כשהספר שלי סיפר לי שהוא נכנס עכשיו להשקעות בבורסה ב- AI, החלטתי שעם הרגיעה היחסית במצב הבטחוני, הגיע הזמן לכתוב מאמר שכולו סיכונים. להפחיד אתכם קצת 😉

אדם נחשף לסיכונים מרגע לידתו ולמעשה אפילו במקום המוגן ביותר, במהלך ההיריון.
מרגע לידתנו, הורינו מקפידים שלא נכניס לפה משהו אסור, שנאכל בזמן, שניזהר איפה שאנחנו דורכים.
סיכונים וניהול סיכונים מלווים אותנו בכל מקום בחיינו. למעשה כל מלאכת הנהיגה, או יציאה לרחוב הינה בחזקת ניהול סיכונים אחד גדול.
לכל אחד מאיתנו, גישה שונה לסיכון, רואים את זה בכביש, בבחירות בחיים ובבחירת ההשקעות שלנו.

לאחר רצף של שנות עלייה בבורסה בארה"ב ובישראל, ועלייה אינסופית במחירי הנדל"ן בשתי המדינות, משקיעים מתחילים לשכוח את הסיכונים שטמונים בכל השקעה.

לא אחזור על הדברים הבאנליים, אבל כן הייתי מציע לכם תרגיל מחשבתי.

קחו את התשואה שקיבלתם בכל השקעה או כל השקעה שברצונכם לעשות ותהפכו את הפלוס למינוס. נניח והרווחתכם 20% על השקעה כלשהי. כעת תדמיינו כיצד תגיבו אם תפסידו 20% על אותה השקעה?

איך הייתם מרגישים? תהיו כנים עם עצמכם.

אם אינכם יכולים לסבול את המחשבה על ההפסד הזה – אל תשקיעו. הגעתם לנקודת הסיכון שלכם.

אפשר להעמיק באמצעות מנהלי השקעות מורשים ולבחון באמצעות שאלונים מוכרים מהי אותה נקודה אישית שלנו וממנה לקבוע מהי החשיפה המקסימלית לסיכון בהשקעה שאתם מוכנים לשאת.

זה המבחן הפשוט והבסיסי שעל כל משקיע לעשות, וברור שיש השקעות שבהן הסיכון כל כך נמוך שמבחן כזה הינו מיותר כמו פקדון בבנק או קרן כספית.

עכשיו תסתכלו במראה, אם אתם מסוגלים לעכל הפסד כזה, אתם ראויים לרווח. לפוטנציאל הרווח.

לאחרונה חוויתי מספר שיחות בהן הבהירו לי משקיעי נדל"ן שהם כבר לא מתרגשים מרווח של 8% או 10% שפרויקט כזה או אחר עשה. למעשה,הם מאוכזבים ש- 8% זה כל מה שהפרויקט עשה.

עניתי שאני מאחל להם, ולא בציניות… שכל השקעותיהם יעשו רק 8-10% ובליבי התחיל לכרסם החשש.
אותו סוג חשש שהרגשתי לפני התפוצצות הדוט קום ב- 2020, הבנקים בארה"ב ב- 2008 והירידות החדות בבורסה עם תחילת אירועי יוון ב- 2011, עליות הריבית החדות בארה"ב ב- 2018, הירידות החדות בתחילת הקורונה ובתחילת המלחמה הנוכחית. הכל צף בחזרה.

וכן, גם אנחנו הפסדנו כסף בהשקעות. אין חסינות לזה. כולם יפסידו כסף בהשקעות. גם וורן באפט ידע להפסיד.

שווקים יכולים לרדת, ולא מעט. גם בנדל"ן אפשר להפסיד, ולא מעט. לא תמיד יש אשמים. לפעמים זה פשוט השוק, התקופה, הריבית, עליות המחירים, האינפלציה, המינוף. יש הרבה סיכונים הטמונים בהשקעות.

בסוף, כל חברה, כל פרויקט וכל השקעה הן עולם ומלואו. בכל פרויקט נדל"ן שלנו טמונים מאות חלקים זזים, אנושיים, רגולטוריים, מזג אוויר, ועוד ועוד.

האם המשקיע שקיבל רק 8% יודע כמה קשה ומורכב היה לייצר את זה?

עכשיו בואו נעבור על מספר סיכונים מרכזיים בהשקעה בנדל"ן. והבטחתי, לא נציין את הטריוויאלי, הברור, הדברים האלו שכולם אומרים, כמו שתמיד יש סיכון בהשקעות, שצריך לסמוך על היזם ולהסתכל לו בלבן של העיניים… אמירות כאלו. גם הטובים ביותר יכולים לטעות ויכולים להפסיד.

למה כן לשים לב?

• ריבית – הופכת להיות הסיכון הגדול ביותר בתחום הנדל"ן וההזדמנות הטובה ביותר בו. תבקשו לראות אם נעשה מבחן הקרוי Stress Test, מבחן לחץ, המראה בכמה הפרויקט חשוף בשוטף ובמימוש לכל שינוי בריבית. אמנם אנחנו מתחילים ככל הנראה תקופה של הפחתות ריבית, אבל זה יכול גם להתהפך בטווח הארוך כפי שקרה מ- 2022 ועד לפני מספר חודשים. הריבית יכולה גם לעלות. מעניין לבחון פרויקט עם ריבית של 10% כפי שברור שנחמד ליהנות מפרויקט המשלם לבנק ריבית של רק 5%. מה השפעת הריבית על התחזיות בפרויקט שלכם?

• עלות הבנייה, חומרי הגלם ושכר – עלויות משתנות יכולות להכביד מאד על פרויקט. קשה לשכוח את השפעת השריפות בקליפורניה ב- 2022 על מחיר העץ שהינו מרכיב מאד חשוב בבנייה בארה"ב. ראינו עליות של כ- 50%, שבפועל התמתנו לאחר מספר חודשים. עליית מחירים פוגעת באופן ישיר בעלות הבנייה, מצריכה מימון גדול ויקר יותר ותשפיע על הרווח בסוף.

• מחירי השכירות ותפוסה – השקעה בנדל"ן הינה אופטימית מטבעה. כל פעילי הנדל"ן מניחים שתהיה עליית מחירים ושנמכור ביותר ממה שקנינו. רכשתם פעם דירה כשחשבתם שמחירה עומד לרדת?
  קל לשלב הנחות עבודה אופטימיות. מאידך, חשוב לבחון גם הנחות פסימיות. באיזו תפוסה הפרויקט אינו רווחי? מאיזו תפוסה הוא כבר לא יכול לשלם את חובותיו? מה המחיר שממנו נפסיד במכירה?
  יש לקחת בחשבון שמכירת נדל"ן כרוכה בעלויות מכירה שמפחיתות את הרווח – ברוקר, טייטל, קנסות בשבירת הלוואות וכדומה.
  משקיע מקצועי יבחן את מחירי השוק באזור, מהו מחיר הקנייה והשכירות בהשוואה לקיים בשוק והאם לתחזיות המכירה וההשכרה יש שמאויות ומחקרי שוק שתומכים. אנחנו בעד אופטימי אבל רוצים לראות גם מה תהיינה התוצאות בתרחיש ריאלי/סביר/מיוצב ובעיקר לראות תרחיש פסימי.

• היזם, מי מנהל לכם את הכסף? – היזם הוא הלב הפועם של כל פרויקט. אין תחליף ליכולת, ניסיון, שקיפות ומוניטין. בקשו לראות היסטוריה של פרויקטים – הצלחות לצד כישלונות, ויכולת לגייס ולהשלים חוב והון. בחנו את המבנה התפעולי של החברה, את הצוות שמוביל את הפרויקט, את רמת הזמינות שלהם ואת איכות הדיווחים. יזם טוב יודע לנווט גם בתקופות קשות, ויזם לא מנוסה עלול להפיל פרויקט מצוין.

• חשיפה למטבע – אנו משקיעים בארה"ב ולכן לשער הדולר בזמן הכניסה לפרויקט והיציאה ממנו יש משמעות כמשקיעים בארה"ב. כשהדולר חלש, הכניסה להשקעה זולה יותר. כשהדולר מתחזק, הרווחים בשקל גבוהים יותר. הדולר נע בגלים, ולכן כדאי להבין איפה אנחנו במחזור, האם הדולר יקר או זול יחסית לשנים האחרונות. לפעמים העיתוי בלבד יכול להשפיע על התשואה.

• רגולציה – נדל"ן הוא תחום שמושפע עמוקות מרגולציה. שינויי חוק מקומיים או פדרליים עשויים להשפיע על פרויקט כמו שינויי חוק, שביתות, סוגי הלוואות, שינוי במס, התייקרות בארנונה וכדומה. חשוב לבחון האם היזם מבין את הסביבה הרגולטורית, מי מלווה אותו משפטית ומהי רמת הסיכון לשינוי רגולטורי באזור הפרויקט.

לסיכום

ברור שקיימים עוד מגוון סיכונים רב שקצרה היריעה מלהכיל. בנקים יבקשו אמות מידה מורכבות ויבחנו את השפעות הסיכונים על אמות מידה אלו. הם ישתמשו במודלים כמו LTV, LTC, DSCR ויחסי הון רבים. DSCR, יחס כיסוי החוב, נחשב כיחס בסיסי והפרה שלו עלולה להביא את הפרויקט לדיפולט (הפרה חמורה) אפילו אם משלמים את הריבית בזמן. וכן, אי עמידה בתנאים מסוימים יכולה להביא את הבנק להכריז על כשל, אפילו אם הריבית משולמת כסידרה, בזמן.

לנו כמשקיעים, אפשר ורצוי להניח או לפחות לבחון את ההנחות בתוך טבלת אקסל פשוטה ולראות את השפעתן על התוכנית העסקית. כל יזם ומנהל פרויקט נדל"ן שמכבד את עצמו אמור להתנהל עם מבחני לחץ כאלו ויכול להציגם ולאפשר לכל משקיע לבחון האם הסיכון הגלום לעומת התשואה הצפויה הולמים את תפיסת הסיכון/סיכוי שלו.    

מקווים שלא הפחדנו מדי ושנתנו חומר למחשבה על סיכונים בהשקעות. אנחנו בתקופה יוצאת דופן בשווקים ואסור לשכוח שיש גם צד שני לדברים.

לאחרונה ערכנו וובינר על ניהול סיכונים בהשקעות בנדל"ן בו הראנו דוגמאות, חישובים וטבלאות. אנו מזמינים אתכם לצפות בו ולתאם פגישה עם מנהל ההשקעות בה נשתדל להנגיש לכם את ראיית ובחינת הסיכון אצלנו.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

השקעה בנדל"ן בארה"ב באמצעות תוכנית Section 8 מציעה למשקיעים יתרונות ייחודיים, אך גם מציבה אתגרים שיש להביא בחשבון. במאמר זה נבחן את התוכנית, יתרונותיה, האתגרים הכרוכים בה, ואף ניתן טיפים למשקיעים המעוניינים להיכנס לתחום זה.​

מהי תוכנית Section 8?

תוכנית Section 8 היא יוזמה פדרלית של משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי (HUD), שנועדה לסייע למשפחות בעלות הכנסה נמוכה, קשישים ואנשים עם מוגבלויות לשכור דיור הולם ובטוח בשוק הפרטי. במסגרת התוכנית, הממשלה מסבסדת חלק משמעותי משכר הדירה, והדיירים משלמים את היתרה, בדרך כלל כ- 30% מהכנסתם החודשית. ​

יתרונות ההשקעה בנכסים המושכרים במסגרת Section 8

לתוכנית זו מספר יתרונות ביניהם –

• הכנסה יציבה ומובטחת באופן יחסי – הממשלה משלמת את חלקה בשכר הדירה ישירות לבעל הנכס, מה שמפחית את הסיכון לאי תשלום ומבטיח תזרים מזומנים קבוע. ​
• השוכר נדרש לעמוד במבחנים שונים ביניהם היעדר עבר פלילי ועמידה בהתחייבויות פיננסיות, דבר המהווה הגנה למשכיר.
• זמן ההמתנה הממוצע לקבלה לתוכנית הינו 6 שנים ועל כן הזכאים נוטים לשמור על הזכויות – הם שומרים על הבית ומשתדלים לשלם בזמן וכך התפוסה בבתים ובתשלומים נחשבת גבוהה ויציבה.
• ביקוש גבוה לדיור מסובסד – בשל המחסור בדיור בר השגה, קיים ביקוש מתמשך לנכסים המותאמים לתוכנית Section 8, מה שעשוי להפחית את הזמנים בהם נכסים עומדים פנויים ללא שוכר.
• שכר דירה תחרותי – במקרים מסוימים, שכר הדירה המוסכם במסגרת התוכנית עשוי להיות קרוב או אף גבוה ממחירי השוק המקומיים, מה שמשפר את התשואה על ההשקעה. ​

אתגרי ההשקעה בנכסי Section 8

במקביל, ישנם כמה אתגרים שכדאי לקחת בחשבון בהשקעה בנכסי Section 8 –

• דרישות תחזוקה ופיקוח – הנכסים חייבים לעמוד בסטנדרטים מחמירים של בטיחות ותחזוקה, ונתונים לבדיקות תקופתיות מטעם הרשויות. עמידה בדרישות אלו עשויה לדרוש השקעה נוספת בתחזוקה ושיפוצים.
• ניהול דיירים מורכב – למרות שהממשלה מבטיחה את חלקה בשכר הדירה, הדיירים עצמם אחראים לתשלום היתרה. ניהול יעיל דורש מעקב אחר תשלומים, טיפול בבעיות אפשריות, והבנה של הנהלים הבירוקרטיים הקשורים לתוכנית.
• תהליכי אישור והמתנה – הצטרפות לתוכנית Section 8 כרוכה בתהליכי אישור שעשויים להיות ממושכים, הן עבור בעלי הנכסים והן עבור הדיירים. זמני ההמתנה יכולים להשפיע על התפוסה וההכנסה הפוטנציאלית.​
• סיכוני ממשל – בתקופת הקורונה ראינו עיכובים בתשלומים וגם כיום ממשל טראמפ מעלה תהיות לגבי התוכנית.

טיפים למשקיעים המעוניינים בנכסי Section 8

• היכרות עם השוק המקומי – למדו את הביקוש לדיור מסובסד באזור ההשקעה, וכן את גובה שכר הדירה המאושר על ידי התוכנית ובעיקר את תהליכי הוצאת דייר שאינו משלם, האפשרות לבצע זאת במדינת היעד, העלויות וכדומה.​
• הכנת הנכס – וודאו שהנכס עומד בדרישות התוכנית מבחינת בטיחות ותחזוקה לפני הגשת הבקשה להשתתפות.​
• ניהול מקצועי – שקלו להעסיק חברת ניהול המתמחה בנכסי Section 8, שתוכל להתמודד עם הדרישות הבירוקרטיות והניהוליות הייחודיות.​
• בדיקת דיירים – אף שהתוכנית מספקת סיוע, חשוב לבצע סינון קפדני של הדיירים ולוודא את יכולתם לעמוד בתשלומים ובהתחייבויות.​
• פיזור – במגבלת חוק הניצעים שבחוק ני"ע, מוצעות בארה"ב ובישראל תוכניות וקרנות המרכזות מספר בתים ומספר בעלי מניות בחברה אחת וכך מתקבל פיזור על פני מספר נכסים המפחית את הסיכון של השוכר הבודד.

סיכום

השקעה בנדל"ן במסגרת תוכנית Section 8 יכולה להוות אפיק יציב ורווחי, בתנאי שהמשקיע מודע ליתרונות ולחסרונות הכרוכים בכך. הבנה מעמיקה של התוכנית, הכנה מתאימה של הנכס, וניהול מקצועי יכולים לסייע במיצוי הפוטנציאל הגלום בהשקעה מסוג זה.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

בדוח המסכם את פעילות החברה בכל שנה, אנו מציגים את התחזיות שלנו לשנת הכספים הבאה. תחזיות אלו הינן חשובות מאד לניהול האסטרטגיה של החברה ובאמצעותה נקבעות החלטות רבות, כגון מימון עסקאות, לקיחת ופריעת אשראי, השקעות נוספות, הנזלת נכסים, רמות מחירים לנכסים ועוד.

אז מה חשבנו בשנת 2024?

כאמור, אנו מנתחים את המאקרו כלכלה לצרכי קביעת אסטרטגיה, אך מהתבוננות בסקירה שיצאה בסוף שנת 2023 לקראת שנת 2024, נראה ש'פגענו' במרבית התחזיות שלנו. בהתאם התנהלותה של החברה הייתה נבונה ושקולה.

על מנת שלא לחזור על הסקירה משנה שעברה, נעבור על הנתונים המרכזיים המשפיעים על הכלכלה האמריקאית ועל שוק הנדל"ן.

האינפלציה

כפי שחשבנו לפני כשנה, האינפלציה מוגרה ברובה והיא נמוכה מ- 3%. הערכנו שרמה כזו תאפשר לנגיד להתחיל להוריד את הריבית, כפי שאכן קרה. דווקא בחירתו של טראמפ לנשיא המדינה, תוכניותיו ובעיקר המיסים שבכוונתו להשית עלולים להעלות את האינפלציה ושוק העבודה שנותר חזק. כך שבמקביל, נוצרה תחושה בשווקים שהאינפלציה עלולה להרים את ראשה בשנת 2025.

אנו נוטים להעריך, שהנגיד של הבנק המרכזי פאוול, לא יאפשר לאינפלציה לחזור לרמות גבוהות וישתמש בכלי הריבית בכדי למנוע מהאינפלציה לעלות בחזרה. כלומר, עלול להוריד את הריבית לאט או בכלל לא בכדי להכביד על הצמיחה ולמנוע אינפלציה.

גרף האינפלציה

אינפלציית הליבה

ניתן לראות שאינפלציית הליבה, המנטרלת מחירים עונתיים כגון אנרגיה ומזון עליהם אין לשוק השפעה, עדיין גבוהה והיא זו שקשה למגר. זהו האירוע העיקרי שילווה אותנו ב 2025 ואחריו נעקוב.

גרף ה- Core Inflation

GDP – התוצר

הצמיחה בארה"ב, הנמדדת באמצעות התוצר, נותרה יציבה ואיתנה בשנת 2024 ואנו בהחלט רואים את המגמה נמשכת לתוך 2025. ברור שכפי שבכל כלכלה, גם בארה"ב יש פערים גדולים בצמיחה לנפש בין העשירים לבין מעמד הביניים הנשחק, ולכן הם בחרו בטראמפ, אך אין ספק שהכלכלה שהוא מקבל היא מהטובות והיציבות בעולם ונקווה שהרפובליקאים ידעו לסייע לה במקומות שהיא צריכה ולאפשר לה, בתור הכלכלה הגדולה והחשובה בעולם, להמשיך לצמוח בקצב טוב. אנו נוטים להעריך שכך יהיה ב 2025 ולמעט מספר אירועים אקסוגניים כגון מכסים ומלחמות סחר, הרי שנמשיך לראות משק צומח בארה"ב ב 2025. 

גרף ה- GDP

אבטלה

האבטלה היא מרכיב חשוב ובעל סתירות רבות. מצד אחד, תעסוקה גבוהה מחזקת את כוח הקנייה של העובדים, מאפשרת להם לקבל שכר גבוה יותר ומביאה איתה צמיחה, ובשוק שלנו, ביקושים לנדל"ן ועליית מחירים ושכירות, ומאידך, מעלה את המחירים לעיתים יותר מדי, כפי שהיה ב- 2021 – 2022 כשהצרכן האמריקאי הולך וקונה יותר והבעיה העיקרית – היא מעלה את האינפלציה.
על כן, באופן מוזר, אנו רוצים נתונים פחות טובים בתחום זה, ואכן כך מסתמן בחודשים האחרונים כשלחצי השכר פוחתים והאבטלה עולה קלות. מכאן שהדבר תומך בהורדות ריבית וההיפך, קיטון באבטלה ויותר תעסוקה – מורידים את השוק… מבלבל?

גרף האבטלה

ננסה לחדד. אנחנו רוצים אבטלה קצת יותר גבוהה, אבל לא מוגזמת, שתחליש את כוח העובדים ומכאן את לחצי האינפלציה. אנו חוששים מגלישה למיתון וממנו לאבטלה גבוהה בצד הפסימי ומאידך, באופטימי, חוששים מחזרת צמיחה מהירה, עוד מקומות עבודה, עוד עליות שכר והתחזקות האינפלציה. כך שאנחנו מקווים שב- 2025 נקבל מצב דומה לזה שחווינו ברבעון האחרון של 2024.

ריבית

כל זה מביא אותנו אל הריבית.
לאחר ההפחתה האחרונה בדצמבר 2024 הגיעה הריבית ל- 4.5%. אגב, בדיוק כפי שצפינו בשנה שעברה. כעת הנתונים אינם חלשים מספיק בכדי שהריבית תמשיך לרדת בחדות ואנחנו נעריך, בזהירות, שהיא תרד עוד פעמיים, בסה"כ במחצית האחוז, ותגיע ל 4%. לאחר מכן, נראה עצירה וחישוב כיוון מצד הבנק המרכזי. למרות שמאד היינו רוצים, איננו רואים ריבית של 3% בקרוב. אולי ב 2026, וזאת לסקירה הבאה. נתון חיובי לשוק הנדל"ן ואגב גם לשווקי האג"ח.

גרף הריבית

תשואת אגרות החוב

כך, ראינו באמת ירידה בתשואות אגרות החוב. כלומר, מחיריהן עלו. נחטא לרגע בהסבר
המתמטי –  ככל שהריבית יורדת והתשואה יורדת, מחיר אגרות החוב עולה במכפלת המח"מ שלהן. תהליך זה קרוי בפשטות רווח הון וההופכי לו, עליית התשואות – הפסד הון. כך שלאורך השנה משקיעי אגרות החוב נהנו מרווחי הון. אתם מוזמנים לוובינרים שלנו באתר החברה לקבלת ההסבר המתמטי.

תשואת אגרות החוב האמריקאיות הן אלו שמהן נגזרות גם ריבית המשכנתאות והם מסמנות ירידת ריבית לכיוון ה- 4% כפי שניתן לראות בגרף למטה. זה אולי אחד מהתהליכים החשובים לשוק הנדל"ן אשר יאפשר ריביות נמוכות לרוכשי הבתים בארה"ב, יפתח אפשרויות מימון, יחזיר גופים מוסדיים וקרנות לשוק ויחזק את הסנטימנט החיובי בשוק.

גרף תשואות אגרות החוב

גרף התפתחות ריבית המשכנתאות

ניתן לראות שעל אף ירידת ריבית המשכנתאות, היא עדיין גבוהה באופן יחסי ומאטה את כמות העסקאות בשוק. אנו צופים המשך ירידה בשנת 2025 ושיפור בתחום במקביל לדעתנו לגבי כיוון הריבית.

S&P 500

לא נתעלם בסקירה השנה ממדד ה- 500 P&S, המדד שבשנים האחרונות הפך לחביבם של המשקיעים הצעירים. קרינו כיצד החברות האופנתיות, ה- AI למיניהן, מייצרות דוחות טובים יותר מרבעון לרבעון ומניותיהן ממשיכות לעלות לצד הגעתן למכפילים מאד גבוהים. הנחת העבודה שהן ימשיכו לעלות ללא הפסקה אינה מובן מאליו וברור שבמהלך השנים הקרובות נראה גלי מימושים וגם ירידות בשווקים. ראינו כיצד לאחר הודעת הנגיד האחרונה, השווקים ביצעו מספר ימים של תיקון למטה. מזכירים לנו שמניות אלו גם יכולות לרדת, והרבה.

גרף ה- S&P 500

Case Shiller – ארה"ב ודרום-מזרח מישיגן

שנים רבות שאנו בוחנים את מגמות שוק הנדל"ן באמצעות מדד Case Shiller הכללי והאזורי. בגרפים מטה ניתן לראות כיצד למרות 'בטן' בתקופת שיא העלאות הריבית באמצע 2022, הרי שהמחירים בתחום הבתים הפרטיים במרבית המדינות המשיכו לעלות. ביתר שאת במדינות בהן קיים מחסור גדול בהתחלות בנייה ואלו שלא נחשבו אופנתיות בעשור האחרון. לכן, הבאנו את הדוגמא של מדינת מישיגן, מהבולטות במדינות בהן אנו פעילים.
במישיגן, מיעוט התחלות הבנייה לצד הביקוש הגובר ממשיכים לדחוף את המחירים למעלה. אנו רואים את זה במרבית מכירות הבתים שביצעו הברוקרים עבורנו במהלך שנת 2024. איננו רואים מה יאט עליות אלו מלבד האטה חמורה ומיתון וכאמור נתנו לתרחיש זה אחוז נמוך לקראת 2025. אנחנו כן רואים מיעוט בכמות העסקאות וזאת לנוכח ההמתנה להורדות הריבית. כאשר רוכשים פוטנציאלים רבים 'יושבים על הגדר' וממתינים לריבית נמוכה יותר כדי להתחייב על משכנתא. תהליך שמוכר גם מישראל.

                 גרף ה- Case Shiller ארה"ב

מדד מחירי הנדל"ן המסחרי בארה"ב

חשוב לנו להאיר את תשומת הלב לכך שאנחנו רואים בעיות בשווקי נדל"ן אחרים כגון שוק מגורי היוקרה, הנדל"ן המסחרי ובעיקר המשרדים. שמועות בשוק מדברות על החלטה של טראמפ ואילון מאסק לעידוד חזרה של עובדי ההייטק לעבודה במשרדים. ללא השפעה רגולטורית כזו או אחרת, איננו רואים שינוי במגמה זו, להיפך. זה אולי יתרום לביקוש נוסף למגורים, אך אינו מסמן טובות על שוק זה.

                גרף מדד מחירי הנדל"ן המסחרי בארה"ב

שע"ח דולר ש"ח

קשה מאד להעריך את שוק המט"ח ובדגש על שער החליפין. ראינו שלאחר עליות חדות בתחילת המלחמה ולמרות החששות המרובים, הורדת הדירוג של ישראל, הגרעון העצום והפגיעה בכלכלה, השקל ממשיך להתחזק מול הדולר.
הערכתנו ל- 2025 מתבססת על כיוון הריביות. ככל שהריבית בארה"ב תמשיך לרדת ובישראל לנוכח האינפלציה תישאר גבוהה, הרי שפער הריביות יתגבר על כל האירועים האקסוגניים והשקל ימשיך להיות חזק, לפחות ברמה בה הוא נמצא כעת. ברור שמאידך, כל אירוע חיצוני חזק, ישפיע ויעודד בריחה לביטחון, דהיינו לדולרים ויחליש את השקל.

גרף שער החליפין

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

בשנים האחרונות עלה קרנן של ההשקעות האלטרנטיביות, בעיקר על רקע סביבת הריבית הנמוכה שאפיינה את מרבית השווקים בעולם המערבי והמחירים הגבוהים של שוקי ההון שהציגו ביצועים יוצאי דופן. אמנם, בשנתיים האחרונות סביבת הריבית השתנתה מן הקצה אל הקצה ועלתה בחדות במסגרת ההתמודדות עם הלחצים האינפלציוניים, ועדיין, להשקעות אלטרנטיביות יש תפקיד חשוב בכל תיק השקעות ובכל תקופה.

אפיקי השקעה אלטרנטיביים – הרציונל

ההיגיון שבבסיס תחום ההשקעות האלטרנטיביות הוא פיזור וגיוון תיק ההשקעות בתחומים שלהם קורלציה נמוכה לשוקי ההון. אם בעבר מרבית תיקי ההשקעות התאפיינו בהשקעה במניות (סיכון גבוה) ובאגרות חוב (סיכון נמוך-בינוני), כיום תיקי ההשקעות כוללים גם חשיפה לאפיקי השקעה אחרים, שאינם בהכרח סחירים בשוקי ההון.

השקעות אלטרנטיביות, כפי שניתן להבין משמן, מהוות חלופה להשקעה המסורתית בשוקי ההון. החשיבות של חלופה כזו היא בדמות הפיזור שהיא מעניקה ובייחוד בהיותה בעלת קורלציה נמוכה לשוקי ההון המאפשרת למתן את התנודתיות של תיק ההשקעות ולצלוח תקופות משבריות בצורה טובה יותר. כמו כן, הגיוון שמציעות השקעות אלטרנטיביות, כפי שנפרט מיד, מגדיל את יכולת ההתאמה בהשקעה לצרכים של המשקיע ולפרופיל הסיכון שלו.

תחומי ההשקעות האלטרנטיביות

באופן כללי, תחום ההשקעות האלטרנטיביות הוא רחב מאוד, ובכל זאת ניתן למנות שלושה תחומים עיקריים:

• נדל"ן – השקעות נדל"ן, משחר ההיסטוריה, הן פופולריות מאוד, ובשנים האחרונות בעיקר על רקע סביבת הריבית הנמוכה שדחפה את שוקי הנדל"ן לעליות עד לשינוי המדיניות בשנה שעברה. במסגרת תחום ההשקעות האלטרנטיביות פותחו מכשירים רבים המאפשרים חשיפה לנדל"ן שלא בהכרח באמצעות רכישה של שטח או מבנה במובן המסורתי.
• חוב – תחום החוב, על סוגיו השונים, הוא כללי בפני עצמו ומאפשר חשיפה לתחומים שונים, כמו נדל"ן, פעילות עסקית של חברות ואף אשראי צרכני. הקידמה הטכנולוגית שבאה לידי ביטוי במודלי חיתום משוכללים וברשתות P2P הפכו את תחום החוב להשקעה פופולרית בקרב המשקיעים, פרטיים ומוסדיים כאחד.
• השקעות פרטיות – קרנות הון-סיכון, קרנות גידור או קרנות PE מאפשרות למשקיעים חשיפה בשלבים מוקדמים או מאוחרים לפעילות העסקית של חברות בתחומים שונים או חשיפה לאסטרטגיות השקעה מתקדמות, השמורות בדרך כלל למשקיעים אמידים במיוחד.

נדל"ן כהשקעה אלטרנטיבית

תחום הנדל"ן, כאמור, אחד המרכזיים מבין ההשקעות האלטרנטיביות, מספק פיזור וגיוון לתיק ההשקעות. מכשירי ההשקעה השונים המאפשרים חשיפה אלטרנטיבית לנדל"ן שלא באמצעות השקעות סחירות בשוק ההון, מגוונים בעצמם – חלקם מציעים הכנסה שוטפת לאורך תקופת ההשקעה וחלקם מבוססים על מכירה במחיר גבוה לאחר השבחה לאחר תקופת השקעה הנעה בין מספר חודשים לשנים.

עיקר ההשקעות בתחום נחלקות לשני סוגים: השקעות אקוויטי (Equity) בהן המשקיע רוכש בעלות או אחוזי בעלות על נכס מסוים, והשקעות חוב (Private Debt) בהן המשקיע רוכש חלק מהלוואה הניתנת ליזם או בעל נכס כנגד שיעבוד על הנכס. כלומר, חשיפה לנדל"ן מתאפשרת בצורות שונות ולכל אופן השקעה יתרונות וחסרונות משלו.

יתרה מכך, תחום הנדל"ן בהיותו מגוון, מאפשר חשיפה באמצעות מכשירים וסקטורים שונים. ניתן להשקיע בנדל"ן מסחרי, בתחום התשתית, בסקטור הנדל"ן החקלאי, דאטה-סנטרים, מלונאות ותיירות, מגורים ועוד. לכל תחום מאפיינים משלו והוא מושפע באופן ייחודי ממצב השוק, שיעור הריבית, מגמות דמוגרפיות ומנתונים מאקרו ומיקרו כלכליים רבים שחשוב להכירם.

השקעות נדל"ן בחו"ל – השקעה בקבוצה

אחת מצורות ההשקעה השכיחות בנדל"ן, כאפיק אלטרנטיבי לשוקי ההון, מבוצעת בחו"ל ומאפשרת לקבוצת משקיעים פרטיים להיכנס כשותפים לעסקה. בשיטה זו, משקיעים מתחילים או משקיעים מנוסים יכולים להשיג חשיפה בסכומי השקעה נמוכים יחסית לפרויקטים בהיקפים גדולים ובנכסי נדל"ן בארה"ב, באירופה וברחבי העולם.

בדרך זו, ישנה חשיבות גדולה למקצועיות וניסיון החברה המנהלת את שותפות ההשקעה. תפקידה לאתר נכסים אטרקטיביים בשווקים בהם המחירים נמוכים בעוד התשואה הצפויה תהייה גבוהה, לקבוע את אסטרטגיית ההשקעה, לנהל ולבקר אותה וכל זאת לאחר ביצוע מעמיק של ניתוח הסיכונים שבהשקעה המבוסס על שלל נתונים.

שוק הנדל"ן האמריקאי הוא דוגמה טובה לשוק הכולל הזדמנויות רבות של השקעה, בשל גודלו העצום והשונות הגדולה בין אזורי ההשקעה השונים. ההיכרות המעמיקה שלנו עם אזור המיד-ווסט בארה"ב מאפשרת לנו לאתר עסקאות בעלות פוטנציאל שאנו מזהים שיניבו תשואות גבוהות למשקיעים וגם יספקו להם חשיפה אלטרנטיבית להשקעות המסורתיות בשוקי ההון.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

משקיעים יקרים,

לאחר שיתוף פעולה מוצלח ופורה של שנים רבות עם השותפים האמריקאיים, חברת גארנר, הוחלט לאחד את פעילות החברות תחת שם המותג Brookwood Estates.

החברה בשמה החדש תיקרא ברוקווד אסטייט ארה"ב ופעילותה מתמקדת בהשקעות וייזום של מתחמים יוקרתיים לגיל השלישי באיזור מישיגן, ארה"ב.
בנוסף תמשיך להתמחות כפי שפעלה לאורך 15 השנים האחרונות, בהשקעות נדל"ן בארה"ב שהוכיחו את עצמן כמוצלחות ביותר ביניהן פורטפוליוס של בתים, מולטי של סינגל Multi-Single Portfolio , פיתוח תחום ה Land Contract וקרנות השקעה וייזום בפרויקטים של נדל"ן.

החברה תמשיך ללוות את משקיעיה כפי שעשתה בעבר להשקעות מוצלחות ורווחיות לשנים רבות קדימה.

סיכום שנת 2023 ותחזיותינו ל 2024

איך תהיה שנת 2024?
זאת השאלה עליה נענה בסקירה זו.

שנת 2023 מסתיימת ומסתכמת כאחת השנים הקשות והכואבות שחוותה המדינה מאז הקמתה. אנו ננסה לכתוב סקירה זו תוך התעלמות מהפן האישי והרגשי, ככל שאפשר, והתמקדות בפן הכלכלי ובסיכום 'יבש' של תוצאות שנת 2023 בניסיון לחזות את שנת 2024.

מאחר והחברה שלנו עוסקת מזה שנים רבות בייזום וניהול עסקאות נדל"ן בארה"ב, הרי שלא תופתעו שאנו מסכמים קודם ובעיקר את תוצאות השוק בו פעילותנו מעבר לים במדינה שהיא ככל הנראה התומכת הגדולה ביותר בישראל – ארה"ב. שם, בהחלט מסיימים שנה טובה למדי ואם תרצו את הסיכום שלנו על ההתחלה…
אז ככל הנראה תתחיל שנה טובה נוספת לשוק האמריקאי.  

במבט מלמעלה ניתן להגיד שהמשק האמריקאי הצליח להתמודד עם העלאות הריבית ואף צמח ולא התרסק כפי שכלכלנים רבים צפו לו לנוכח הריבית הגבוהה. הנגיד האמריקאי יכול לסמן V גדול על היעד העיקרי שלו, הורדת האינפלציה תוך שמירה על כלכלה מתפקדת וצומחת.

מדד המחירים לצרכן-ארה"ב

גרף מדד המחירים לצרכן בארה"ב הנ"ל מדבר בעד עצמו. האינפלציה שהגיעה למעל
ל- 9% גררה את הריבית שעלתה בשנתיים האחרונות מ 0% ל 5.5% ויכולה הייתה לעשות שמות בכלכלה האמריקאית, להכניס אותה למיתון עמוק, להוריד את הבורסה, לייצר משבר בנדל"ן ולגרור את הבנקים לקריסה עמוקה לצד אבטלה גדולה.

אגב, יש כלכלנים שעדיין טוענים שכך זה יסתיים.

מאידך, במציאות, האינפלציה החלה לרדת בשלבים, לאט לאט. במרבית התחומים נצפתה האטה קלה, אבל הצרכן האמריקאי לא נעצר.

הפסימיים יגידו שנותרו לצרכן האמריקאי יתרות מתקופה הקורונה בגלל כל המענקים שהמדינה נתנה. כך גם נותרו יתרות ענק בבנקים שאפשרו להם לשרוד את התקופה. הצרכן האמריקאי עם הלוואות הענק לרכב או ללימודים שרד את שנת 2023 כשהוא ממתין בכיליון עיניים לירידת הריבית שתקל עליו בהלוואותיו והחזריו.

שוק הנדל"ן התפצל וזאת די בהתאם לתחזיות שכתבנו לקראת 2023. אל תגידו ארה"ב היא, אלא תגידו ארה"ב הן. ארה"ב הן אוסף מדינות וערים שונות בעלות מאפיינים מיוחדים וייחודיים לכל מקום.

וכך, הן אכן התפצלו בתוצאותיהן והתנהגותן והפיצול הינו גאוגרפי וסקטוריאלי.

בפן הגיאוגרפי, ראינו את מדינות החופים האופנתיות, אלו שמשכו את האמריקאים לגור ולהשקיע בהן, מאבדות אוויר – סן פרנסיסקו וכל האזורים האופנתיים סביבה, פלורידה שהיוותה מוקד משיכה גדול במשך העשור האחרון ואפילו מדינות הנפט הראו חולשה רבה.

לעומתן, מדינות פנימיות, פחות אופנתיות, שבהן ראינו מחסור בהתחלות בנייה, סבלו מפגיעה נמוכה בהרבה. כן ראינו פחות עסקאות והאטה בעליות המחירים. אבל מאידך, המחירים במרבית הסקטורים המשיכו לעלות ואיתם מחירי השכירות. גם אלו עם ירידת האינפלציה – נחלשו. נחלשו אך לא עצרו. והחשש הגדול מהתפרקות שוק השכירות או שוק המשכנתאות, לא התממש. ככל הנראה, מרבית השוכרים ולוקחי המשכנתאות, בשוק הפרטי, העדיפו להשתמש בחסכונותיהם מתקופת הקורונה או ששכרם לא נפגע ויכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא או שכר הדירה.

כאן אנו באמת רואים את הפיצול בין הנדל"ן הפרטי לבין הנדל"ן העסקי.

אנחנו יודעים שהנדל"ן הפרטי, דהיינו דירות ובתים למגורים, הינו הקשיח ביותר בשוק. ככל שיש עבודה, השוק עומד איתן עם ביקושים סבירים ולנוכח מיעוט התחלות בנייה, אולי אפילו נגדיר עם ביקושים קשיחים.

שוק ה SFR, הבתים הפרטיים, הוכיח חוזקה רבה ב 2023 ואיננו רואים סיבה שהביקושים בתחום יחלשו ב 12 החודשים הבאים. נסייג כמובן – אם שוק העבודה יספוג פגיעה משמעותית והאבטלה תעלה מעל ל 6%, בהחלט יכול שוק זה לסבול גם כן.

אנו יותר חוששים לשווקים המסחריים. פרויקטים של מולטי פמילי יצטרכו להשקיע ביצירת סביבה ייחודית, חברתית, עסקית או מבוססת גיל בכדי לשרוד רמות תפוסה הולכות ויורדות. אנו נותנים בשנת 2024 יותר סיכוי לפרויקטים שהשקיעו בשנים האחרונות בבידול. סביבות עבודה משותפות, פעילויות קהילתיות, ספורט, התנדבות משותפת ואף הגבלות גיל, כגון דיור מוגן או active adults שייצרו ייחוד ועניין ויאפשרו לשמור על ביקושים ערים ותפוסה גבוהה עם שכר דירה כלכלי.

ענפי המשרדים, המחסנים ומרכזי הקניות יסבלו השנה מתפוסה יורדת ועד אשר הריבית לא תרד לרמות של מתחת ל 4%, יתקשו מאד לאייש ולהשכיר ויסבלו מפגיעה משמעותית בהכנסות. התחרות בתחום עצומה, נבנו מיליוני יחידות, הרבה פרוייקטים מגיעים לתקופת המימון מחדש כשהם בתפוסה נמוכה והריביות גבוהות. ענפים אלו יעיבו ויחלישו את הכלכלה האמריקאית, אך לא יעצרו אותה. הם מסממני ההאטה הרצויה ולרגע כתיבת שורות אלו, איננו מפרשים אותם כסממני מיתון.

מדד S&P 500

ישראלים רבים נוהרים להשקעה במדדי המניות בארה"ב ובראשם מדד ה- S&P 500 שזכה לכינוי סנופי. העליות בשוק זה לנוכח הריבית הגבוהה יכלו להפתיע, אך, וכאן האבל המשמעותי… שימו לב בטבלה לביצועי שבע החברות המובילות את המדד. חברות כמו אפל, מיקרוסופט, אלפבית (גוגל), אמזון, נבידיה, טסלה ומטא (פייסבוק) הן שדחפו את עיקר המדד ב 2023 ונשאלת השאלה האם יש להן כוח לדחוף עוד שנה כזו או שמא יהיו אלו חברות אחרות. אולי בכלל כל השוק ייכנע לריבית הגבוהה. אנו נסתפק בלהגיד ששוק המניות בארה"ב גילה עוצמה. נתון חיובי מחד, אך האם מייצג את עוצמת הכלכלה כולה מאידך? איננו בטוחים.

 אינפלציה

על האינפלציה דיברנו. אנו סבורים שהיא תמשיך להסתובב סביב הרמות של ה -3% – רומזת ולא רומזת לנגיד האמריקאי להוריד את הריבית.

ריבית

אולי הסוגיה החשובה ביותר. פאוול אמר במפורש שבכוונתו להוריד את הריבית בשנת 2024. ככל שיתפרסמו נתונים יותר ברורים על האטה בכלכלה האמריקאית, כך זה יקל עליו ולהפך. נתוני אינפלציה גבוהה, שכר עולה או ביקוש לעובדים ידחה את המהלך החשוב של הורדת הריבית. אנו נצמד להערכת מרבית הכלכלנים ונעריך גם כן שהריבית תרד 3 או 4 פעמים ב- 12 החודשים הקרובים לרמות של 4% במקרה האופטימי או 4.5% עפ"י הקונצנזוס.

שער החליפין – שקל – דולר

אולי התחום שבו הכי מומלץ שלא להתנבא. ככלל נגיד שככל שהריבית בארץ נמוכה מזו השוררת בארה"ב, הרי שיש דחיפה לכיוון הדולר. ברור שיש גורמים רבים נוספים המשפיעים על המט"ח. ככל שהלחימה תארך וודאי שאם החזית הצפונית תהפוך למלחמה ממש, הרי שלא נופתע מעליות בדולר מול השקל. מאידך, כפי שראינו בתחילת הלחימה באוקטובר השער שחצה את רף ה- 4 שקלים לדולר, לא החזיק ברמה זו ארוכות וירד חזרה. אנו רואים שמשקיעים זרים חזרו להרגיש בנוח בארץ ככל שסיכויי המהפכה המשפטית התרחקו ומאידך ברור שהם חוששים מהורדת הדירוג לישראל העלולה להעלות את רמת הסיכון של המדינה. ככל שדירוג ישראל ירד במהלך 2024 והגרעון יעלה, גובר החשש לעליית שער החליפין.

התחזית שלנו: הנדל"ן בארה"ב בשנת 2024

הגענו לחלק העיקרי בסקירה זו. ראשית חשוב שננתח מהיכן אנו מגיעים כדי שנבין לאן אנו הולכים. כאמור כפי שניתחנו קודם, חלק מאפיקי הנדל"ן בארה"ב סבלו ב- 2023 ולהערכתנו ימשיכו להתקשות גם ב- 2024 והיינו נמנעים מהם עד לבהירות לגבי הריבית ברמת המאקרו ומועד סיום ההלוואות והמימון מחדש בכל פרוייקט ברמת המיקרו.

כפי שניתן לראות בגרפים מטה, מלאי הבתים נמצא בשפל ארוך ועל כן הביקושים חזקים מההיצע. כך אנו רואים בגרף התחתון משמאל שמספר העסקאות בשוק שקטן מאד החל להתאושש ברבעון האחרון ואיתו רמת המחירים שכפי שניתן לראות בשני הגרפים העליונים, חזרו גם הם לעלות לאחרונה. מדד קייס שילר הנחשב כמדוייק וצופה היטב פני העתיד מראה שמחירי הבתים שספגו האטה משמעותית עד אמצע 2023 החלו מאז להתאושש.

מדד קייס שילר

כמות העסקאות בבתים קיימים                                                   

אנו מעריכים שככל שסביבת הריבית בארה"ב תהיה נוחה יותר, המשכנתאות יוזלו והצרכן הפרטי האמריקאי לא יסבול מאבטלה בלתי צפויה, הרי שכמות העסקאות תעלה והמחירים יחזרו לעלות. מאידך, אם רמת הריבית תישאר על כנה, הרי שההתאוששות בכמות העסקאות תיעצר ומכאן יותר בתים יעמדו ללא עסקה ואז אם המוכרים ייכנעו, הרי שהמחירים ירדו כדי להתאים למשכנתאות היקרות או שהקונים שיחזרו לשוק, יבינו שאין ירידת מחירים באופק וירכשו במחירים הקיימים ואף למעלה מכך וזאת כדי להמנע ממחיר גבוה יותר בהמשך.

אנו ממשיכים לדבוק בדעה שתתי ענפים בתחום, כגון הדיור המוגן, הינם כמעט 'חסיני מיתון' ופחות מושפעים מרמת הריבית אלא מסביבת הביקושים שהינה משמעותית.

החברה שלנו ממשיכה בתנופת הפיתוח והבנייה בתחום הדיור המוגן במישיגן לצד פיתוח והרחבת תחום ה Land contract וצפויה להשלים את בנייתם של הפרויקטים בערים Taylor, Van Buren, Fenton ולקבל את היתרי הבנייה לפרויקט ב- Ann Arbor הכולל לצד בתים פרטיים לדיור מוגן גם שמונה בנייני דירות בני 3 קומות למהנדסים, הטכנאים, עובדי המפעלים והסטודנטים בעיר מבוקשת זו.

כאמור החברה איחדה את שם המותג Brookwood Estates וכעת כל המערכת, גם בישראל, קרויה תחת שם מותג זה בו החברה מאמינה ומשקיעה רבות.

קבלת הלוואות הבנייה הופכת למשימה קשה ומעכבת התחלות בנייה בכל הפרויקטים בארה"ב וכמובן גם בברוקווד. החברה הצליחה לעבור תהליכים מורכבים שבסופם אושרו לפרויקטים שלה סבסודי ריבית כחלק מהלוואות לבנייה ירוקה בתחומים ספציפיים כמו הדיור המוגן הנקראות Cpace ואף הלוואות מצוינות מסובסדות לחלוטין הקרויות HUD. עצם יכולתה של חברה עם מקורות ישראליים לקבל תמיכה ממשלתית כזו, הינה בהחלט  עדות חשובה ויוקרתית.

בתחום המולטי סינגל, אותו החברה מנהלת מזה שנים רבות, החברה ממשיכה במדיניות ברורה של פינוי דיירים, שיפוץ הבתים והעמדתם למכירה כמכירת LC או כמכירה רגילה. לעיתים מדיניות ניהול זו מעכבת את קבלת שכר הדירה לנוכח תפוסה נמוכה, אך הדבר מאפשר מכירת בתים ברווח, השארת רווחי הפרויקט והחזרת כספי בעלי המניות שהיא תמיד יעד עליון. אין ספק שירידת ריבית תסייע לחברה רבות בתכוניותיה העסקיות והיא צפויה להגיע בדיוק בזמן הנכון.

לסיכום, אנו מניחים שהסביבה המאקרו כלכלית ב 2024 תהיה נוחה להרחבת והעמקת פעילות החברה בתחומי הבתים הפרטיים ובבתי הענפים בהם היא מתמקדת.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).