אחד המרכיבים החשובים ביותר בעסקאות נדל"ן הוא אזור ההשקעה. היכרות מעמיקה של האזור, המגמות והנתונים המאפיינים אותו, עשויים ללמד על פוטנציאל הרווח (או ההפסד) של העסקה ולהצביע על הסיכונים שבהשקעה. שכונה הסובלת מרמת פשיעה גבוהה, למשל, או כזו המאופיינת בתחלופה גבוהה של שוכרים, נבדלת מהותית משכונה בעלת מוסדות חינוך איכותיים המושכת משפחות צעירות. וכמו בכל השקעה, בצד הסיכוי ישנו הסיכון, והעיקר הוא להיות מודעים לתמונה השלמה ולנהל את הסיכונים בחכמה.

אן ארבור – קווים לדמותה של העיר

אחת הערים שאנו רואים כאחת המעניינות להשקעה במיד-ווסט בארה"ב היא העיר Ann Arbor שבמדינת מישיגן. אוכלוסיית העיר מונה כ-120 אלף תושבים והיא נחשבת לעיר מתקדמת ובעלת תדמית אינטלקטואלית. לאחרונה, נבחרה העיר על ידי המגזין Fortune למקום הראשון כעיר הטובה ביותר למשפחות בארה"ב, בזכות איכות החינוך והדירוג הגבוה של בתי הספר, תחושת הקהילתיות החזקה וריבוי הפעילויות בתחומי התרבות והפנאי שבתחומה.

העיר ידועה כמקום מושבה של אוניברסיטת מישיגן, אוניברסיטה ציבורית גדולה ואיכותית המסמיכה חוקרים וסטודנטים ביותר מ-250 דיסציפלינות. האוניברסיטה מהווה מוקד משיכה לחברות טכנולוגיה ומחקר שהקימו את בסיסן בעיר על מנת לשפר את הנגישות ולהתקרב לבוגרי האוניברסיטה. חברות כמו JSTOR (מאגר הידע האקדמי החשוב), UMI, Cisco ועוד, קבעו את מושבן בעיר, ולאחרונה הצטרפה לרשימה הארוכה גם חברת KLA שהיא מובילה עולמית בתחום ציוד בדיקת השבבים. בית הספר לרפואה הממוקם בעיר, לצד מתחם בתי החולים, מספקים נגישות גבוהה לשירותי בריאות איכותיים לתושבי העיר.

לא רק באקדמיה, אלא גם בספורט אן ארבור נחשבת מובילה אזורית. בתחומי העיר נמצא אצטדיון הפוטבול הגדול ביותר בארה"ב ובו מעל ל-100 אלף מושבים. בתחום התרבות מתקיימים בכל שנה בעיר מספר ירידים, לרבות יריד האמנות הגדול ביותר במישיגן ובין הגדולים בצפון אמריקה בכלל, ובו מציגים למעלה מ-1,000 אמנים. ביחס לערים אחרות בארה"ב השטחים הירוקים מהווים נתח משמעותי מהעיר ומתקיימים בה פסטיבלים רבים בחודשי הקיץ.

דמוגרפיה ונדל"ן

להערכתנו המאפיינים הייחודים של אן ארבור משפיעים לחיוב על המגמה הדמוגרפית בעיר. הפשיעה הנמוכה מהרמה הממוצעת הארצית מושכת משפחות ממעמד בינוני-גבוה ומשפחות אקדמאים אל העיר. העושר התרבותי שיש לעיר להציע מושך מבקרים מקומיים וגם תיירות חוץ, והאקדמיה ומרכזי התעסוקה מספקים יציבות כלכלית לרשויות המקומיות ולתושבי העיר.

מבחינה דמוגרפית, בין השנים 2010-2020 נרשמה הגירה חיובית אל העיר ואוכלוסייתה צמחה בכמעט 9%. לפי המדידה האחרונה, ההכנסה החציונית למשפחה בעיר היא מעל ל-95 אלף דולר, גבוהה משמעותית מההכנסה החציונית למשפחה בארה"ב שעומדת על כ-70 אלף דולר בשנה.

הצמיחה באוכלוסייה וההכנסה הגבוהה יחסית מהווים להערכתנו גורמים תומכים להשקעה בנדל"ן בעיר, שכן הן מלמדות על יצירת ביקוש לשירותים ומוצרים, ביניהם גם ביקוש לפרויקטים למגורים. באופן כללי, ככל שהאטרקטיביות של העיר גדלה בעיניי התושבים המקומיים והביקוש למגורים עולה, כך בדרך כלל גדל גם הסיכוי לעליות מחירים בעיר, וזאת כל עוד ההיצע איננו מדביק את הביקוש.

המחסור בהיצע דיור עבור דיירים מבוגרים

בשנת 2019, לאחר ניתוח דמוגרפי מעמיק, זיהינו במדינת מישיגן מחסור מתפתח במגורים עבור דיירים בוגרים בכלל ודיירים בגיל השלישי בפרט. התארכות תוחלת החיים הכללית, בייחוד באזורים בהם איכות החיים גבוהה ושירותי הרפואה מתקדמים, מלמדת על יצירה של ביקוש גדול לפרויקטים למותאמים למגורים.

בהקשר זה כ-10% מאוכלוסיית אן ארבור היא מעל לגיל 65 והעיר נחשבת אטרקטיבית בזכות מוקדי התרבות והבילוי שלה ואיכות המרכזים הרפואיים שבעיר. במדינת מישיגן אחוז התושבים המבוגרים עומד על 17.5% שהוא גבוה מהממוצע בארה"ב כולה. על פי נתונים אלה, אנו צופים כי הסיכוי להגירה חיובית אל העיר הינו גבוה.

כאשר אנו ניגשים לבחון את הכדאיות הכלכלית של כל פרויקט שאנו מעורבים בו אנו עורכים מחקר מקיף יחד עם חברות מתמחות בתחום כמו חברת פרומטורה. כדי לספק מענה לצורך הגדל במתחמי דיור לגיל השלישי, אנו בונים כעת בעיר מתחם דיור יוקרתי לגיל השלישי – Brookwood Estates-Ann Arbor– ובנוסף בסמוך, גם בנייני דירות שמתאימים לאוכלוסייה הכללית, בדגש לענף הרפואה והאוניברסיטאות בסביבה ובהתאם לנקודות החוזקה האחרות של העיר, פרויקט Safe Harbor.  מתחם הדיור המוגן כולל בשלב זה 84 בתים ובבנייני הדירות ייבנו 208 דירות. בשני הפרויקטים החברה נמצאת בתהליכי קבלת ההיתרים ושיווק הקרקעות כבר החל.

במסגרת הבדיקות שביצענו עלו מספר פרמטרים אשר שימשו אותנו כתומכי השקעה באזור הפרויקט:

• קצב גידול האוכלוסייה באזור הפרויקט עומד על 2% בשנה מה שצפוי לתמוך את המשך הביקוש באזור.
• מחיר נכס ממוצע באזור עומד על 300,000$, מחיר כפול מהממוצע בשאר האזורים במדינה.
• ההכנסה הממוצעת באזור הינה כפולה מהממוצע בארה"ב ומוערכת ביותר מ-110,000$ בשנה.
• האזור נחשב כרווי באוכלוסייה עם מעל ל-450,000 תושבים ברדיוס של 10 מייל.
• רמת ההשכלה של תושבי האזור כפולה מהממוצע הארצי מה שממחיש את האיכות הגבוהה של האוכלוסייה באזור.

סיכום – טוב לגור, טוב להשקיע

במענה לכותרת המאמר, אפשר לומר כי מקום שטוב לגור בו הוא גם במקום שטוב להשקיע בו. וליתר דיוק, מקום שאנשים רוצים לגור בו הוא מקום שטוב להשקיע בו. אן ארבור היא דוגמה טובה לכך – נתונים כלכליים ודמוגרפיים שאנו צופים כי יתמכו את הביקוש למגורים בעיר לצד מחסור בפיתוח פרויקטים למגורים, בייחוד לאוכלוסיית הגיל השלישי.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

נדל"ן הוא עולם ומלואו. כל השקעה בתחום כוללת מאפיינים ייחודים משלה, ועל המשקיע להכיר, להבין ולשקול אותם במסגרת תהליכי קבלת ההחלטות שלו. בארה"ב בפרט, השקעה בנדל"ן מתאפשרת באפיקים ובמודלים שונים והבנתם עשויה למנוע בלבול ולמקד את המשקיע בבחירת השקעות שיהיו תואמות לתפיסת עולמו וצרכיו. במאמר קצר זה נסקור חמישה סוגים של השקעות בנדל"ן בארה"ב.

חשיפה לנדל"ן באמצעות מימון

להבדיל מרכישה של נכס בטאבו המבוססת על רכיבי התשואה השוטפת מהשכרת הנכס ומעליית הערך הפוטנציאלית של הנכס, עסקאות חוב או מימון פרויקטים של נדל"ן מספקות חשיפה עקיפה לתחום. בהקשר זה, חשוב במיוחד להבחין בין חוב בכיר לבין הלוואת מזנין.

חוב בכיר מאפיין את הקומה הראשונה של המימון והוא מספק לגורם המממן קדימות בהחזר החוב. בדרך כלל הוא כולל בטוחה באמצעות רישום בטאבו במקרה של אי עמידה בתנאי ההחזר מצד הלווה. לעומת חוב בכיר, הלוואת מזנין היא מדרגת מימון נחותה ביחס לחוב בכיר בהיבט הביטחונות. היא איננה כוללת שעבוד בטאבו, אך היא עשויה לספק למשקיע תשואות גבוהות באופן משמעותי ביחס למימון ממדרגה ראשונה.

השקעה בנכס פרטי

ההשקעה הקלאסית בנדל"ן סובבת סביב רכישה של נכסים פרטיים. הכוונה בנכס פרטי היא בבית צמוד קרקע (Single Family) או דירה (Condo) בבניין או קומפלקס מגורים. היתרונות בהשקעה בנכס פרטי הם השליטה המלאה בהשקעה מצד המשקיע ועצמאות בקבלת ההחלטות בנוגע לשכר הדירה, השוכרים, הצורך בשיפוץ הנכס וכדומה. החסרונות, מנגד, כוללים התעסקות שוטפת ועלויות ניהול ואחזקה, טיפול בבעיות שונות שעלולות לצוץ עם השוכרים, הרשויות העירוניות ועוד.

האסטרטגיה המקובלת בהשקעה בנכס פרטי היא השקעה לטווח בינוני או ארוך המתבססת על התשואה השוטפת ופוטנציאל עליית ערך הנכס. בהשקעה בגישה זו, ישנה חשיבות יתרה לאופן רישום הנכס בטאבו. חשוב להקפיד שהרישום מדויק וכי קיים שטר בעלות רשום ומוכר ברשויות בארה"ב.

השקעה בשיטת הפליפ

בהשקעות מסוג פליפ מדובר לרוב בהשקעות בנכסים פרטיים אולם באסטרטגיה שאינה שמרנית. השקעה מסוג זה נעשית לטווח קצר ומבוססת על איתור נכס פרטי ששוויו מתחת למחיר השוק במטרה לשפץ אותו ולהשביחו, ולמכור אותו מחדש תוך ניצול הפער בין מחיר הקנייה הנמוך יחסית לבין מחיר המכירה של הנכס המושבח. כלומר, עסקה מסוג זה איננה מתבססת על תשואה שוטפת מהשכרת הנכס.

להבדיל מהגישה השמרנית, בעסקאות פליפ פוטנציאל התשואה הוא גבוה יותר ואיתו גם הסיכון. חשוב מאוד להבין מהי הסיבה לשווי הנמוך של הנכס, שאיננה תמיד טמונה רק במצבו הקוסמטי. השקעות מסוג זה דורשות תזמון מדויק של השוק, היכרות מעמיקה עם הנכס וסביבתו ויכולות גבוהות של ניהול וביצוע השבחה.

מודל המולטי-פמילי

מולטי-פמילי הוא מקבץ של נכסים פרטיים, בד"כ במספר בניינים או בקומפלקס מגורים גדול וההשקעה בהם מאופיינת במינוף גבוה ומספר רב של משקיעים. הרישום של הנכסים בטאבו מבוצע לפי רישום של יחידה אחת ובגלל היקף העסקאות הממוצע הוא מחייב מימון וליווי פיננסי מהבנקים או גופים אחרים. ההשקעה במודל של מולטי-פמילי דומה באופייה לרכישה של מניה ולכל משקיע חלק יחסי בהחזקת הפרויקט בהתאם לגובה השקעתו.

נהוג לחלק את מקבצי הדיור לארבע קטגוריות המבוססת על גיל הפרויקט ומצב הנכסים בו: קלאס A (עד 15 שנים), קלאס B (15-30 שנים), קלאס C (30-50 שנים) וקלאס D (מעל ל-50 שנים). מטבע הדברים ככל שמדובר במקבץ ישן יותר כך סביר כי תידרשנה השקעות גבוהות יותר בניהול הנכסים ואחזקתם.

מודל המולטי של הסינגל

מודל ייחודי שפיתחנו במסגרת ההשקעות שלנו בשנים האחרונות בארה"ב. במקרה זה מדובר ברכישה של קבוצת בתים פרטיים, שאינם מצויים במתחם אחד מוגדר, אך הם חולקים מאפיינים גיאוגרפיים, סקטוריאליים ודמוגרפיים זהים. למשל, שכונה של בתים פרטיים. רישום הבעלות מבוצע ע"ש קבוצת המשקיעים וישנה אי תלות בין נכס אחד לאחר.

השקעה בשיטה זו מחייבת יכולת ניהול מעולה שתבטיח את האחזקה שוטפת והתנהלות מול עשרות או מאות שוכרים, והיא מבוססת בראש ובראשונה על הפוטנציאל מתשואה שוטפת מהשכרת הנכסים ובשלב מאוחר יותר גם על עליית הערך פוטנציאלית של הנכסים כתוצאה מאיכות הניהול השוטף של הנכסים.

השורה התחתונה

השקעות בנדל"ן, בייחוד במדינה זרה, מחייבות בחינה מעמיקה של סוג העסקה והתאמה לצרכים של המשקיע. ההיכרות עם הרשויות, הגופים המממנים והמגמות השונות שמשפיעות על פוטנציאל התשואה הן הלחם והחמאה של כל משקיע לא משנה באיזה סוג של עסקה נדל"ן מדובר.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

לא כל השקעה בנדל"ן היא השקעה בקירות או מרצפות ולא כל חשיפה לתחום הנדל"ן מחייבת רישום בטאבו. אחת הדרכים לגוון את תיק ההשקעות שלכם תוך מיצוי חלק מהמאפיינים הייחודים של השקעה בנדל"ן אפשרית דרך ביצוע עסקאות חוב ומימון בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב.

נשאלת השאלה למה דווקא עכשיו והתשובה היא, כרגיל, על מנת למצות את תנאי השוק. עליית הריבית בשווקים בכלל ובארה"ב בפרט העלתה את האטרקטיביות של עסקאות החוב. כאשר הריבית עולה כך עולה גם הביקוש לאפיקי מימון אלטרנטיביים לבנקים. הצורך הגובר במימון, בין אם מדובר במימון ביניים או במימון לטווח ארוך יותר, מאפשר למשקיעים חשיפה עקיפה וייחודית לתחום הנדל"ן, השמורה בדרך כלל לגופי מימון גדולים ולמוסדיים.

עסקאות חוב – רקע כללי

חוב הוא אחת הדרכים המרכזיות המאפשרות לעסקים וחברות לצמוח. הבנקים וחברות האשראי החוץ בנקאי מספקות הלוואות, חברות מנפיקות אגרות חוב בבורסות השונות, קרנות חוב מעניקות מימון לחברות בשלבים שונים, משכנתא היא כמובן גם כן סוג של עסקת חוב.

כל עסקת חוב כוללת מספר תנאים והם מהווים את החוזה בין המלווה ללווה, למשל, מהות ההלוואה, בטוחה, הריבית בעבור המימון, סוג ואופן ההחזר, תקופת ההלוואה ועוד. הסיכון, מטבע הדברים, בעסקאות חוב הוא אי יכולת של הלווה לעמוד בהחזר ההלוואה, וכמו בהשקעות באפיקים אחרים, יחס הסיכון-סיכוי מגולם בעיקר בגובה הריבית המוגדרת על ההלוואה.

עסקאות חוב בארה"ב – דברים שחשוב לדעת

כאשר ניגשים להשקעה באמצעות עסקת חוב חשוב מאוד להכיר את המאפיינים של העסקאות המשתנים בין מדינה למדינה. בארה"ב, לדוגמה, יש שלושה סוגים של שעבודים: UCC1, Lien ו-Promissory note. בכל המקרים מדובר במסמכים בעלי מעמד משפטי המגדירים את זכויות במקרה של אי החזר הלוואה, אך הם בעלי פונקציות ומשמעויות שונות. לדוגמה, Promissory note לא מעניק למלווה זכויות בנכסים של הלווה ואילו UCC1 מעניק למלווה את הזכות לבעלות בנכסים של הלווה ואף את הזכות למכור אותם.

כמו כן, סוגיות אחרות כמו מטבע ההצמדה ותשלום המיסים עשויות להוות שיקול משמעותי בהשקעה באמצעות עסקאות חוב בארה"ב. בייחוד חשוב להבין באיזה סוג של חוב מדובר. בעולם החוב נהוג לחלק את החוב למספר קומות. הקומה הבסיסית מכונה 'החוב הבכיר'. משמעותו זכות שיעבוד ראשונה על הנכס ובהתאם אחוזי הריבית בעסקה מסוג זה נמוכים באופן יחסי. הקומה השנייה מתייחסת לחוב מסוג 'מזנין' שמאפשר למלווה שיעבוד נחות על הנכס, והלוואות מסוג זה ניתנות לתקופות זמן קצרות יחסית. הקומה השלישית של החוב כוללת בדרך כלל אחוזי רווח מהעסקה (למשל במקרה של השבחת נדל"ן) וללא יכולת שעבוד, ולכן תנאי הריבית יהיו גבוהים באופן משמעותי.

בכל המקרים, השקעה בעסקאות חוב, קל וחומר במדינה זרה, מדגישה את הצורך בהיכרות מעמיקה של השוק המקומי ושל מבנה העסקאות וההיבטים המשפטיים.

עסקאות חוב בנדל"ן – למה עכשיו?

כאמור, שינוי תנאי המאקרו בשוק והתייקרות המימון העלו את הביקוש להלוואות. בתחום הנדל"ן ניכר הצורך במימון בהקשרים שונים. התארכות אישורי המימון באפיקים המסורתיים בגין עליית הריבית והצורך לשערך סיכונים מחדש, מאלצת יזמים וקבלנים למצוא פתרונות מימון ביניים על מנת שלא לעכב פרויקטים בבנייה.

במקרים מסוימים, עליית הריבית מגדילה את הביקוש לגיוס חוב באפיק הציבורי הפרטי באמצעות מבני חוב המשלבים חוב בכיר, חוב מזנין ועוד. מבחינה תזרימית אנו רואים במקרים אחרים גידול בצורך מצד הקונים לעסקאות מסוג land contract, בהן רוכש הנכס מקבל את המימון ממוכר הנכס.

החוב הוא חמצן לסביבה העסקית ולכן עסקאות חוב קיימות בסקטורים שונים והן פופולריות בקרב משקיעים רבים. חשיפה לשוק הנדל"ן באמצעות עסקאות חוב מאפשרת למשקיע לגוון את ההשקעות ההוניות שלו ולהנות מהיתרונות של שוק הנדל"ן בייחוד בתקופה אינפלציונית שעלולה להביא למיתון במשק ולכל הפחות להאטה בצמיחה הכלכלית ובביצועים של שוקי ההון.

סיכום – על קוצו של חוב

עליית הריבית החדה בארה"ב הגדילה תוך זמן קצר את הביקוש לפתרונות מימון לטווחי זמן שונים במגוון סקטורים. בענף הנדל"ן הצורך בולט מצד הקונים וגם מצד היזמים והקבלנים ומאפשר הזדמנות נוחה לבחינת עסקאות לפני שתתחיל מגמת הורדת הריבית עם התמתנות והתייצבות שיעור האינפלציה. בכל מקרה, כניסה לעסקאות חוב דורשת בדיקה מעמיקה, הבנת הסיכונים הכרוכים והתייחסות לסוגיות המשפטיות והמיסוי.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

אחד המאפיינים הבולטים של השקעה בנדל"ן לעומת אפיקי השקעות אחרים הוא היכולת לקבל מימון בנקאי לטווח ארוך ובריביות מתקבלות על הדעת, מה שמאפשר למנף חלק מן העסקה. לכן, מרבית ההשקעות בנדל"ן מבוצעת בשיטה ה"מסורתית", כלומר מימון רכישת הנכס מבוסס על שילוב בין ההון העצמי של הרוכש לבין מימון בנקאי.

עליית הריבית המהירה בשנה האחרונה משפיעה על שוק המשכנתאות, בייחוד בארה"ב, שם עלתה הריבית המרכזית מרמה של 1% לפני כשנה לשיעור של 5%-5.25% היום. מדובר בעלייה מהירה מאוד שמקורה בניסיון למתן את האינפלציה. כצפוי, הריבית הגבוהה, הובילה להאטה בקצב מתן ההלוואות בתחום הבנייה והדיור. עם זאת, מגמה זו יוצרת הזדמנות לעסקאות במודל אחר שמהווה חלופה לעסקאות הנדל"ן ה"מסורתיות" בהיבט המימון.

מודל ה-Land contract

בשונה מעסקה "קלאסית" בה מימון הרכישה מקורו בסקטור הבנקאי, בעסקה מסוג Land contract הרוכש מקבל את המימון לרכישת הנכס מהמוכר של הנכס. למעשה, מדובר בחוזה בין שני צדדים המעניק אופציה לרוכש לקנות את הנכס במחיר מוסכם מראש בתאריך עתידי.

במבנה עסקה זה, רישום הנכס אינו משתנה אבל הרוכש מקבל זכויות שימוש בנכס. לאחר תקופה שנקבעת מראש ועם גמר התשלומים, מתחייב המוכר להעביר את רישום הנכס לקונה הנכס. התשלומים בחוזה בדרך כלל כוללים מקדמה מסוימת, תשלומים שוטפים הנושאים ריבית ויתרת הקרן משולמת בסוף תקופת החוזה, לרוב עד חמש שנים.

היתרונות (והסיכון) של המודל

עבור הרוכש, יתרון פוטנציאלי של עסקה Land contract הוא בהיבט המימון לטווח הקצר. במקרים אלה, מדובר לעתים קרובות ברוכשים שלא הצליחו להשיג מימון בנקאי בתקופה נתונה, או שתהליך בדיקת הנאותות מצד הבנק אורך זמן והרוכש מעוניין לסגור את העסקה באופן מיידי.

מצד המוכר, עסקה מסוג זה כוללת שני היבטים מרכזיים שעשויים להוות יתרונות פוטנציאליים. ראשית, מעבר לאפשרות לתשואה הנגזרת ממחיר מכירת הנכס, עשוי להתווסף  רכיב תשואה שמקורו בריבית על התשלומים מצד הרוכש. שנית, המוכר מוגן בחוזה כך שאם הרוכש לא יעמוד בתשלומים שנקבעו, הוא איננו מחויב בהעברת הרישום על הנכס ואת התשלומים המצטברים הוא לא מחויב להחזיר. למשעה, אי שינוי הרישום במועד חתימת העסקה מהווה עירבון עבור מוכר הנכס .

בהיבט סיכוני המודל, באופן טבעי, המוכר חשוף לאי עמידה בתשלומי הרוכש תוך שהוא עושה שימוש בנכס (ולעתים גם שימוש שאינו נאות). במקרה כזה יידרש המוכר לפינוי הרוכש וביטול החוזה. מעצם היות עסקת Land contract פתרון מימוני לטווח קצר עבור רוכשים שהמימון המסורתי אינו בהישג ידם באותה עת, מומחש הסיכון אך גם הסיכוי לתשואות גבוהות יותר.

עסקאות Land Contract – למה דווקא עכשיו?

כאמור, עליית הריבית המהירה משפיעה על שוק המימון ושוק הנדל"ן ואנו מאתרים ומנתחים את ההזדמנויות, בין היתר, באמצעות מימוש עסקאות מסוג זה.

עליית הריבית המרכזית מגדילה באופן ישיר את הריבית הממוצעת בשוק המשכנתאות. בכך היא מקטינה את יכולת הרוכשים לקבל מימון ולכן מקטינה באופן עקיף את הביקוש לעסקאות נדל"ן. בנוסף, עליית הריבית משפיעה על שוק הנדל"ן בהקשר התחלות הבנייה. יזמים וחברות מבצעות זקוקים גם הם למימון על מנת לבנות ולכן הקטנת היכולת המימונית שלהם משפיעה על קצב התחלות הבנייה ומאריכה לעתים פרויקטים הנמצאים כבר בתהליך בנייה. בטווח הבינוני, הקטנת ההיצע אמור להשפיע  על מחירי הנדל"ן ואילו בטווח המיידי עשוי להיווצר מרווח מימוני המייצר למשקיעים אפשרות להשקיע באמצעות עסקאות מסוג Land contract.

דוגמה לעסקה כזו שאנו מובילים היא רכישה של קבוצת בתי קרקע במדינת מישיגן מחברת החזקות מקומית והתקשרות עם רוכשים פוטנציאליים במסגרת מודל ה-Land contract. כלל התהליכים בעסקה, המתוכננת לחמש שנים, מבוצעים בשקיפות מרבית, בכלל זה הערכת שווי חיצונית שתקבע את מחיר המכירה העתידי במסגרת הסכם המכירה, בדיקה מקיפה של הנכסים על ידי השותפים שלנו בארה"ב בכל ההיבטים הנדרשים ועוד.

השורה התחתונה

שינויים מאקרו כלכליים משפיעים על השוק כולו ויוצרים הזדמנויות השקעה באפיקים רבים. בסקטור הנדל"ן, עליית הריבית מאירה את היתרונות האפשריים של מודל ה-Land contract עבור הרוכשים ועשויה להגדיל את פוטנציאל התשואה עבור המוכרים. כמו תמיד, בצד הסיכוי ישנו סיכון, אך ניהול סיכונים מעמיק והיכרות רבת שנים עם אזורי ההשקעה עשויים להצדיק בטווח הבינוני עסקאות נדל"ן במודלים שאינם המודלים הקלאסיים.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

תיאוריית הפיזור היא רכיב מרכזי בתורת ניהול ההשקעות. לפיה, פיזור נכסי ההשקעה בכוחו להפחית את התנודתיות והסיכון מבלי לפגוע בפוטנציאל התשואה של ההשקעה. מטבע הדברים, נדל"ן הוא אפיק מרכזי בתיקי השקעות והוא יכול לספק פיזור השקעות סקטוריאלי להשקעות הון במכשירים פיננסיים שונים כגון מניות, אג"ח וכדומה.

כאשר אנו משקיעים בנדל"ן חשוב להבין את מבנה העסקה שעל השולחן ולהבחין בין השקעה באמצעות חוב בסקטור הנדל"ן לבין השקעה ישירה בנדל"ן, ממש "בבלוקים ובבטון". לכל מבנה השקעה מאפיינים משלו וניתוח סיכונים אחר. אין המשמעות שהשקעה אחת עדיפה על השנייה, מבחינה מבנית, אלא שרצוי להכיר ולהבחין בין אחת לרעותה כדי לקבל את ההחלטה המתאימה ביותר לצרכים שלכם.

במאמר הקצר הזה נסביר על חשיבות הפיזור וניהול הסיכונים ונתמקד באפשרות לחשיפה לשוק הנדל"ן באמצעות הלוואות ולא דרך השקעה ממשית בנכסים.

על החשיבות בפיזור ההשקעות

מקורה של תיאוריית פיזור ההשקעות במחקריו של הכלכלן, זוכה פרס נובל, הארי מרקוביץ'. המחקרים שלו הצביעו כי פיזור ההשקעה בניירות ערך בשוקי ההון, עד לגבול מסוים, לא תפגע בתשואה אך תקטין את הסיכון. ההוכחה שלו הייתה מתמטית כמובן.

על אף שמחקריו מעוררי ההערכה נגעו להשקעה בניירות ערך, קשה שלא לשאול את הרעיון הבסיסי של הפיזור וליישם אותו במכשירי השקעה וסקטורים אחרים. כולם מכירים את הביטוי העממי, "אל תשים את כל הביצים בסל אחד", ובמובן מסוים, הוא מבטא נאמנה את ההיגיון הבסיסי שבפיזור השקעות (וסיכונים).

בתחילת שנת 2020, למשל, עת פרצה הקורונה בעולם המערבי, שוקי ההון קרסו תוך זמן קצר בעשרות אחוזים, אך סביבת הריבית הנמוכה המשיכה לתמוך את הביקוש להשקעות בנדל"ן. כלומר, פיזור בין שווקים וסוגי השקעות יכול לספק קורלציה נמוכה בין שווקים ולמתן את ההשפעה של התנודתיות על תיק ההשקעות.

קרן חוב נדל"ן VS השקעה ישירה בנדל"ן

נדל"ן, אם כן, יכול לספק אלטרנטיבה להשקעות בשוקי ההון, אבל גם בהשקעות בנדל"ן ניתן לפזר את ההשקעה באמצעות אופן או מבנה ההשקעה. ככלל, השקעה המסורתית היא קנייה ורישום של נכס בטאבו. כלומר, השקעה במבנה או בקרקע. מקורות התשואה בעסקה כזו היא התשואה השוטפת בגין תקבולי השכירות של הנכס והתשואה הפוטנציאלית היא בטווח הבינוני והארוך והיא מבוססת על עליית ערך הנכס והקרקע.

אפשרות אחרת להשקיע בשוק הנדל"ן היא באמצעות קרנות חוב נדל"ן. מדובר בקרן המגייסת כספים ממשקיעים ואותו היא משקיעה בפרויקטים בתחום הנדל"ן. בשונה מהשקעה ישירה בנדל"ן, התשואה המתקבלת למשקיעים בקרן מקורה בריבית המשולמת עבור המימון אותו הקרן מספקת ליזמים. כלומר, השקעות באמצעות קרן חוב היא בצורה של הלוואות, אבל כאלו הממוקדות בשוק הנדל"ן.

במקרה של השקעה בקרן חוב נדל"ן המשקיעים נהנים מפיזור "כפול". המיקוד בשוק הנדל"ן על הסיכונים המאפיינים אותו מספק פיזור ביחס להלוואות בסקטורים אחרים, ובנוסף המשקיעים נהנים מפיזור ההלוואות במספר פרויקטים. בצורה זו, ניתן לפזר את ההשקעה בסכומים נמוכים ביחס להשקעה ישירה בנדל"ן ולנהל את הסיכונים בפרויקטים מסוגים ובאזורים שונים, החושפים את המשקיע לסיכונים שונים והזדמנויות אחרות ומהווים "הגנה" מסוימת לעומת השקעה בפרויקט בודד.

הלוואות לפרויקטים בתחום הנדל"ן – הזדמנות מהעת הנוכחית

השינוי המאקרו-כלכלי המשמעותי שאנו עדים לו בשנה האחרונה הוא עליית ריבית הבנק המרכזי בארה"ב (ה-FED) מרמה אפסית לרמה של 5.25%. שוק הנדל"ן מושפע מאוד מרמת הריבית מאחר והיא גוזרת את ריבית המשכנתאות ומשפיעה על היכולת של יזמים ורוכשי דירות לקבל מימון, ולכן היא משפיעה על קצב פיתוח הפרויקטים, בייחוד בטווח הקצר, וגם על ביקוש רוכשי הדירות.

השינוי המהותי בשיעור הריבית יוצר הזדמנויות למימון קצר טווח ליזמים, אליו ניתן להיחשף באמצעות השקעה בקרנות חוב נדל"ן. דוגמה לקרן כזו היא קרן ההלוואות Brookwood Estate המעניקה הלוואות גישור ליזמים עד לקבלת המימון מהמערכת הבנקאית.

אנו פועלים יחד עם הקרן ומקפידים על פיזור השקעות בפרויקטים, כולם בתחום הדיור המוגן, בעלי היתר בנייה ובאזורים שאנו צופים להם ביקוש משמעותי בהסתמך על מגמות דמוגרפיות ומיקרו-כלכליות. נשמח למסור לכם פרטים נוספים ולהדגיש את הסיכויים והסיכונים שבפיזור השקעות דרך הקרנות השותפות שלנו בשוק הנדל"ן בארה"ב ובכל אופן אנו מקווים שאת חשיבות הפיזור הצלחנו להסביר.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

גולן ספיר, מנכ"ל החברה ושותף, מוכר בעיקר כאיש שוק ההון ומאחוריו ניסיון ומוניטין של יותר מ-25 שנים בשוק ההון ובנדל"ן. גולן כיהן כמנכ"ל של חברת קרנות הנאמנות הגדולה בישראל, כסמנכ"ל בבנק וכמשנה למנכ"ל בבית השקעות. במבט חטוף אתם קרוב לוודאי שואלים את עצמכם – מה בין איש שוק ההון לבין השקעות נדל"ן בארה"ב?

התשובה, מתברר, היא ששוק ההון ושוק הנדל"ן משלימים זה את זה. יתרה מכך, השקעה מושכלת בנדל"ן מחייבת היכרות מעמיקה עם מודלים וכלים לניהול סיכוני השקעה וניהול השקעות בהם עושים שימוש אנשי שוק ההון.

אז ישבנו לשיחה קצרה על שוק ההון והנדל"ן ועל החשיבות של פיזור אמיתי בתיק ההשקעות.

מעולם לא עזב את שוק ההון

לשאלה הישירה "מתי החלטת לעבור משוק ההון לשוק הנדל"ן?" משיב גולן בנחרצות. הוא מעולם לא עזב את שוק ההון. מעבר לעובדה שגם כיום הוא מייעץ לגופים מוסדיים ולקיבוצים בניהול הכספים שלהם, גולן רואה בשוק ההון ושוק הנדל"ן כשווקים בעלי חפיפה המשלימים זה את זה.

ההיבט המימוני של נדל"ן הוא דוגמה טובה לחפיפה בין שני השווקים, שרק בטעות רבים נוטים לראותם כנפרדים. רוב הכסף שנועד למימון חברות  ישראליות  מקורו בגיוס באמצעות אג"ח המספקות מימון לחברות העוסקות בתחומים מגוונים כאשר נדל"ן הוא אחד העיקריים שבהם. כלומר, חלק אינטגרלי משוק ההון מושקע בפרויקטים בתחום הנדל"ן.

"כשאני בוחן השקעה בנדל"ן אני משתמש באותם המודלים שלמדתי והתנסיתי בהם בתפקידים השונים שבצעתי בשוק ההון", מסביר גולן, ומוסיף "תוכנית עסקית, ניהול סיכונים, מבחני לחץ, אלה כלים שרלוונטיים הן עבור בנקים והן עבור משקיעים בנדל"ן והם מונעים גישה אופטימית מידי או ייפוי של הטבלאות והנתונים" – הוא מדגיש.

נדל"ן הולך יד ביד עם שוק ההון ואף מחייב הבנה של הכוחות הכלכליים שמשפיעים גם על סביבת הנדל"ן. עליית הריבית בכלכלות מרכזיות בעולם בעקבות לחצים אינפלציוניים היא דוגמה טובה להשפעה שלה בשני המישורים: שוק ההון ושוק הנדל"ן. הם כרוכים זה בזה, משפיעים זה על זה והמפתח להשקעת נדל"ן טובה ואחראית מחייב הבנה והיכרות גם עם שוקי ההון.

ניהול סיכונים ופיזור השקעות

בשנת 2022 סבלו מירידות בשוקי ההון גם המניות וגם אגרות החוב, מה שאמור, 'לפי הספר' דווקא לייצר פיזור בהשקעות והגנה מסוימת. התיקים המנוהלים באותה שנה ירדו בממוצע בין 9-7%, לעומתם השקעות נדל"ן המשיכו להניב בממוצע תשואה חיובית של בין 8-6%, ולכן היוו הגנה למול ההשקעות בשוקי ההון. מנגד, שוק ההון בשנה טובה יכול להשיא תשואה חיובית של 20% ומעלה, מספרים לא שכיחים בכל הקשור בנדל"ן. לכן, להערכתי השקעה בנדל"ן חיונית בתיק השקעות מגוון והיא מחויבת במסגרת פיזור השקעות וניהול סיכונים אחראי.

בנוסף, משקיעים רבים לא מודעים לחשיפה הגבוהה שלהם לשוק ההון. חובת הפרשה לפנסיה שחלה בעשרות השנים האחרונות בישראל הובילה לתיק פנסיוני ענק של הציבור ורובו המכריע חשוף לשוק ההון, ובעיקר לשוק ההון בישראל. מכאן שהשקעה באמצעות קרנות נדל"ן, ובייחוד בנדל"ן מעבר לים, עשויה לספק למשקיעים הגנה וגיוון לביצועים של התיק הפנסיוני שלהם.

שוק ההון מספק אמנם חשיפה עקיפה לתחום הנדל"ן, אך חשוב לעמוד על המאפיינים שלה. השקעה בקרנות ריט, למשל, הנסחרות בבורסות, מגלמת מספר יתרונות כמו התחייבות לחלוקת הרווחים, יתרון במיסוי, יכולת להיכנס לעסקאות גדולות מאוד ומבנה משפטי נוח ביותר. ובכל זאת, לאורך השנים הביצועים של קרנות אלה אינם חסינים למיתון ואינם בניגוד למגמה הכללית של השוק, בדרך כלל יש להם קורלציה כמעט מלאה לשוק המניות.

לעומתן, השקעה ישירה בנדל"ן, גם אם באמצעות קרנות השקעה, תלויה בעיקר בהכנסות האמיתיות שמקורן בשכר הדירה או בעליית הערך של הנכס. השקעה ישירה בנדל"ן  נחשבת כתנודתית פחות ומושפעת בעיקר מהיכולת של השוכר לשלם את שכר הדירה, כך שהגעה למצב של חדלות פירעון על ההשקעה, ככל שהיא מפוזרת על פני מס' נכסים היא די רחוקה וגם כאן עדיין תמיד יש נכס, מוחשי, שאפשר להפעיל ולשפר את מצבו.  לכן נעדיף השקעה בנדל"ן פרטי שנחשב כחסין יותר לתקופות של האטה, מיתון ומשברים ביחס לנדל"ן מסחרי אשר מושפע יותר מהשווקים ותלוי יותר בשוכרים המושפעים מהשווקים.

"ניהול סיכונים אמיתי מחייב להשקיע ב'קירות'," מציין גולן, ומדגיש "אני לא מתחתן עם נדל"ן, למעט הדירה שאני גר בה. כאשר יש רווח ראוי, מוכרים. אני משקיע בהתאם לעקרונות הפיזור הקלאסיים עם ההתאמות האישיות  – שליש נדל"ן, שליש שוק ההון ושליש מזומן. חשוב להבין כי השקעה ישירה בנדל"ן יכולה לספק הגנה מפני מה שמשפיע לרעה בשוק ההון אליו אנחנו חשופים באופן נרחב בתיק הפנסיוני והפיננסי שלנו. לשם כך בניתי כלים שמאפשרים לבצע פיזור בבתים, בנדל"ן וגם כאן ליהנות מהיתרונות לגודל מחד ומבטוחות של בעלות, מאידך. זה ניהול סיכונים אמיתי".

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).