ניהול סיכונים הוא חלק אינטגרלי בכל השקעה שנעשית. אירועים רבים יכולים להשפיע על תוצאות השקעה מסוימת ועלינו לעשות מאמץ בכדי לקחת בחשבון כמה שיותר פרמטרים ואת השפעת השינוי בהם על השקעתנו.

עלייה בריבית יכולה להיות ההבדל בין רווח להפסד בפרויקט. כולנו מבינים זאת. אבל איך זה באמת עובד?

בשנה וחצי האחרונות הריבית בעולם המערבי עלתה בחדות בניסיון להתגבר על האינפלציה שפרחה בעולם מאז היציאה מסגרי הקורונה.

בארה"ב הריבית עלתה ב 5.5% ובכך יצרה מעמסה משמעותית על לוקחי ההלוואות ובראשם פעילי הנדל"ן שנאלצו להתמודד עם ריבית גבוהה משמעותית מזו שתוכננה במקור.

איש מקצוע רציני חייב לקחת בחשבון גם השפעות שליליות ולהיות מוכן להן. כך שבבואנו לתכנן פרויקט עסקי כלשהו, וודאי שבעסקת נדל"ן יש לבצע מבחני סיכון הקרואים גם stress tests או מבחני לחץ  ולבחון כיצד שינויי מאקרו ומיקרו ישפיעו על העסקה שלנו בשוטף ובמכירה.

במאמר זה נבחן שינוי בשניים מהפרמטרים המשמעותיים ביותר, חיצוני ופנימי ונראה את השפעתם על העסקה. נבצע את המחקר שלנו על הריבית שהיא כמובן שהשפעה חיצונית והתפוסה, שהיא כמובן, פנימית. נבחן את השפעת השינוי בהם על התשואה השוטפת ועל רווחי המכירה.

על מנת לפשט את החישוב ניקח כדוגמא עסקה המונה 10 בתים במישיגן ארה"ב שבוצעה אצלנו לפני מס' שנים ונריץ עליה את השינויים בריבית ובתפוסה ונראה מהן נקודות הקיצון ואת השפעות העלאת הריבית וירידת התפוסה על ההכנסות, הרווחים וכמובן רווחי המכירה.

המבחן

לקחנו עסקה בה נרכשו 10 בתים באמצעות מימון בנקאי בשנת 2021 והריבית הייתה 5% ל 5 שנים והבנק מימן 65% (קרוי בעגה המקצועי 65% LTV) וההון העצמי היווה כ 35%. התפוסה בבתים בעת רכישתם ולקיחת ההלוואה מהבנק הייתה 95%. שוויים כ $1מ, ממוצע השכירות עמד על 1046$ והוצאות התפעול הממוצעות עמדו על 30% מההכנסות.

להלן הנתונים

כעת נריץ תרחישים של העלאות בריבית ונבחן את השפעתם על התשואה השוטפת:

ניתוח התוצאות

בחנו את המודל ב 3 תרחישי ריבית. הריבית הקיימת, 5%, וריבית של 7% ו 9%. שאר הנתונים ללא שינוי.

ההשפעה על הרווח השוטף והתשואה הייתה משמעותית. נעזרנו בריבית בלון, דהיינו רק תשלומי ריבית לאורך חיי ההלוואה (בשפיצר זה היה מורכב יותר) והתשלום עלה מ 32,500$ בשנה ל 58,500$, כאשר במקביל התשואה השוטפת שקיבלנו ירדה ביותר ממחצית. מ 11% ל 4%.

כעת בחנו את נקודת ההיפוך – ההפסד. הנקודה ממנה לא נרוויח כסף ונצטרך להביא כסף נוסף על מנת לעמוד בתשלומי הריבית לבנק וכמובן בהוצאות התפעול.

מהמספרים עולה שבריבית של 11% בעסקה זו, נתחיל להפסיד כסף. נשמע לכם דמיוני? כיום בנקים ומלווים דורשים ומקבלים על הלוואות כאלו ריבית של 10% – 15% ומשכנתא רגילה חצתה את רף ה 8%. מסתבר שהריבית היא בהחלט סיכון שיש לקחת בחשבון.

כעת נשלב את אלמנט התפוסה. נתחיל להוריד את התפוסה. באזורים בהם החברה שלנו עובדת אמנם לא חווינו תופעה כזו, בעיקר בגלל המחסור העצום בבתים. אך זהו סיכון משמעותי שיש לחשב אותו.

העלינו את אחוז הבתים הפנויים, ה Vacancy rate. וב 20% בריבית של 9% התשואה השוטפת, דהיינו ההכנסות פחות הוצאות התפעול ירדו ל 0. כך שמעל לריבית זו נצטרך להביא כסף מהבית לתשלומי ההוצאות. אגב, בריבית 5%, בה העסקה באמת נמצאת, התשואה ירדה ל 8%. כך שאנו רואים כמה העסקה רגישה לשינויי הריבית בצורה משמעותית מאשר שינויים בתפוסת הבתים.

מובן שהמודל שלקחנו הינו פשוט ואינו לוקח מרכיבים רבים בחשבון. כגון נזקי דייר ושיפוצים הנדרשים בעקבות עזיבת הבית וכדומה. ניתן לראות השפעות נוספות, עליית מיסי עירייה, דמי ניהול ואפילו התייקרות הביטוח. אך המסר ברור. יש לבקש מכל יזם תוכנית עסקית הכוללת מבחני לחץ ולנתח את הסיכוי להתרחשות ארוע שכזה.

חשוב כמובן להבין את נסיונו של היזם ודרכי התמודדותו בהווה ובעבר עם ארועים כאלו.

בשולי הדברים וברוח אופטימית נגיד שיש לבחון את אותם פרמטרים של סיכון כיוון ההפוך, כדי לראות את השפעתה העתידית של ירידת ריבית על העסקה וכמובן את הגידול בהכנסות בעקבות תפוסה גבוהה יותר או שכר דירה ממוצע שנמצא במגמת עלייה.

בחלק ב'  ננתח את הסיכון על רווחי המכירה. נראה באיזו ריבית ותפוסה עסקה הופכת להפסדית וכיצד ניתן להמנע מזה.

חלק ב'

השפעות הריבית והתפוסה על המכירה. או היכן נתחיל להפסיד במכירה?

מרבית משקיעי הנדל"ן מקווים לתשואה שוטפת נאה משכר דירה אך באמת מפנטזים על עליית ערך הנכס שקנו. כמובן שככל שהנכס ממונף יותר, הרי שהרווח על ההון העצמי במקרה ויש עליית ערך – רב יותר.

מאידך, ראינו, שבריבית או תפוסה מסוימת בעסקה לדוגמא שבחנו בחלק א', הריבית לבנק קדמה לנו המשקיעים ואף סיטואציות מסוימות אילצו אותנו להביא כסף לתשלומי החובה. אגב, ישנם בנקים הקובעים אמות מידה, קוביננטס הכוללים לדוגמא יחס ריבית לרווח, ה  DSCR ומדדים אחרים. כלומר, גם אם נביא את הכסף, עדיין נחשב כמפרי תנאי ההלוואה והבנק יוכל לקרוא לפדיון כל ההלוואה.

כיצד קובעים את שוויו של הנכס?

ישנן נוסחאות רבות והנייר אינו יכול להכיל את כולן. אנו נבחן את השתיים המרכזיות שבאמצעותן בוחנים שוויו של נכס. עסקאות השוואה ובאמצעות נוסחת cap  פשוטה. למעשה הן מחוברות יחדיו.

נמשיך לבחון את עסקת 10 הבתים שרכשנו ב 2021 ונעזרנו בה בדוגמא בחלק א'.

במקרה זה אנו בוחנים רוכש מקצועי, משקיע, הרוכש 10 בתים בבת אחת. רוכש פרטי יכניס גם שיקולים אישיים, כגון קירבה למקום עבודתו, למשפחתו, לבתי ספר, למרכזי קניות או פארקים ואלו ישפיעו על המחיר. מובן שהוא גם ידקדק בכל פרט בבית ויבקש לתקן או להוריד מחיר על כל רכיב בבית שיזדקק לתיקון.

הרוכש הפוטנציאלי המקצוען וודאי יבחן זאת אך סביר שגם יבחן עסקאות דומות שנעשות בבתים דומים בערים בהן הבתים נמצאים. הוא יכול להיעזר בפרסומים באתרים ציבוריים דוגמא Zillow או Trulia ויכול לבקש מברוקר מקצועי לעשות עבורו שמאות, appraisal ולשאוב מידע מפרסומים מקצועיים כמו ה MLS.

השמאי ינסה לאתר בתים עם פרמטרים דומים, גודל הבית, מס' חדרי שינה, שירותים ומקלחות, גיל הבית ואף על מצבו הפיזי.

הוא יחשב את ההכנסה משכר הדירה ואם אין תפוסה מלאה בכל הנכסים, יחשב את ה GPR, ההכנסה המקסימלית בתפוסה של 100%.

הוא יעריך את ההוצאות הממוצעות, מיסי העירייה, הביטוחים, התיקונים ודמי הניהול לחברת הניהול.

אז הוא יקבל תוצאה הנקראת NOI. הרווח התפעולי. לפני עלויות ריבית לבנק, מס ופחת.

בדוגמא שלנו:

כעת הוא יעריך באיזה ריבית נהוג להוון את עסקאות בבתים מעין אלו, בערים ואזורים אלו. לזה קוראים קאפ או Capitalization, ריבית ההיוון.

כעת הנוסחה פשוטה. לוקחים את ה NOI ומחלקים אותו ב Cap. ברור שככל שהריבית המבוקשת על עסקה נמוכה יותר – השווי גבוה יותר.

ובעסקה לדוגמא שלנו:

בחנו 3 תרחישי היוון, cap, במכירת הנכסים והנחנו עלויות מכירה של 5%.

אז איך הגענו למחיר?

לקחנו את ה NOI , הרווח התפעולי, בשנה השלישית. חילקנו בשלושת התרחישים והגענו למחיר המכירה.

שימו לב, כיצד העלאת הריבית המאפשרת לקונה להשקיע בנכסים חסרי סיכון, כמו אג"ח של ממשלת ארה"ב, מעלה את הציפיות שלו מהעסקה ומכאן למעשה מורידה את מחירה.

אם בשנת 2022 עשינו עסקאות בקאפ 6%, היינו מקבלים על עסקה זו $1.2מ ומרוויחים מעל ל 200,000$, הרי שבקאפ 8% כפי שוודאי היו מבקשים מאיתנו כיום, מכירה כזו הייתה מייצרת לנו הפסד על ההשקעה ועם ההכנסות השוטפות היינו מגיעים לאפס רווח במקרה הטוב ולהפסד במקרה פחות טוב.

כאן אנו רואים כמה המכירה רגישה גם לתפוסה. כל עלייה בתפוסה, תעלה את ההכנסה התפעולית של הפרוייקט, ה NOI ובאופן ישיר את רווחי המכירה. התשואה להון בעסקה נעה כאן בין 25% ל 2% וממחישה ביתר שאת את השפעת הריבית על עולם הנדל"ן וסיכויי ההצלחה של עסקה.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

מלחמת "חרבות ברזל" שפרצה בשבעה באוקטובר 2023 היא הזדמנות לנסוע אחורה בזמן ולבחון את ההשפעות של אירועים אקסוגניים על הכלכלה בישראל בטווח הקצר והארוך. בשבועות הראשונים מפרוץ הלחימה הבורסה המקומית ירדה בשיעור ניכר והשקל נחלש באופן משמעותי ביחס לדולר ולאירו, אולם עוד במהלך הלחימה החל תיקון ונרשמו עליות בשוק ההון המקומי והתחזקות בשער השקל שקיזזו את מרבית הירידות.

בתקופות מלחמה או אירועים חיצוניים משמעותיים כמו מגפות, אסונות טבע וכדומה, רמת אי הוודאות עולה ומשפיעה באופן מיידי על השווקים הפיננסיים ובהמשך גם על הכלכלה כולה. אמרה ידועה בשוקי הון היא כי הדבר השנוא ביותר על המשקיעים הוא חוסר הוודאות, קרי בהקשרים הפיננסיים לאי הידיעה משקל רב יותר אף מידיעה שלילית נתונה. מנגד, אמרה ידועה אחרת, גורסת כי מלחמות מקדמות צמיחה בתקופה שאחרי ולא משפיעות לשלילה בטווח הארוך.

אז מה נכון? נצא לבדיקה מהירה והמלצה בסופה.

תוצר וצריכה – השפעות שליליות בטווח המיידי והקצר

אירועים אקסוגניים ובלתי צפויים פוגעים בתוצר המקומי ובתחזית הצמיחה בטווח הזמן הקרוב. במקרה של מלחמה, למשל, גיוס כוחות מילואים פוגע בעסקים ומקטין את יכולת הייצור ואספקת השירותים הקבועה שלהם בזמן שגרה. באזורים מסוימים בהם ישנו סיכון בטחוני עסקים ומפעלים נסגרים והאווירה הכללית משפיעה על התנהגות הצרכנים שנוטים לרכוש פחות ומפחיתים את הביקוש לשירותים ומוצרים.

הירידה בתוצר ובהכנסות המדינה ממסים והצורך בתמיכה בכלכלה המקומית מחייבת את הממשלה להגדיל את תקציב המדינה, מה שעלול להגדיל גם את הגירעון הלאומי. רמות החוב הנמוכות של ישראל ביחס לעולם מותירות מרחב לגמישות ותמרון, אך לאורך זמן מלחמות פוגעות בצמיחה עקב הצורך בתוספות התקציביות ובעלות האלטרנטיבית שלהן. בטווח הזמן הבינוני, גידול בגירעון עלול להשפיע על היכולת של המדינה ללוות כספים בשווקים העולמיים ולהוביל גם להעלאות מיסים שיפגעו בצמיחה הכלכלית.

ככל שמלחמה אורכת זמן רב יותר, השפעתה הכלכלית, מטבע הדברים גדולה יותר. עלותה של מלחמת לבנון השנייה (2006) כאחוז מהתוצר הוערכה ב-1.5% וכדי לממן אותה נדרשה תוספת תקציב של 0.4% מהתוצר שנפרסה על פני שלוש שנים (כ-8 מיליארד שקלים). "צוק איתן" (2014), מערכה שנמשכה במשך 51 ימים ולא כללה תמרון קרקעי, הוערכה בעלות כוללת של 0.8%, לעומת מבצע "עופרת יצוקה" (2008) שעלותו הוערכה ב-0.5% מהתוצר. בניגוד למה שנהוג לחשוב, לרוב לא מסתמנת קפיצה בתוצר לאחר סיום המערכות והאירועים הביטחוניים.

מלחמות, אינפלציה וריבית מרכזית

מלחמות ואירועים כמו הקורונה מלמדים שהאינפלציה מושפעת באופן מהותי מאירועים אקסוגניים. הוצאה ממשלתית גדלה מתדלקת אינפלציה ואילו קיטון ברכישות צרכנים והאטה בפעילות העסקית במשק מובילים לירידה באינפלציה. הניגוד בין שתי המגמות מוביל להשפעות הפוכות לאורך השנים. מבצעי "עמוד ענן" ו"צוק איתן" הובילו לעלייה באינפלציה ואילו מלחמת לבנון השנייה, "עופרת יצוקה" ומבצעים משמעותיים אחרים הובילו לירידה באינפלציה.

על כל פנים, הריבית מסתמנת ככלי המרכזי של בנק ישראל לאחר תקופות של חוסר וודאות ואירועים אקסוגניים ומשמשת ככלי לתמיכה והחזרת המשק למסלולו. לאחר מלחמת לבנון השנייה נרשמה ירידה של הריבית המרכזית וכך גם לאחר מבצע "עמוד ענן" ו"צוק איתן". בהקשר זה, מלחמות "חרבות ברזל" פגשה את המשק הישראלי בריבית שיא ובתהליך של התקררות אינפלציונית מה שמדגיש את האפשרות של הורדת הריבית על מנת לתמוך בסביבה העסקית בישראל.

שוק ההון – ירידות תחילה, ואז תיקון

להבדיל מעמודי התווך של הכלכלה כמו התוצר והצריכה המושפעות לשלילה ממלחמות, בשוק ההון שולטת התנודתיות. כאמור, חוסר הוודאות היא שנאת המשקיעים ולכן ברוב המקרים בתחילתם של אירועי קיצון שוקי ההון סובלים מירידות חדות אך הם חווים תיקון מהיר יחסית עם שקלול הנתונים והעלאת רמת הוודאות, בין שלילית או חיובית.

ניתוח השפעת מלחמות ומבצעים צבאיים על שוק ההון המקומי (מדד ת"א 35) מראה כי לאורך השנים בחצי מהמקרים נרשמו ירידות חדות בתקופות האירוע ובחצי מהמקרים התרחשו דווקא עליות מתונות. חודש לאחר תום המלחמה או המבצע הביטחוני, במרבית המקרים נרשמו עליות, כמו גם לאחר שלושה חודשים ושנה.

פיזור – יכולת ההתמודדות עם אירועים לא צפויים

מלחמת חרבות ברזל שפרצה בשנת 2023 ממחישה את הצורך בפיזור השקעות על מנת להפחית את התנודתיות והסיכון שבהשקעות. בייחוד במדינה כמו ישראל הסובלת מאתגרים ביטחוניים רבים, פיזור השקעות למדינות בהם המצב הביטחוני יציב ואיתן בכוחו להקטין את החשיפה של המשקיע לאירועים אקסוגניים בשוק המקומי.

ארה"ב, למשל, נמצאת בנקודת כניסה מעניינת להשקעה לאחר התקררות אינפלציונית וריבית שצפויה לרדת, לראשונה מאז שנת 2020. אמנם לכל מדינה הבעיות השלה וחשיפתה לאירועים אקסוגניים קיימת, אך בהקשר הביטחוני, למשקיע בשוק האמריקאי הסיכון נראה קטן מתמיד.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

מישיגן הופכת להזדמנות ההשקעה בנדל"ן הטובה בארה"ב

מטאור הנדל"ן של מישיגן ממשיך לזרוח, או – איך יודעים שאזור מסויים כדאי להשקעה?

המדינה המתאוששת ביותר, בעלת ההזדמנות הטובה ביותר לחזור למרכז העניינים חווה רנסנס כלכלי בעוד אוכלוסיות חזקות חוזרות לעריה.
אוכלוסיה זו מחפשת לשכור או לרכוש בתים, מחייה את בתי הספר, המרכזים הקהילתיים פורחים, אוניברסיטאות מלאות המספקות
בכל שנה בוגרים מקצועיים למיטב החברות שבחרו לחזור ולייצר בערים התעשייתיות שהיו בעבר מרכז גאוותה של ארה"ב.

כתוצאה מכך, מחירי הבתים במישיגן שירדו כל כך חזק כבר החלו לעלות, אך עדיין אלפי בתים המחכים לרוכש מבטיחים
שיש עוד פוטנציאל רב לעליות. אם כך, מהם הפרמטרים המקצועיים להערכת כדאיות ההשקעה באזור מסויים?

האמריקאים המאוהבים בסטטיסטיקות נעזרים במספר פרמטרים מרכזיים:

1. מס' הבתים העומדים למכירה

2. זמן שבית עומד למכירה

3. כמות העסקאות שבוצעו

4. מחיר ממוצע לעסקה

בנוסף לכך נבחן מה היה המחיר ההיסטורי, הידוע כמחיר הגבוה ביותר בהיסטוריה של הבית, מה המחיר הנמוך ביותר
בהיסטוריה של הבית ומכאן ננסה להעריך בכמה ממחיר השפל רכשנו וכמה קרוב למחיר השיא נוכל להתקרב.
במילים אחרות – מהי עליית הערך הצפויה ממחירו של הבית.

אחת הסיבות המרכזיות לבחור במישיגן היא העובדה שעד לאחר המשבר הגדול של 2008 מישיגן למעשה חוותה 20 שנות הזנחה.
המשבר רק העצים אותה. יש שיגידו שבדטרויט, הגדולה בערי מישיגן, עיר המכוניות, אף 40 שנות הזנחה.

אז מה היתרון כאן?

פוטנציאל התיקון.

ארה"ב בתקופת אובמה וביתר שאת על פי התוכניות של טראמפ, שמה דגש על התעשייה האמריקאית ובעיקר תעשיית
הרכב ומישיגן במרכז העשייה הכלכלית. לא בכדי פירט טראמפ את תוכניותיו הכלכליות דווקא בדטרויט.

היתרון למשקיע?

הרבה בתים להשקעה, שכונות שחוזרות למרכז העניינים, מפעלים מתחדשים, תנופה תעשייתית, כלכלית, תרבותית וחברתית
בכל הערים שבדרום – מזרח מישיגן העוטפות את דטרויט.

כעת נחזור לבחון את הסטטיסטיקות המרכזיות:

מחיר ממוצע לבית ב- 2006 גבוה ב- 40% ממחירו הממוצע כיום.

מאידך, המחיר הממוצע עלה ב- 9% ב- 12 החודשים האחרונים, הזמן הממוצע שבית עומד למכירה ירד ל- 60 – 90 יום.

המסקנה ברורה:

המחירים החלו לעלות. הם עושים זאת בקצב שנתי של 8% – 5% בשנה. בתים נרכשים במהירות גבוהה,
אתם כבר לא תהיו הראשונים בשוק זה.

אבל – הפוטנציאל עדיין עצום: עליית מחירים יכולה גם להעלות את מחירי השכירות עבור רוכשים
העושים זאת למטרות השקעה.

המודלים המרכזיים מצביעים על חזרה למחירי 2008 – 2006 תוך 5 – 3 שנים, כלומר, בקצב של 8% – 5%
נתקרב למחירי השיא במישיגן, אלו שלפני המשבר של 2008.

אז נשאל את השאלה המרכזית:

האם המצב הכלכלי, התעשייתי, החברתי במדינה בשל לשלב הבא?

האם מישיגן יכולה לפרוץ את מחסום מחירי הקדם משבר הסאב – פריים?

התשובה להערכתנו – בהחלט כן.

המדינה עוברת נס כלכלי 

שמעו את המשקיע האגדי דן גילברט שהשקיע בדטרויט וסביבתה 2 מיליארד דולר בשנים האחרונות, 
כיצד הוא מתחייב להשקיע עוד 3 מיליארד ב- 5 השנים הבאות.

קחו אותו כדוגמא וקראו את התוכניות העצומות המחכות למדינה ביחד עם העובדה שהיא עדיין הבסיס לתעשייה
ובפרט לתעשיית הרכב האמריקאית המתאוששת, זו המוכרת קרוב ל 20 מיליון מכוניות בשנה.
ראו את האופטימיות המנשבת ממנכ"לית הענקית GM לקראת תערוכת דטרויט.

צפו בבואן של חברות ההיי טק הגדולות המנצלות את הטבות המס ומקימות מרכזי פיתוח ענקיים,
בחזרתה של קבוצת ה- NBA דטרויט פיסטונס למרכז העיר, בגיוסן של אלפי אחיות ומאות רופאים לבתי החולים,
בבנייתם של גשרים, כבישים, מפעל לחלליות, מפעלי חשמל מגז טבעי לאורך הנהרות.

בשיקומן המופלא של שכונות דטרויט הנטושות, אלו שכיכבו בעבר בעליבותן פורחות בפרויקטים ואכלוסיות היפסטריות
אופנתיות צובעות אותן בצבעים חדשים. כל אלה מייצרות סקרנות והזדמנות. הזדמנות להשקיע באחד הפלאים של אמריקה
ההתאוששות התעשייתית הגדולה בהיסטוריה והנס הכלכלי של מישיגן. 

העלאות הריבית בארה"ב מיועדות לעצירת האינפלציה שכוללת בחלקה את עליית מחירי השכירות ובעקיפין מחירי הבתים.

הבנק המרכזי האמריקאי העלה את הריבית עד ל 2.25% – 2.5% ורמז על המשך העלאות בהחלטה הקרובה בספטמבר.

היעד הוא האטת קצב עליית המחירים לרמה של עד 3% בתוך מס' חודשים.

כמשקיעי נדל"ן, החשש הגדול מירידת מחירים הוא הברור והראשון. מאידך, במציאות, המהלכים הללו מתרחשים בכמה רמות ולחלקם השפעה הפוכה על משקיעי הנדל"ן.

כך שמצד אחד אנו רואים סטטיסטיקות ברורות של עצירה בכמות העסקאות ומאידך המשך עלייה במחירי השכירות. 

לכאורה סתירה

במציאות – הגיוני לגמרי

שוק הנדל"ן האמריקאי סובל ממחסור כרוני בבתים שנובע מחולשה בתחום התחלות בנייה שמקורה עוד מהמשבר ב 2008. כמובן שהעלאות ריבית אינן תורמות למוטיבציה של קבלנים להתחיל לבנות.

כך שאנו חווים תנועת מלקחיים מעניינת.

כמות העסקאות ביולי 22 באזור המיד – ווסט ירדה ב 3.3% לעומת החודש המקביל אשתקד. אך ראו זה פלא, המחיר הממוצע (החציוני) עלה בכ 7%.

סביר להניח שקצב עליות המחירים במרבית הסקטורים יואט באופן משמעותי בחודשים הקרובים עד לעצירת העלאות הריבית. כך כלכלנים רבים חוזים עלייה של 2% – 3% בלבד במחירם של בתים קיימים.

כאשר קצב העלאות הריבית יאט, יחלו לרדת התשואות של אגרות החוב שמהן נגזרות ריביות המשכנתאות.

כיום התייקרות המשכנתאות מרחיקה את הרוכשים מלקיחת משכנתא חדשה והיא התורם המרכזי למיעוט העסקאות. היא גם הגורם המרכזי ששולח אותם לשכור בית. בסוף הם חייבים לגור היכן שהוא..

לסיכום, אין ספק שהנתונים המתפרסמים מכוונים אותנו להאטה בשווקי הנדל"ן ולמציאת ענפים בשוק שהם בעלי יכולת ספיגה גדולה יותר.

בתים פרטיים באזורים בהם יש מחסור ובדגש על כאלו המיועדים לאוכלוסיות מיוחדות. כגון פנסיונרים, רפואה ותחומים נוספים שהינם פחות רגישים לתנודות השווקים.

קצב העלאות הריבית בארה"ב

האטה בהתחלות בנייה – המלאי יורד

האטה בהתחלות בנייה – המלאי יורד

השקעות נדלן בחול – השקעות נבונות?

השקעות נדלן בחול הפכו להשקעות מבוקשות בשנים האחרונות. שוק הנדל"ן בארץ כבר עמוס לעייפה, לכן הגיוני שישראלים רבים יבחרו להשקיע את כספם בחו"ל. במחיר של 70 אלף דולר ניתן לרכוש בית של שלושה חדרים
עם מרתף וגינה. במחיר הזה בארץ אפשר למצוא אולי דירה בערד, בשכונה פחות נחשבת יש לציין. שכר הדירה הממוצע שניתן לבקש על בית כזה בארה"ב הוא אלף דולר, כך שניתן לראות כי מדובר בתשואה יפה
ובהשקעה בטוחה יחסית.

נדלן בחו"ל – היכן כדאי להשקיע?

נדלן בחו"ל הפך כאמור לאחת ההשקעות המניבות והבטוחות ביותר לאחרונה. כאשר מדברים על השקעות נדלן בחול אנחנו מתכוונים לדוגמה לעובדה שמחיר של דירת 2 חדרים מוזנחת במרכז תל אביב שווה כ- 2 מיליון דולר,
אפשר לגמרי להבין את המשקיעים שברחו לחו"ל. רוב ההשקעות בתחום הנדל"ן מתבצעות באירופה או בארה"ב. לא ניתן לקבוע איזו מההשקעות כדאית יותר, היות וכל מקרה יש לבחון לגופו. לרוב בתים בארה"ב זולים
יותר מאשר באירופה, בין היתר בגלל שבארה"ב יש יותר נכסים, ולכן מחיר הנדל"ן שם לא זינק כלפי מעלה כמו ברוב העולם. כמו כן יש לקחת בחשבון את המשבר הכלכלי העולמי.

ארה"ב יצאה לפני מספר שנים ממשבר קשה, שהותיר מאחוריו אנשים רבים בהפסדים כספים משמעותיים. אך למזלנו, שוק הנדל"ן לא הושפע קשות מהמשבר כך שמי שהשקיע בנדל"ן המקומי לא הפסיד הרבה.
לעומת זאת, מי שהשקיע בנכסים במדינות מזרח אירופה, מצא את ההשקעה שלו יורדת לטמיון לנוכח המשבר הכלכלי הכבד. בסופו של דבר לא ניתן לחזות מראש איזו השקעה תניב את הרווח המשמעותי יותר.
הדבר תלוי גם במטרות שלכם ובסיכון שתהיו מוכנים לקחת. כל מדינה מתמודדת שונה עם משקיעים זרים, יש כאלו שרואות בכך דבר חיובי ולכן מקלות על המיסוי ומעודדות השקעות בתחומה. מדינות אחרות, לא מעודדות
משקיעי נדלן זרים ולפיכך דורשות תשלומי מס גבוהים. לכן לא ניתן להכליל, אלא צריך לבדוק כל נכס בפני עצמו, בטרם מבצעים השקעות נדלן בחול.

לסיכום, השקעות נדלן בחול יכולות להתברר כהשקעה חכמה ומניבה. אך הבחירה של ההשקעה המתאימה לכם דורשת זמן ומאמץ, לכן אם אתם לא בטוחים כדאי לפנות לאנשי מקצוע לצורך ייעוץ וסיוע.

עולמנו הוא דינאמי ומשתנה, השינויים המתרחשים מביאים איתם ברכות ואתגרים שונים.

אחד האתגרים עבור משקיעים הוא ההתמודדות עם שוק החווה משבר.

משבר כלכלי, עולמי או מקומי, מביא איתו סיכויים וסיכונים ומי שיודע לזהות ולנצל את ההזדמנויות שהמשבר מביא לפתחו, ייהנה מרווחים גבוהים.

אמנם, הנבואה ניתנה לשוטים ואין מי שיוכל לחזות בוודאות של מאה אחוזים את העתיד, יחד עם זאת, קיימים מספר כלים בהם יכול משקיע נבון להשתמש כדי לזהות את אותן הזדמנויות פז, שיהפכו את המשבר למנוף צמיחה.  

התבוננות בנתונים – שוק הנדל"ן מפתיע לטובה

משברים נוטים להשפיע על תחומים שונים בצורה שונה, הדבר הראשון שעל משקיע לעשות, כדי לזהות את ההזדמנויות במשבר ספציפי הוא להתבונן בנתונים. קחו לדוגמה את התנהגות שוק הנדל"ן במשבר העולמי הנוכחי. לאור העובדה שרבים איבדו את מקום עבודתם כתוצאה מהסגרים ותקנות הבידוד, לאור האבטלה, הירידה בצריכה והפגיעה בשווקים רבים כמו שוק התיירות, הבילוי והתרבות ולאור קריסתם של עסקים רבים, ניתן היה לצפות שגם שוק הנדל"ן יפגע. למרות זאת – שוק הנדל"ן מפתיע ורושם עליות בביקושים ובמחירים במדינות רבות. בעוד שבאירופה העליות במחירי הנכסים מתונות יותר בדרך כלל, שוק הנדל"ן בארה"ב מזמן עסקאות משתלמות במיוחד למי שיודע לאתר את הנכס המתאים. השילוב של היצע רחב של נכסים מעוקלים הנמכרים במחירים נמוכים, עם ריבית נמוכה ושוק תוסס וצומח, הופך השקעה בנדל"ן בארה"ב להזדמנות פז – בתנאי שיודעים לזהות את הנכס המתאים.

שינוי מגמות בשווקים מקומיים

כדי לאתר את ההזדמנויות הטובות ביותר עבור השקעה, יש להעמיק ולחקור, ולאתר את השינויים והמגמות המקומיים והספציפיים יותר. אם לדוגמה, נתבונן בשוק הנדל"ן כיום, נראה כי הסגרים, הבידודים והאפשרות לעבוד מהבית שינו את העדפות המגורים של אזרחי העולם. בנייני דירות גדולים ורבי קומות במרכזי ערים גדולות מאבדים מהאטרקטיביות שלהם, לטובת בתים פרטיים, ופלח השוק של דירות איירביאנבי איבד מהאטרקטיביות שלו עקב הירידה בתיירות, והחשש של תיירים מתנאי היגיינה שאינם גבוהים מספיק. אלו הן רק שתי דוגמאות להשפעה של משבר עולמי על שוק הנדל"ן. משקיע שמעוניין לנצל את ההזדמנויות שהמשבר הנוכחי מזמן, צריך לאתר את האזורים בהם ההשקעה תהיה משתלמת ביותר.

קחו לדוגמה את המגמות בשוק הנדל"ן האמריקאי: בארצות הברית חלות תנודות במחירי הדירות, כאשר למשל, בפיניקס, סיאטל, קליבלנד ומיניאפוליס נרשמו עליות של בין 8.96% – 5.39% במחירי דירות במהלך השליש השלישי של 2020, בעוד שבניו יורק, סאן פרנסיסקו ושיקגו נרשמו עליות נמוכות של בין 1.67% – 0.6%. תהליך נוסף המתרחש כעת, הוא מגמות של ירידה במחירים של נכסים באזורים יוקרתיים אורבאניים מול עלייה בביקוש לבתים צמודי קרקע. לפני שרוכשים נכס יש לבדוק מה המגמה במחירים ובביקוש לנכסים באזור, ההזדמנויות יימצאו באזורים בהם מסתמנת מגמה של ביקוש ועליית מחירים. 

ביקוש מול היצע – בחינת שווי שוק של נכס פוטנציאלי

רווחיות ההשקעה בנכס תלויה בפערים בין ביקוש והיצע, ובמגמות בשוק המקומי. היכן שקיים ביקוש גבוה והיצע נמוך, ערך הנדל"ן עולה, ולהיפך. יחד עם זאת, פערי ההיצע והביקוש עובדים בשני הכיוונים, השקעה בנדל"ן שמחירו בשפל עקב היצע גבוה וביקוש נמוך עלולה להתברר כטעות, אם לא תצליחו למצוא דיירים שישלמו לכם שכירות. לפני שמשקיעים בנכס, חשוב לוודא שהביקוש לדירות למגורים בשכירות באזור הוא גבוה ובמגמת עלייה. כדי להבטיח שיהיה קל למצוא דיירים לנכס שלכם, בדקו את המצב הדמוגרפי של השכונה והאזור. בררו מה המעמד הסוציו אקונומי של תושבי השכונה, האם יש מגמה של התחדשות וביקוש לדירות, או שיש מגמה של הגירת אוכלוסייה איכותית מחוץ לשכונה. בנוסף, בדקו מה שוויים של נכסים דומים באזור, וכמה זמן נכס פנוי עומד ריק עד שנמצאים לו קונים. 

משא ומתן

ניהול משא ומתן יכול להוריד את מחיר הנכס, ובכך לסייע לרווחיות ההשקעה שלכם. שוק במשבר מספק למשקיע נקודות שיעזרו לו במשא ומתן, חפשו את הנקודות שיתנו לכם יתרון. לדוגמה: אם מצאתם נכס שמוצע למכירה לאורך זמן ולא נמצא לו קונה – יש לכם טיעון חזק למשא ומתן, אם מצב הנכס דורש השקעה בשיפוץ, הדבר יכול לעבוד לטובתכם, וכן הלאה. ככל שתצליחו לזהות יותר נקודות כאלו, כך יהיה לכם סיכוי גבוה יותר לקבל עוד הפחתה במחיר הנכס, ככל שהשוק נמצא במשבר, כך לטיעונים שלכם יהיה משקל מכריע יותר.

לנצל את ההזדמנות בתבונה

אין ספק בכך ששוק הנדל"ן בארה"ב חווה כעת צמיחה: השוק תוסס, למרות מגמת העלייה הכללית מחירי הנכסים עדיין נמוכים, הוסיפו לכך את הריבית הנמוכה, ויש לכם מתכון להשקעה משתלמת במיוחד. יחד עם זאת, כדי שתוכלו לממש את ההזדמנות, יש לבצע השקעה מושכלת המבוססת על בחינת השוק המקומי והנכס הספציפי. חשוב לוודא שיש לכם מרווחי ביטחון בין שווי הנכס, ההשקעה שלכם, התשואה המצופה והזמן שייקח לכם לאכלס את הנכס. כמו כן, חשוב לוודא שהנכס במצב טוב, או בעל פוטנציאל להשבחה, ושהוא ממוקם באזור החווה מגמות צמיחה והתפתחות. עבור משקיע ישראלי שאינו מקצוען בתחום, השקעה בנכס בחו"ל עלולה להיות מאתגרת מדי, והסיכוי לטעות בבחירת הנכס הוא יחסית גבוה. משקיע פרטי שיש לו את הזמן והמרץ לבצע את כל הבחינות הנדרשות, יוכל כמובן למצוא נכס ראוי להשקעה. יחד עם זאת, השקעה באמצעות חברה המתמחה בנדל"ן בחו"ל היא נוחה ובטוחה יותר עבור משקיע פרטי לא מנוסה. חברות שעיסוקן השקעה בנדל"ן בחו"ל מזהות את הנכסים והפרויקטים המבטיחים, מבצעות את כל הבדיקות והבירורים הנדרשים, ואף דואגות לנושא הניהול והתחזוקה של הנכסים, והמשקיע נהנה מהשקעה המבוססת על ידע מקצועי ואמין.