גם ההיפך. כאשר הסיכון נמוך נצפה לתשואה נמוכה יחסית בגין נטילת הסיכון.

מה מגדיר את הסיכון? ישנם פרמטרים רבים בהתאם לאופי וסוג ההשקעה שמשפיעים על מידת אי הוודאות שלה. משך ההשקעה, סיכונים רגולטוריים, תחרות, רמת מינוף, יחס נזילות, סיכונים תפעוליים, מורכבות ההשקעה – כל אלה הם רק דוגמאות ועל כל עסקה להיבחן לגופה.

עסקת נדל"ן תזרימית – מאפיינים וסיכונים

עסקה תזרימית משמעותה השקעה בנכס מניב, כלומר, נכס שמייצר הכנסות באופן שוטף. בעולם הנדל"ן נכסים מושכרים והתמורה המתקבלת מייצרת תשואה שוטפת על הנכס, ללא קשר לעלייה או ירידה בערכו. לדוגמה, נכס שנרכש ב-100,000 דולר ומניב הכנסה חודשית של 5,000 דולר משקף תשואה שנתית של 6%. חשוב להבין כי מדובר בתשואה ברוטו וממנה יש לנכות את ההוצאות השוטפות על הנכס, כגון אחזקה, מיסוי וכמובן הוצאות מימון.

המהות של עסקה תזרימית היא יצירה של תזרים מזומנים חיובי. ככזו היא מספקת וודאות לרוכשים ומקטינה את הסיכון ביחס לעסקאות אחרות, שכן היא מייצרת הכנסה החל ביום הראשון לאחר רכישת הנכס. החיסרון בעסקה תזרימית הוא שהסיכוי, כלומר, התשואה הפוטנציאלית, היא גם מוגבלת בהתאם למשוואת הסיכון-סיכוי. במרבית המקרים נכסים מניבים מתומחרים במחירי שוק וכדי ליהנות מרווחי מכירת הנכס נדרשת עליית מחירים בשוק.

עסקה נדל"ן יזמית – מאפיינים וסיכונים

עסקת יזמית מתייחסת להשקעה בפרויקטים הכוללים פיתוח, בנייה או שדרוג משמעותי של נכסים. ייזום משמעותו גם סיכון, שכן מדובר בתהליך הכולל מידת אי וודאות גדולה וחשוף לכשלים וסיכונים שונים. בהתאם לכך הסיכוי, או התשואה, הוא גבוה.

מהותה של עסקה יזמית היא השגת תשואה בזמן קצר יחסית המבוססת על קנייה במחיר נמוך ממחיר השוק (מסיבות שונות) והשבחת הנכס ומכירתו או השכרתו מחדש בתוך זמן קצר-בינוני. דמיינו נכס מוזנח שזקוק לשיפוץ משמעותי ולכן נמכר במחיר שוק נמוך, או קרקע שנרכשת לטובת פיתוח ובנייה של פרויקט חדש על גביה. בשני המקרים הסיכון הגבוה יחסית מייצר גם פוטנציאל לתשואה משמעותית גם בהינתן מחירי שוק יציבים.

עסקאות יזמיות ותזרימיות עם ברוקווד אסטייט ארה"ב

ההתמחות שלנו בשוק האמריקאי, שהוא שוק הנדל"ן המפותח בעולם, מאפשרת לנו להוביל עסקאות יזמיות ותזרימיות. פרויקטי הדגל שלנו בתחום היזמי הם מתחמי הדיור לגיל השלישי. אנו מאתרים ורוכשים קרקעות, מוציאים היתרי פיתוח ובנייה, מובילים את השלב הביצועי של הפרויקט, משכירים ובהמשך מוכרים את המתחם כולו, בדרך כלל לגופים מוסדיים. על מנת לצמצם את הסיכון היזמי בפרויקטים שלנו אנחנו מבצעים תהליכי ניהול סיכונים מחמירים ופועלים אך ורק באזורים בהם אנו צופים מגמות מאקרו ומיקרו שתומכות את הביקוש ביחס להיצע.

בהקשר התזרימי פיתחנו מודל ייחודי – "המולטי של הסינגל". מדובר בצורת רכישה ייחודית; השקעה מוגבלת בקבוצת נכסים מניבים, עם פוטנציאל לייצר תשואה תזרימית מהיום הראשון. במקרים מסוימים אנו משלבים בעסקאות אלה גם רכיבים יזמיים כמו שיפוץ והשכרה מחדש, מעבר למודל Land Contract ועוד.

אז אתם משקיעים של ייזום או של תזרים? צרו איתנו קשר ונשמח להבין יחד איזו משוואת סיכון-סיכוי מתאימה לכם.

"מרוב עצים לא רואים את היער", פתגם אלמותי שממחיש את הקושי בזיהוי התמונה הגדולה. עודף של פרטים שמקשה על ראיית התמונה הכוללת. איך זה קשור להשקעות ולמשקיעים כשירים?  מטבע הדברים, משקיעים אמידים וכשירים נחשפים להצעות השקעה רבות. אלה עלולות לעתים לבלבל את המשקיע ולגרום לו לפספס את התמונה הגדולה – את תיק ההשקעות שלו. איך ניתן לברור בין ההשקעות השונות ולקבוע האם השקעה מסוימת עשויה להיות רלוונטית לצרכים של המשקיע? בואו נצלול פנימה.

משקיע כשיר – המאפיינים היבשים והמאפיינים המהותיים

לפי החוק בישראל משקיע כשיר הוא אדם העונה על מספר קריטריונים. מבלי להיכנס להגדרות הספציפיות, כולן מאפיינות אדם אמיד שהוא בעל הכנסה גבוהה במיוחד או הון נזיל גבוה במיוחד. סיווג של משקיע ככשיר מאפשר להקל בדרישות הרגולטוריות מצד הגופים הפיננסיים וגופי ההשקעות השונים. בהעדרו, כל הצעה להשקעה מחויבת בתשקיף ופיקוח של הרשות לניירות ערך ובמקרה של השקעות המשווקות למשקיעים כשירים אין צורך בכך, מה שמאפשר גמישות ויכולת תגובה מהירה בעולם ההשקעות.

ההיגיון שבבסיס התקנות הוא סיבולת גבוהה לסיכון שיש למשקיע הכשיר ויכולתו להבין מוצרים פיננסיים מורכבים, וכן, גם יכולתו להתמודד עם השקעות כושלות היא גבוהה יותר ביחס למשקיע שאינו כשיר. ובכל זאת, עם ריבוי הנכסים וההשקעות היכולת של המשקיע הכשיר לנהל סיכונים ו"לראות" את תיק ההשקעות שלו עלולה להצטמצם ולגרום לחשיפה גבוהה ולא מנוהלת לסיכון.

האתגר של המשקיע הכשיר – פיזור וגיוון אפקטיבי

בעולם ההשקעות גיוון ופיזור הם עקרונות מרכזיים שתפקידם למתן את התנודתיות בתיק ולאפשר למשקיע לצלוח תקופות של משבר בשווקים. על רגל אחת, עקרון הפיזור מבוסס על עבודת המחקר של הכלכלן זוכה פרס נובל, הארי מרקוביץ', שהוכיח כי פיזור עד לרמה מסוימת במסגרת השקעה במניות מפחית את התנודתיות אך לא את התשואה. עקרון הגיוון, משלים לעקרון הפיזור, מבטא את החשיבות בשילוב של השקעות מתחומים ושווקים שונים שיכולים לספק מעין אלמנט של הגנה על בסיס קורלציות שונות בין השווקים והתחומים.

כאשר תיק ההשקעות גדל איתו גם עולה החשיפה לסיכון, מה שמאפיין תיקי השקעות של משקיעים כשירים. בהקשר זה, ריבוי ההשקעות המשווקות למשקיעים כשירים עלולות ליצור אצלם, בהיעדר ניהול מקצועי, הרואה את התמונה השלמה, חשיפת יתר לסיכונים. האתגר של משקיעים כשירים הוא לראות בכל רגע את התמונה השלמה, את תיק ההשקעות שלהם ולא רק את ההשקעות, או העצים, שביער שלהם. האתגר שלהם הוא לוודא כי הפיזור והגיוון בתיק ההשקעות שלהם הוא אפקטיבי ועונה על הצרכים שלהם.

פרויקטים בתחום ה-Senior Living – השקעה מעניינת למשקיעים כשירים

Brookwood Estate USA היא שותפות של חברת ספיר-ברנובסקי הישראלית וחברת גארנר האמריקאית שהוקמה על בסיס הניסיון עתיר השנים של שותפיה בתחומי שוק ההון והנדל"ן. החברה מתמקדת בהשקעות וייזום של פרויקטים למגורים לבני הגיל השלישי באזור המיד-ווסט בארה"ב ובמדינת מישיגן בפרט, לצד פרויקטים למגורים בתצורות של מולטי-סינגל-פמילי ומקבצי דיור וביצוע עסקאות במסגרת Land Contract.

במבט ראשון, עבור משקיעים כשירים, זו נראית כמו עוד השקעה שרק עלולה לבלבל ולסבך את תיק ההשקעות. אולם, במבט שני, ההתמקדות בנישה של שוק הדיור בארה"ב עשויה לספק למשקיעים כשירים את הגיוון והפיזור החיוניים לתיק ההשקעות הכולל שלהם. ההשקעה בנדל"ן מאפשרת גיוון ביחס להשקעות הון-סיכון או השקעות בשוקי ההון ואילו ההשקעה בתת-סקטור של תחום הנדל"ן – פרויקטים למגורים לבני הגיל השלישי – עשויה לאפשר פיזור אפקטיבי במסגרת תיק השקעות הנדל"ן הכולל של המשקיע הכשיר.

השורה התחתונה – הערך הייחודי שלנו

אפשר להרבות במלים ולהסביר מדוע דווקא תחום ה-Senior Living יהנה מצמיחה מואצת ובאיזה אופן הוא רוכב על גלים מאקרו ומיקרו כלכליים, אבל את זה נשמור לפעם אחרת, או נשמח להסביר פנים מול פנים. הערך הייחודי שלנו ב-Brookwood Estate USA, הוא ההבנה העמוקה שלנו בצרכים של המשקיע הכשיר וביכולת ניהול הסיכונים המעמיקה שלנו. אנחנו יוזמים השקעות, מבצעים ומנהלים וגם שותפים בהשקעות אותן אנחנו משווקים למשקיעים כשירים.

הניסיון המעמיק שלנו והשילוב הייחודי שלנו בהבנה של המערכת הפיננסית על כל רבדיה, משוק ההון, דרך השקעות אלטרנטיביות והשקעות בתחום הנדל"ן, מאפשר לנו תמיד לראות את התמונה הגדולה ולא לפספס את היער.

רוצים לשמוע עוד? נשמח להכיר ולהקשיב בשאיפה להיות שותפים באחת ההשקעות הייחודיות שלנו.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

בשנים האחרונות עלה קרנן של ההשקעות האלטרנטיביות, בעיקר על רקע סביבת הריבית הנמוכה שאפיינה את מרבית השווקים בעולם המערבי והמחירים הגבוהים של שוקי ההון שהציגו ביצועים יוצאי דופן. אמנם, בשנתיים האחרונות סביבת הריבית השתנתה מן הקצה אל הקצה ועלתה בחדות במסגרת ההתמודדות עם הלחצים האינפלציוניים, ועדיין, להשקעות אלטרנטיביות יש תפקיד חשוב בכל תיק השקעות ובכל תקופה.

אפיקי השקעה אלטרנטיביים – הרציונל

ההיגיון שבבסיס תחום ההשקעות האלטרנטיביות הוא פיזור וגיוון תיק ההשקעות בתחומים שלהם קורלציה נמוכה לשוקי ההון. אם בעבר מרבית תיקי ההשקעות התאפיינו בהשקעה במניות (סיכון גבוה) ובאגרות חוב (סיכון נמוך-בינוני), כיום תיקי ההשקעות כוללים גם חשיפה לאפיקי השקעה אחרים, שאינם בהכרח סחירים בשוקי ההון.

השקעות אלטרנטיביות, כפי שניתן להבין משמן, מהוות חלופה להשקעה המסורתית בשוקי ההון. החשיבות של חלופה כזו היא בדמות הפיזור שהיא מעניקה ובייחוד בהיותה בעלת קורלציה נמוכה לשוקי ההון המאפשרת למתן את התנודתיות של תיק ההשקעות ולצלוח תקופות משבריות בצורה טובה יותר. כמו כן, הגיוון שמציעות השקעות אלטרנטיביות, כפי שנפרט מיד, מגדיל את יכולת ההתאמה בהשקעה לצרכים של המשקיע ולפרופיל הסיכון שלו.

תחומי ההשקעות האלטרנטיביות

באופן כללי, תחום ההשקעות האלטרנטיביות הוא רחב מאוד, ובכל זאת ניתן למנות שלושה תחומים עיקריים:

• נדל"ן – השקעות נדל"ן, משחר ההיסטוריה, הן פופולריות מאוד, ובשנים האחרונות בעיקר על רקע סביבת הריבית הנמוכה שדחפה את שוקי הנדל"ן לעליות עד לשינוי המדיניות בשנה שעברה. במסגרת תחום ההשקעות האלטרנטיביות פותחו מכשירים רבים המאפשרים חשיפה לנדל"ן שלא בהכרח באמצעות רכישה של שטח או מבנה במובן המסורתי.
• חוב – תחום החוב, על סוגיו השונים, הוא כללי בפני עצמו ומאפשר חשיפה לתחומים שונים, כמו נדל"ן, פעילות עסקית של חברות ואף אשראי צרכני. הקידמה הטכנולוגית שבאה לידי ביטוי במודלי חיתום משוכללים וברשתות P2P הפכו את תחום החוב להשקעה פופולרית בקרב המשקיעים, פרטיים ומוסדיים כאחד.
• השקעות פרטיות – קרנות הון-סיכון, קרנות גידור או קרנות PE מאפשרות למשקיעים חשיפה בשלבים מוקדמים או מאוחרים לפעילות העסקית של חברות בתחומים שונים או חשיפה לאסטרטגיות השקעה מתקדמות, השמורות בדרך כלל למשקיעים אמידים במיוחד.

נדל"ן כהשקעה אלטרנטיבית

תחום הנדל"ן, כאמור, אחד המרכזיים מבין ההשקעות האלטרנטיביות, מספק פיזור וגיוון לתיק ההשקעות. מכשירי ההשקעה השונים המאפשרים חשיפה אלטרנטיבית לנדל"ן שלא באמצעות השקעות סחירות בשוק ההון, מגוונים בעצמם – חלקם מציעים הכנסה שוטפת לאורך תקופת ההשקעה וחלקם מבוססים על מכירה במחיר גבוה לאחר השבחה לאחר תקופת השקעה הנעה בין מספר חודשים לשנים.

עיקר ההשקעות בתחום נחלקות לשני סוגים: השקעות אקוויטי (Equity) בהן המשקיע רוכש בעלות או אחוזי בעלות על נכס מסוים, והשקעות חוב (Private Debt) בהן המשקיע רוכש חלק מהלוואה הניתנת ליזם או בעל נכס כנגד שיעבוד על הנכס. כלומר, חשיפה לנדל"ן מתאפשרת בצורות שונות ולכל אופן השקעה יתרונות וחסרונות משלו.

יתרה מכך, תחום הנדל"ן בהיותו מגוון, מאפשר חשיפה באמצעות מכשירים וסקטורים שונים. ניתן להשקיע בנדל"ן מסחרי, בתחום התשתית, בסקטור הנדל"ן החקלאי, דאטה-סנטרים, מלונאות ותיירות, מגורים ועוד. לכל תחום מאפיינים משלו והוא מושפע באופן ייחודי ממצב השוק, שיעור הריבית, מגמות דמוגרפיות ומנתונים מאקרו ומיקרו כלכליים רבים שחשוב להכירם.

השקעות נדל"ן בחו"ל – השקעה בקבוצה

אחת מצורות ההשקעה השכיחות בנדל"ן, כאפיק אלטרנטיבי לשוקי ההון, מבוצעת בחו"ל ומאפשרת לקבוצת משקיעים פרטיים להיכנס כשותפים לעסקה. בשיטה זו, משקיעים מתחילים או משקיעים מנוסים יכולים להשיג חשיפה בסכומי השקעה נמוכים יחסית לפרויקטים בהיקפים גדולים ובנכסי נדל"ן בארה"ב, באירופה וברחבי העולם.

בדרך זו, ישנה חשיבות גדולה למקצועיות וניסיון החברה המנהלת את שותפות ההשקעה. תפקידה לאתר נכסים אטרקטיביים בשווקים בהם המחירים נמוכים בעוד התשואה הצפויה תהייה גבוהה, לקבוע את אסטרטגיית ההשקעה, לנהל ולבקר אותה וכל זאת לאחר ביצוע מעמיק של ניתוח הסיכונים שבהשקעה המבוסס על שלל נתונים.

שוק הנדל"ן האמריקאי הוא דוגמה טובה לשוק הכולל הזדמנויות רבות של השקעה, בשל גודלו העצום והשונות הגדולה בין אזורי ההשקעה השונים. ההיכרות המעמיקה שלנו עם אזור המיד-ווסט בארה"ב מאפשרת לנו לאתר עסקאות בעלות פוטנציאל שאנו מזהים שיניבו תשואות גבוהות למשקיעים וגם יספקו להם חשיפה אלטרנטיבית להשקעות המסורתיות בשוקי ההון.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

משקיעים יקרים,

לאחר שיתוף פעולה מוצלח ופורה של שנים רבות עם השותפים האמריקאיים, חברת גארנר, הוחלט לאחד את פעילות החברות תחת שם המותג Brookwood Estates.

החברה בשמה החדש תיקרא ברוקווד אסטייט ארה"ב ופעילותה מתמקדת בהשקעות וייזום של מתחמים יוקרתיים לגיל השלישי באיזור מישיגן, ארה"ב.
בנוסף תמשיך להתמחות כפי שפעלה לאורך 15 השנים האחרונות, בהשקעות נדל"ן בארה"ב שהוכיחו את עצמן כמוצלחות ביותר ביניהן פורטפוליוס של בתים, מולטי של סינגל Multi-Single Portfolio , פיתוח תחום ה Land Contract וקרנות השקעה וייזום בפרויקטים של נדל"ן.

החברה תמשיך ללוות את משקיעיה כפי שעשתה בעבר להשקעות מוצלחות ורווחיות לשנים רבות קדימה.

סיכום שנת 2023 ותחזיותינו ל 2024

איך תהיה שנת 2024?
זאת השאלה עליה נענה בסקירה זו.

שנת 2023 מסתיימת ומסתכמת כאחת השנים הקשות והכואבות שחוותה המדינה מאז הקמתה. אנו ננסה לכתוב סקירה זו תוך התעלמות מהפן האישי והרגשי, ככל שאפשר, והתמקדות בפן הכלכלי ובסיכום 'יבש' של תוצאות שנת 2023 בניסיון לחזות את שנת 2024.

מאחר והחברה שלנו עוסקת מזה שנים רבות בייזום וניהול עסקאות נדל"ן בארה"ב, הרי שלא תופתעו שאנו מסכמים קודם ובעיקר את תוצאות השוק בו פעילותנו מעבר לים במדינה שהיא ככל הנראה התומכת הגדולה ביותר בישראל – ארה"ב. שם, בהחלט מסיימים שנה טובה למדי ואם תרצו את הסיכום שלנו על ההתחלה…
אז ככל הנראה תתחיל שנה טובה נוספת לשוק האמריקאי.  

במבט מלמעלה ניתן להגיד שהמשק האמריקאי הצליח להתמודד עם העלאות הריבית ואף צמח ולא התרסק כפי שכלכלנים רבים צפו לו לנוכח הריבית הגבוהה. הנגיד האמריקאי יכול לסמן V גדול על היעד העיקרי שלו, הורדת האינפלציה תוך שמירה על כלכלה מתפקדת וצומחת.

מדד המחירים לצרכן-ארה"ב

גרף מדד המחירים לצרכן בארה"ב הנ"ל מדבר בעד עצמו. האינפלציה שהגיעה למעל
ל- 9% גררה את הריבית שעלתה בשנתיים האחרונות מ 0% ל 5.5% ויכולה הייתה לעשות שמות בכלכלה האמריקאית, להכניס אותה למיתון עמוק, להוריד את הבורסה, לייצר משבר בנדל"ן ולגרור את הבנקים לקריסה עמוקה לצד אבטלה גדולה.

אגב, יש כלכלנים שעדיין טוענים שכך זה יסתיים.

מאידך, במציאות, האינפלציה החלה לרדת בשלבים, לאט לאט. במרבית התחומים נצפתה האטה קלה, אבל הצרכן האמריקאי לא נעצר.

הפסימיים יגידו שנותרו לצרכן האמריקאי יתרות מתקופה הקורונה בגלל כל המענקים שהמדינה נתנה. כך גם נותרו יתרות ענק בבנקים שאפשרו להם לשרוד את התקופה. הצרכן האמריקאי עם הלוואות הענק לרכב או ללימודים שרד את שנת 2023 כשהוא ממתין בכיליון עיניים לירידת הריבית שתקל עליו בהלוואותיו והחזריו.

שוק הנדל"ן התפצל וזאת די בהתאם לתחזיות שכתבנו לקראת 2023. אל תגידו ארה"ב היא, אלא תגידו ארה"ב הן. ארה"ב הן אוסף מדינות וערים שונות בעלות מאפיינים מיוחדים וייחודיים לכל מקום.

וכך, הן אכן התפצלו בתוצאותיהן והתנהגותן והפיצול הינו גאוגרפי וסקטוריאלי.

בפן הגיאוגרפי, ראינו את מדינות החופים האופנתיות, אלו שמשכו את האמריקאים לגור ולהשקיע בהן, מאבדות אוויר – סן פרנסיסקו וכל האזורים האופנתיים סביבה, פלורידה שהיוותה מוקד משיכה גדול במשך העשור האחרון ואפילו מדינות הנפט הראו חולשה רבה.

לעומתן, מדינות פנימיות, פחות אופנתיות, שבהן ראינו מחסור בהתחלות בנייה, סבלו מפגיעה נמוכה בהרבה. כן ראינו פחות עסקאות והאטה בעליות המחירים. אבל מאידך, המחירים במרבית הסקטורים המשיכו לעלות ואיתם מחירי השכירות. גם אלו עם ירידת האינפלציה – נחלשו. נחלשו אך לא עצרו. והחשש הגדול מהתפרקות שוק השכירות או שוק המשכנתאות, לא התממש. ככל הנראה, מרבית השוכרים ולוקחי המשכנתאות, בשוק הפרטי, העדיפו להשתמש בחסכונותיהם מתקופת הקורונה או ששכרם לא נפגע ויכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא או שכר הדירה.

כאן אנו באמת רואים את הפיצול בין הנדל"ן הפרטי לבין הנדל"ן העסקי.

אנחנו יודעים שהנדל"ן הפרטי, דהיינו דירות ובתים למגורים, הינו הקשיח ביותר בשוק. ככל שיש עבודה, השוק עומד איתן עם ביקושים סבירים ולנוכח מיעוט התחלות בנייה, אולי אפילו נגדיר עם ביקושים קשיחים.

שוק ה SFR, הבתים הפרטיים, הוכיח חוזקה רבה ב 2023 ואיננו רואים סיבה שהביקושים בתחום יחלשו ב 12 החודשים הבאים. נסייג כמובן – אם שוק העבודה יספוג פגיעה משמעותית והאבטלה תעלה מעל ל 6%, בהחלט יכול שוק זה לסבול גם כן.

אנו יותר חוששים לשווקים המסחריים. פרויקטים של מולטי פמילי יצטרכו להשקיע ביצירת סביבה ייחודית, חברתית, עסקית או מבוססת גיל בכדי לשרוד רמות תפוסה הולכות ויורדות. אנו נותנים בשנת 2024 יותר סיכוי לפרויקטים שהשקיעו בשנים האחרונות בבידול. סביבות עבודה משותפות, פעילויות קהילתיות, ספורט, התנדבות משותפת ואף הגבלות גיל, כגון דיור מוגן או active adults שייצרו ייחוד ועניין ויאפשרו לשמור על ביקושים ערים ותפוסה גבוהה עם שכר דירה כלכלי.

ענפי המשרדים, המחסנים ומרכזי הקניות יסבלו השנה מתפוסה יורדת ועד אשר הריבית לא תרד לרמות של מתחת ל 4%, יתקשו מאד לאייש ולהשכיר ויסבלו מפגיעה משמעותית בהכנסות. התחרות בתחום עצומה, נבנו מיליוני יחידות, הרבה פרוייקטים מגיעים לתקופת המימון מחדש כשהם בתפוסה נמוכה והריביות גבוהות. ענפים אלו יעיבו ויחלישו את הכלכלה האמריקאית, אך לא יעצרו אותה. הם מסממני ההאטה הרצויה ולרגע כתיבת שורות אלו, איננו מפרשים אותם כסממני מיתון.

מדד S&P 500

ישראלים רבים נוהרים להשקעה במדדי המניות בארה"ב ובראשם מדד ה- S&P 500 שזכה לכינוי סנופי. העליות בשוק זה לנוכח הריבית הגבוהה יכלו להפתיע, אך, וכאן האבל המשמעותי… שימו לב בטבלה לביצועי שבע החברות המובילות את המדד. חברות כמו אפל, מיקרוסופט, אלפבית (גוגל), אמזון, נבידיה, טסלה ומטא (פייסבוק) הן שדחפו את עיקר המדד ב 2023 ונשאלת השאלה האם יש להן כוח לדחוף עוד שנה כזו או שמא יהיו אלו חברות אחרות. אולי בכלל כל השוק ייכנע לריבית הגבוהה. אנו נסתפק בלהגיד ששוק המניות בארה"ב גילה עוצמה. נתון חיובי מחד, אך האם מייצג את עוצמת הכלכלה כולה מאידך? איננו בטוחים.

 אינפלציה

על האינפלציה דיברנו. אנו סבורים שהיא תמשיך להסתובב סביב הרמות של ה -3% – רומזת ולא רומזת לנגיד האמריקאי להוריד את הריבית.

ריבית

אולי הסוגיה החשובה ביותר. פאוול אמר במפורש שבכוונתו להוריד את הריבית בשנת 2024. ככל שיתפרסמו נתונים יותר ברורים על האטה בכלכלה האמריקאית, כך זה יקל עליו ולהפך. נתוני אינפלציה גבוהה, שכר עולה או ביקוש לעובדים ידחה את המהלך החשוב של הורדת הריבית. אנו נצמד להערכת מרבית הכלכלנים ונעריך גם כן שהריבית תרד 3 או 4 פעמים ב- 12 החודשים הקרובים לרמות של 4% במקרה האופטימי או 4.5% עפ"י הקונצנזוס.

שער החליפין – שקל – דולר

אולי התחום שבו הכי מומלץ שלא להתנבא. ככלל נגיד שככל שהריבית בארץ נמוכה מזו השוררת בארה"ב, הרי שיש דחיפה לכיוון הדולר. ברור שיש גורמים רבים נוספים המשפיעים על המט"ח. ככל שהלחימה תארך וודאי שאם החזית הצפונית תהפוך למלחמה ממש, הרי שלא נופתע מעליות בדולר מול השקל. מאידך, כפי שראינו בתחילת הלחימה באוקטובר השער שחצה את רף ה- 4 שקלים לדולר, לא החזיק ברמה זו ארוכות וירד חזרה. אנו רואים שמשקיעים זרים חזרו להרגיש בנוח בארץ ככל שסיכויי המהפכה המשפטית התרחקו ומאידך ברור שהם חוששים מהורדת הדירוג לישראל העלולה להעלות את רמת הסיכון של המדינה. ככל שדירוג ישראל ירד במהלך 2024 והגרעון יעלה, גובר החשש לעליית שער החליפין.

התחזית שלנו: הנדל"ן בארה"ב בשנת 2024

הגענו לחלק העיקרי בסקירה זו. ראשית חשוב שננתח מהיכן אנו מגיעים כדי שנבין לאן אנו הולכים. כאמור כפי שניתחנו קודם, חלק מאפיקי הנדל"ן בארה"ב סבלו ב- 2023 ולהערכתנו ימשיכו להתקשות גם ב- 2024 והיינו נמנעים מהם עד לבהירות לגבי הריבית ברמת המאקרו ומועד סיום ההלוואות והמימון מחדש בכל פרוייקט ברמת המיקרו.

כפי שניתן לראות בגרפים מטה, מלאי הבתים נמצא בשפל ארוך ועל כן הביקושים חזקים מההיצע. כך אנו רואים בגרף התחתון משמאל שמספר העסקאות בשוק שקטן מאד החל להתאושש ברבעון האחרון ואיתו רמת המחירים שכפי שניתן לראות בשני הגרפים העליונים, חזרו גם הם לעלות לאחרונה. מדד קייס שילר הנחשב כמדוייק וצופה היטב פני העתיד מראה שמחירי הבתים שספגו האטה משמעותית עד אמצע 2023 החלו מאז להתאושש.

מדד קייס שילר

כמות העסקאות בבתים קיימים                                                   

אנו מעריכים שככל שסביבת הריבית בארה"ב תהיה נוחה יותר, המשכנתאות יוזלו והצרכן הפרטי האמריקאי לא יסבול מאבטלה בלתי צפויה, הרי שכמות העסקאות תעלה והמחירים יחזרו לעלות. מאידך, אם רמת הריבית תישאר על כנה, הרי שההתאוששות בכמות העסקאות תיעצר ומכאן יותר בתים יעמדו ללא עסקה ואז אם המוכרים ייכנעו, הרי שהמחירים ירדו כדי להתאים למשכנתאות היקרות או שהקונים שיחזרו לשוק, יבינו שאין ירידת מחירים באופק וירכשו במחירים הקיימים ואף למעלה מכך וזאת כדי להמנע ממחיר גבוה יותר בהמשך.

אנו ממשיכים לדבוק בדעה שתתי ענפים בתחום, כגון הדיור המוגן, הינם כמעט 'חסיני מיתון' ופחות מושפעים מרמת הריבית אלא מסביבת הביקושים שהינה משמעותית.

החברה שלנו ממשיכה בתנופת הפיתוח והבנייה בתחום הדיור המוגן במישיגן לצד פיתוח והרחבת תחום ה Land contract וצפויה להשלים את בנייתם של הפרויקטים בערים Taylor, Van Buren, Fenton ולקבל את היתרי הבנייה לפרויקט ב- Ann Arbor הכולל לצד בתים פרטיים לדיור מוגן גם שמונה בנייני דירות בני 3 קומות למהנדסים, הטכנאים, עובדי המפעלים והסטודנטים בעיר מבוקשת זו.

כאמור החברה איחדה את שם המותג Brookwood Estates וכעת כל המערכת, גם בישראל, קרויה תחת שם מותג זה בו החברה מאמינה ומשקיעה רבות.

קבלת הלוואות הבנייה הופכת למשימה קשה ומעכבת התחלות בנייה בכל הפרויקטים בארה"ב וכמובן גם בברוקווד. החברה הצליחה לעבור תהליכים מורכבים שבסופם אושרו לפרויקטים שלה סבסודי ריבית כחלק מהלוואות לבנייה ירוקה בתחומים ספציפיים כמו הדיור המוגן הנקראות Cpace ואף הלוואות מצוינות מסובסדות לחלוטין הקרויות HUD. עצם יכולתה של חברה עם מקורות ישראליים לקבל תמיכה ממשלתית כזו, הינה בהחלט  עדות חשובה ויוקרתית.

בתחום המולטי סינגל, אותו החברה מנהלת מזה שנים רבות, החברה ממשיכה במדיניות ברורה של פינוי דיירים, שיפוץ הבתים והעמדתם למכירה כמכירת LC או כמכירה רגילה. לעיתים מדיניות ניהול זו מעכבת את קבלת שכר הדירה לנוכח תפוסה נמוכה, אך הדבר מאפשר מכירת בתים ברווח, השארת רווחי הפרויקט והחזרת כספי בעלי המניות שהיא תמיד יעד עליון. אין ספק שירידת ריבית תסייע לחברה רבות בתכוניותיה העסקיות והיא צפויה להגיע בדיוק בזמן הנכון.

לסיכום, אנו מניחים שהסביבה המאקרו כלכלית ב 2024 תהיה נוחה להרחבת והעמקת פעילות החברה בתחומי הבתים הפרטיים ובבתי הענפים בהם היא מתמקדת.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).